나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501251 [1] 인천광역시 남동구 간석동 316-3 센트라움주건축물 1동 11층101동1102호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도시 · 평가일 2026.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 "간석오거리역" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 근린생활시설, 공동주택 및 업무시설 등으로 형성된 지대로서, 제반 주위환경은 보통 임.

교통상황

대상물건 건물까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 '간석오거리역(인천지하철 1호선)'이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 15층 건물 내 11층 101동1102호로서, (사용승인일 : 2017.06.15) 외 벽 : 석재붙임 마감 및 페인팅 마감 등, 창 호 : 하이새시 창호임.

이용상태

'도시형생활주택'으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비, 소화전, 기계식 주차설비 등을 구비하였음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로 '공동주택' 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북서측 및 남서측으로 광대로 및 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(2023-12-18), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문 의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축용도지역 기타(2019-01-18)(건축법 제46조(건축선의 지정)[건축과 문의:032-453-2770])<건축법>, 과 밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2014-07-14)(문의:市대중교통과 440-3832)<철 도안전법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가 구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 미상임. ② 대상물건 소재 건물 11층 복도는 후첨 '사진용지(대상물건 현관)'와 같이 바닥타인 일부 가 파손 및 들뜸 현상이 있으니 경매진행시 참고바람.

물건 비고

본건 현관 앞 복도 바닥 타일 일부 파손 및 들뜸 현상 있음(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경501251 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 간석동 316-3 센트라움주건축물 1동 11층101동1102호

용도: 도시형생활주택

감정가: 168,000,000원

토지면적: 7.72㎡ (약 2.33평)

토지지분: 7.7226㎡ (약 2.33평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

건물면적: 47.02㎡ (약 14.22평)

건물지분: 47.02㎡ (약 14.22평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

사용승인일: 2017년 06월 15일

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

대상 물건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 "간석오거리역" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 공동주택 및 업무시설 등으로 형성된 지역으로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황:

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 인천지하철 1호선 "간석오거리역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

건물의 구조:

철근콘크리트구조 평스라브지붕 15층 건물 중 11층 101동 1102호이며, 사용승인일은 2017년 06월 15일입니다. 외벽은 석재붙임 및 페인팅 마감, 창호는 하이새시 창호로 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태:

사다리형 토지 위에 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태:

북서측 및 남서측으로 광대로와 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가축사육제한구역, 건축용도지역 기타, 과밀억제권역, 철도보호지구, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등에 한함, 지정기간: 2025.08.26. ~ 2026.08.25.) 등에 해당합니다.

3. 권리분석

주택도시보증공사(HUG)가 채권자로 경매를 신청하였으며, HUG 인수조건 변경 및 선순위임차권 관련 사항이 있습니다.

집합건물 등기부상 말소기준권리는 2022년 12월 28일 접수된 차정희 외 1인 가압류(인천지방법원 2022카단108368)입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(임 )

보증금: 192,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-12-27

확정일자: 2021-11-29

배당신고일자: 2024-02-13

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 관련 내용 존재하나, 등기부상 주택임차권(을4)은 말소 예정으로 보이며, 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 임차인: 최수진

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 정보 없음

확정일자: 정보 없음

배당신고일자: 정보 없음

대항력: 없음

비고: 대항력 없는 임차인으로 확인됩니다.

집합건물 등기부요약:

- 갑구: 소유권 이전(윤혜진, 2019.01.08.), 신탁재산의 귀속(윤혜진, 2019.03.05.) 등.

- 을구: 주택임차권(임상규, 2024.02.13. 접수, 192,000,000원, 말소예정), 가압류(차정희, 2022.12.28. 접수, 15,000,000원, 말소기준권리), 가압류(주택도시보증공사, 2024.01.12. 접수, 210,000,000원, 말소), 강제경매(주택도시보증공사, 2026.02.12. 접수, 192,000,000원, 말소).

등기부채권 총액: 417,000,000원

물건명세서 참고사항:

매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 4번 주택임차권등기(다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨). 이 부분은 말소 처리될 예정으로 보입니다.

4. 상권분석

주변 시세 분석:

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 간석동 일대의 다세대 주택 시세는 다음과 같습니다.

- 2014년 준공, 64.73㎡(약 19.6평) 풍경채: 2026년 3월 17,300만원에 거래. (평당 약 267만원)

- 1987년 준공, 47.56㎡(약 14.4평) 동아주택(바동): 2026년 3월 12,000만원에 거래. (평당 약 252만원)

- 1991년 준공, 34.65㎡(약 10.5평) 목화빌라(나): 2026년 3월 5,500만원에 거래. (평당 약 159만원)

대상 물건은 2017년 준공된 도시형생활주택으로, 면적은 47.02㎡(약 14.22평)입니다.

