나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501267 [1] 인천광역시 부평구 부평동 270-61 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영창 · 평가일 2026.02.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 부평공원 서측 옆에 위치하는 서진파크빌(통칭) 5층 501호로서 주위는 공동주택(다세대주택, 아파트), 단독주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재 하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내 5층 501호로서 외벽: 인조석 붙임 마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 대체로 장방형의 토지로서 공동주택(다세대주택) 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약12미터내외, 남서측으로 폭 약6미터내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역{건축법}, 과밀억제권역{수도권정비계획법}, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

건물에 '서진파크빌'로 표시됨(현황조사서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2026타경501267 (1)

* 소재지: 인천광역시 부평구 부평동 270-61, 5층 501호

* 건물명칭: '서진파크빌' (현황 표기)

* 용도: 다세대주택

* 감정평가액: 228,000,000원

* 토지 면적: 39.34㎡ (약 11.90평)

* 토지 지분: 39.34㎡ (약 11.90평)

* 건물 면적: 74.63㎡ (약 22.58평)

* 건물 지분: 74.63㎡ (약 22.58평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 준공 연도 (사용승인일 기준): 2010년 4월 9일

3. 입지조건

4. 주변 환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 부평공원 서측에 인접해 위치하고 있습니다. 주변으로는 공동주택(다세대주택, 아파트), 단독주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 지역의 환경을 갖추고 있습니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

5. 교통 여건

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다. 전반적인 교통 여건은 보통으로 판단됩니다.

6. 토지 이용 계획

본건 토지는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따라 준주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가로구역별 최고높이 제한 지역, 수도권정비계획법상 과밀억제권역에 해당합니다. 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등의 주택 용도 취득에 관한 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있으나, 내국인 일반 매수자에게는 직접적인 영향이 없을 것으로 보입니다.

4. 권리분석

7. 총론

본 건은 인천지방법원 2026타경501267호로 진행되는 부동산 강제 경매 물건입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다. 등기부등본상의 말소기준권리는 2023년 2월 7일 접수된 조분봉 외 3명의 근저당권(280,000,000원)입니다.

8. 임차인 현황

* 임차인: 김 (주택도시보증공사 관련)

* 보증금: 280,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 8월 5일

* 확정일자: 2022년 7월 19일

* 배당신고일자: 2024년 9월 25일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권

상기 임차인 김 은 대항력이 없는 것으로 분석되며, 보증금 280,000,000원에 대한 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

9. 등기부 요약

집합건물 등기부상으로는 다수의 소유권 이전 및 근저당권, 임차권, 압류, 강제경매 개시 결정 등기 등이 등재되었으나, 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 을구 8번 주택임차권(김민정) 또한 말소 예정으로 확인됩니다.

10. 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시되어 있지 않으나, 임차인 현황 및 등기부 요약에서 확인된 주택임차권(김민정)은 대항력이 없고 말소 예정이므로 낙찰자가 인수할 권리가 없는 것으로 판단됩니다. (단, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출된 것으로 확인됨).

5. 상권분석

11. 유사 물건 시세 비교

제공된 주변 연립/다세대/빌라 최근 매매 정보 분석 결과, 다음과 같은 시세 동향을 파악할 수 있습니다.

* 38.94㎡ (약 11.78평) 면적의 다세대주택이 2026년 7월 2억 2,600만원에 거래되었습니다. (평당 약 1,797만원)

* 49.26㎡ (약 14.90평) 면적의 다세대주택이 2026년 7월 2억 8,400만원에 거래되었습니다. (평당 약 576만원)

* 56.08㎡ (약 16.96평) 면적의 연립다세대주택이 2026년 7월 1억 2,300만원에 거래되었습니다. (평당 약 219만원)

12. 면적별 가격 분석

본건의 건물 전용면적은 74.63㎡ (약 22.58평)입니다.

