나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501241 [1] 인천광역시 부평구 부평동 542-17 광우빌라 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김현진 · 평가일 2026.02.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '인천부평서초등학교' 북측 인근에 위치하며, 본건 주위는 공동주택 및 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 5층 건물 중 제2층 제201호로서, 외벽 : 드라이비트 마감 등임. 창호 : 하이샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평판한 부정형의 토지로서, 공동주택 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

부평동 542-17 :일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역 <교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2025-05- 19)토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

공부와의 차이

공부상 건물의 명칭은 '광우빌라'이나, 외관상 건물의 명칭은 '동아 그린빌라'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

건물 외벽에 '동아그린빌라'로 표시됨(현황조사서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경501241 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 542-17 광우빌라 2층201호

용도: 다세대주택

감정가: 130,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 토지/건물 정보

토지면적: 20.73㎡ (약 6.27평)

토지지분: 20.73㎡ (약 6.27평)

건물면적: 51.81㎡ (약 15.67평)

건물지분: 51.81㎡ (약 15.67평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 매각 정보

감정가: 130,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '인천부평서초등학교' 북측 인근에 위치함.

본건 주위는 공동주택 및 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통임.

2.2. 교통 및 도로

본건 소재 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통임.

본건 북측 및 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지(부평동 542-17)는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26. ~ 2026.8.25.)임.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 개요

본건은 부동산 강제경매 사건으로, 채권자는 주택도시보증공사(HUG)임.

말소기준권리는 2022년 11월 18일 접수된 예스자산대부의 가압류이며, 이에 따른 선순위 권리는 없음.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김병오

보증금: 1,000,000원

차임: 400,000원

전입일자: 2025-11-04

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 없음

비고: 보증금이 소액이나 확정일자 및 배당신고가 없어 대항력이 없는 것으로 판단됨. 명도 진행 시 주의 필요.

* 임차인: 주택도시보증공사(HUG) (김승엽)

보증금: 169,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-07-11

확정일자: 2022-07-01

배당신고일자: 2024-08-19

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경 관련. HUG가 배당을 받지 못할 경우를 대비한 임차권이나, 물건명세서상 말소 동의 확약서가 제출되어 소멸될 예정임.

3.3. 등기부 현황

* 소유권 이전: 박용성(2008), 박아름(2022.03.31), 구문옥(2022.08.18)

* 주택임차권: 김승엽 (169,000,000원, 2024.08.19 등기, 말소 예정)

* 가압류: 예스자산대부 (11,129,310원, 2022.11.18, 말소기준권리)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (169,000,000원, 2026.02.12, 경매개시결정)

총 등기부 채권액: 180,129,310원

3.4. 인수되는 권리

물건명세서상 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어, 을구 20번 주택임차권은 매각으로 소멸될 예정임. 따라서 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됨.

4. 상권분석

본건은 주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하며, 공동주택이 주를 이루는 주거지역임. 소규모 상권이 형성되어 있어 주거지로서의 기능 수행.

5. 생활정보

* 위치: 인천부평서초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 근접함.

* 교통: 인근 버스정류장 이용 가능.

* 편의시설: 소규모 근린생활시설이 인접해 있어 일상생활 편의성은 보통 수준임.

6. 잠재적 리스크

* 건물 명칭 불일치: 공부상 명칭은 '광우빌라'이나, 외관상 '동아그린빌라'로 표시되어 있음. 현장 확인 및 명확한 구분이 필요함.

* 토지이용계획 제약: 일반상업지역, 방화지구, 최고높이 제한, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래허가구역 등으로 묶여 있어 향후 건축, 증개축, 토지 이용에 제약이 있을 수 있음.

* 임차인: 소액 임차인 김병오 씨는 대항력은 없으나, 보증금 100만원으로 소액임에도 확정일자가 없어 배당을 받지 못할 경우 명도 과정에서 마찰이 발생할 수 있음.

* 건축물 마감: 건물 외벽 드라이비트 마감으로, 유지보수 및 화재 안전성 등에 대한 고려가 필요함.

7. 종합 의견

본건은 인천 부평구 부평동에 위치한 다세대주택으로, 초등학교 인근에 자리하여 기본적인 주거 입지 조건은 양호한 편임. 강제 경매로 진행되는 물건이며, 말소기준권리 이후 모든 권리는 소멸될 것으로 예상되어 권리상의 부담은 적음. 다만, 건물 명칭 불일치, 토지이용계획상의 복합적인 용도지역 및 제한사항, 소액 임차인의 존재는 투자 시 반드시 고려해야 할 사항임. HUG 인수조건 변경으로 인해 인수되는 보증금은 없는 것으로 확인되어 추가적인 금전적 부담은 없을 것으로 보임.

8. 투자 포인트

* 경매 감정가 대비 시세 비교를 통한 저가 매수 기회 탐색 가능.

* 부평동 지역의 꾸준한 주거 수요.

* HUG 관련 채권으로, 인수되는 보증금 부담 없음.

* 초등학교 인근으로 주거 환경 양호.

9. 예상 입찰가

최근 주변 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 조건(2002년식, 2층, 56.08㎡)의 '신한' 빌라가 2026년 7월 23일 123,000,000원에 거래된 사례가 있음. 본건의 감정가는 130,000,000원이며, 건물 면적 51.81㎡ 기준 평당가 약 251만원임. 유사 매물(56.08㎡)의 평당가 약 219만원을 적용 시 약 113,563,800원의 시세가 산출됨.

따라서 본건의 감정가가 현재 시세보다 다소 높게 책정된 것으로 판단됨. 낙찰 가능성과 수익률을 고려하여 입찰가를 산정해야 하며, 권리 인수 부담이 없는 점을 감안하더라도 보수적으로 접근할 필요가 있음.

예상 입찰가는 115,000,000원 ~ 120,000,000원 (1억 1천 5백만원 ~ 1억 2천만원)을 고려해 볼 수 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.