비교 대상인 '동아주택(바동)'과 면적이 유사하나, 준공연도가 30년 이상 신축입니다. '풍경채'와는 면적 차이가 있으나 준공연도가 유사합니다.

'동아주택(바동)'의 거래가(12,000만원)와 '풍경채'의 평당 단가(약 267만원)를 고려할 때, 대상 물건의 현 시세는 약 13,000만원 ~ 15,000만원 범위로 추정됩니다. 신축 연식과 '센트라움'이라는 단지명을 감안하면, '동아주택'보다는 높은 가격대가 형성될 것으로 보입니다.

5. 생활정보

주변 편의시설:

근린생활시설, 공동주택, 업무시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

교통 및 교육:

인천지하철 1호선 간석오거리역이 도보 거리에 있으며, 다수의 버스 노선이 운행 중입니다. 주변의 교육 시설 정보는 제공되지 않았으나, 일반적으로 역세권 지역은 교육 환경이 잘 갖춰진 편입니다.

6. 잠재적 리스크

물리적 하자:

본건 현관 앞 복도 바닥 타일 일부 파손 및 들뜸 현상이 있습니다. 이는 수리 비용 발생 요인이 될 수 있습니다.

권리관계 복잡성:

HUG 인수조건 변경 및 선순위임차권 등 복잡한 권리관계가 존재했으나, 등기부등본상 해당 권리들은 말소 예정 또는 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 위험은 적은 것으로 분석됩니다. 다만, 경매 진행 과정에서 변동 사항이 있을 수 있으므로 최종 확인이 필요합니다.

감정가 대비 시세:

본건의 감정가는 168,000,000원이나, 주변 유사 물건의 최근 실거래가(최고 17,300만원) 대비 높은 편입니다. 입찰 시 신중한 가격 산정이 요구됩니다.

혐오시설 유무:

별도의 정보는 제공되지 않았으나, 일반적인 도시형생활주택 밀집 지역으로 혐오시설의 존재 가능성은 낮아 보입니다. (추가 확인 필요)

7. 종합 의견

본 물건은 인천지방법원 2026타경501251호로 인천광역시 남동구 간석동에 위치한 도시형생활주택입니다. 2017년에 신축되어 비교적 양호한 건물 상태를 유지하고 있으며, 간석오거리역 역세권에 위치하여 교통이 편리합니다. HUG 관련 복잡한 권리관계가 있었으나, 낙찰자가 인수할 부담은 현재로서는 없는 것으로 분석됩니다. 다만, 복도 타일 파손 및 들뜸 등 일부 물리적 하자와 감정가가 최근 시세 대비 다소 높다는 점은 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 인천지하철 1호선 간석오거리역 이용이 편리하여 투자가치가 높습니다.

* 신축 건물: 2017년 사용승인으로 비교적 최신 건물이며, '센트라움' 브랜드에 대한 긍정적 인식 기대.

* 권리관계 명확화: 복잡했던 임차권 및 HUG 관련 권리가 말소 예정으로 낙찰자의 부담이 없습니다.

* 소형 면적: 47.02㎡ (약 14.22평)으로 1인 가구 또는 소규모 투자자에게 적합합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 전용면적(47.02㎡), 건물 연식(2017년), 역세권 입지 등을 고려할 때, 주변 실거래가와 비교하여 적정 입찰가를 산정할 수 있습니다.

비교 사례인 '동아주택(바동)'(47.56㎡, 1987년)이 12,000만원에 거래되었고, '풍경채'(64.73㎡, 2014년)가 17,300만원에 거래된 점을 감안하면, 본건의 가치는 12,000만원 ~ 15,000만원 범위로 추정됩니다.

최근 거래 시세, 복도 하자 보수 비용, 그리고 감정가가 비교적 높게 책정된 점을 고려하여, 보수적으로 접근 시 약 135,000,000원에서 145,000,000원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

특히, 감정가(168,000,000원) 대비 경쟁이 치열하지 않을 경우, 140,000,000원 내외의 입찰가도 경쟁력 있을 것으로 예상됩니다.

추천 입찰가: 140,000,000원 (본 가격은 시장 상황 및 입찰 당시의 경쟁률에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.