* 인근 유사 면적(약 15평)의 최근 거래가는 2억 8,400만원으로, 평당 약 576만원의 시세를 형성하고 있습니다.

* 다른 유사 면적(약 17평)의 최근 거래가는 1억 2,300만원으로, 평당 약 219만원의 시세를 보입니다.

* 상기 거래 사례들을 볼 때, 연식, 면적, 내부 상태 등에 따라 시세 편차가 큰 것으로 분석됩니다.

13. 본건 감정가 분석

본 건의 감정평가액은 2억 2,800만원이며, 이는 평당 약 305만원 수준입니다. 본 건의 사용승인일(2010년)과 유사한 연식의 비교 사례(2001년, 2002년)에서 평당 180만~219만원의 시세를 보인 점과, 비교적 최근 연식(2015년)의 고가 거래 사례(평당 576만원)를 고려할 때, 감정가는 시장 상황 및 본 건의 개별적 특성을 반영한 합리적인 수준으로 판단됩니다.

6. 생활정보

14. 주변 편의시설

본건은 부평공원 인근에 위치하여 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다. 주변에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 단지 인근에 근린생활시설들이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

15. 주거 환경

본건이 소재한 지역은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다. 건물 구조는 철근콘크리트이며, 위생, 급배수, 도시가스, 난방 설비 등이 갖추어져 있어 주거 생활에 불편함이 없을 것으로 예상됩니다.

주변 시설 검색 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 잠재적 리스크

16. 명칭 및 현황

건물 외벽에 '서진파크빌'로 표시되어 있으나, 등기부상 명칭과의 차이가 있을 수 있습니다. 이는 현황 조사서 등을 통해 정확히 확인할 필요가 있습니다.

17. 권리 분석상 특이사항

'HUG 인수조건 변경' 및 '선순위임차권'이라는 문구가 있으나, 임차인 현황에서 대항력이 없는 것으로 명확히 기재되어 있고 등기부상 말소 예정으로 확인됩니다. 주택도시보증공사가 채권자로서 직접 경매를 신청한 것으로 추정되며, 이에 따라 해당 임차권으로 인한 추가 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다. 그러나 경매 진행 과정이나 권리관계 변동에 대한 최종 확인은 필수입니다.

18. 기타사항

토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간(2025.8.26.~2026.8.25.)이 매각기일과 일부 겹치나, 이는 외국인의 주택 용도 취득에 관한 사항이므로 일반적인 내국인 낙찰자에게는 해당되지 않습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 부평공원과 인접한 입지, 편리한 교통 여건, 기본적인 생활 인프라를 갖춘 다세대주택입니다. 권리 분석상 대항력 있는 임차권이 없어 인수 부담이 없다는 점이 큰 장점입니다. 감정가는 최근 시장 상황을 반영한 적정 수준으로 판단되며, 유사 면적의 고가 거래 사례를 고려할 때 향후 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다. 다만, 건물 명칭의 현황 표시와 등기부상 명칭의 차이, 그리고 HUG 관련 권리관계에 대한 최종적인 확인은 신중하게 진행해야 합니다.

9. 투자 포인트

* 부평공원 인접으로 인한 쾌적한 주거 환경.

* 대항력 있는 임차권이 없어 낙찰자가 인수하는 권리 부담이 없음.

* 부평동 지역의 지속적인 도시 개발 및 인프라 개선 가능성.

* 감정평가액 대비 잠재적 시세 상승 여력.

10. 예상 입찰가

본 건의 감정평가액은 228,000,000원입니다. 최근 인근 유사 면적의 거래 사례들을 종합적으로 분석한 결과, 본 건의 가치는 감정가 수준에서 형성될 것으로 보입니다. 보증금 인수 부담이 없다는 점과 지역 내 수요를 고려할 때, 감정가를 기준으로 소폭 상향하여 입찰하는 것을 고려해볼 수 있습니다.

이에 본 건의 예상 입찰가는 235,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.