나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501256 [1] 인천광역시 서구 당하동 1084-14 나(그랜드비스타)동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크 · 평가일 2026.02.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 당하동 소재 '인천백석초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 다 세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(인천2호선 완정역, 독정역)이 소재하여 전반적인 교통상황은 양호함.

건물의 구조

본건은 공부상 철근콘크리트구조 경사지붕 지상5층 건물 중 제나(그랜드비스타)동 제3층 제302호로서, (사용승인일: 2011.6.16) 외벽 : 치장 벽돌 쌓기 마감 등, 창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 '다세대주택'으로 이용 중인 것으로 탐문조사됨.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 도시가스설비, 자주식주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 및 도로 대비 등고평탄한 '세장형'의 토지로서, 현황 '공동주택' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남서측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2012-05-31), 지구단위계획구역(당하지구), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015- 03-31)(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-03-10)(서부교육지 원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(기타 자세한 사항은 서부교육지원청 학생 건강안전과에 문의 032-560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2025-03-10)( 서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역(2025-08-22)<수도권정비계획법 >, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025 . 8. 26.~2026. 8. 25.))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경501256 (1)

소재지: 인천광역시 서구 당하동 1084-14 나(그랜드비스타)동 3층302호

용도: 다세대주택

감정가: 144,000,000원

토지면적: 28.79㎡ (약 8.71평)

건물면적: 46.84㎡ (약 14.17평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축물 사용승인일: 2011년 6월 16일

2. 입지조건

본건은 인천광역시 서구 당하동에 위치하며, '인천백석초등학교' 남측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 형성되어 있습니다.

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 인천2호선 완정역과 독정역이 소재하여 전반적인 교통 상황은 양호합니다.

물건지는 남서측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 압류 (포천세무서장, 2022-01-26)

본 경매 절차를 통해 매각으로 소멸되는 권리는 다음과 같습니다.

* 소유권이전 (주식회사대성하우징, 2020-08-03)

* 압류 (포천세무서장, 2022-01-26)

* 강제경매 (주택도시보증공사, 2026-02-12)

* 주택임차권 (채권자: 최 , 금액: 140,000,000원, 말소: 말소 예정)

인수되는 권리는 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (최 )

* 보증금: 140,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-07-31

* 확정일자: 2020-07-01

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경 특이사항이 있습니다. (주택임차권은 말소 예정으로, 보증금 직접 인수 의무는 없을 것으로 판단됩니다.)

등기부채권 총액: 140,000,000원

4. 상권분석

본건은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설이 혼재된 주거 지역 내에 위치합니다.

인천2호선 완정역과 독정역을 이용할 수 있는 역세권으로, 지역 내 배후 수요를 확보하고 있으며 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

교육: '인천백석초등학교'가 남측 인근에 위치하며, 교육환경 보호구역(상대보호구역, 절대보호구역)으로 지정되어 있습니다.

교통: 인천2호선 완정역, 독정역까지의 접근성이 우수하여 대중교통 이용이 편리합니다.

편의시설: 근린생활시설이 인접해 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다. (주변 혐오시설 정보는 현재 제공된 정보로 확인 불가합니다.)

6. 잠재적 리스크

토지거래허가구역: 외국인 등의 주택용도 취득에 한해 허가구역으로 지정되어 있으며, 허가 기간(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.) 내 취득 시 관련 허가 절차가 필요합니다.

HUG 인수조건 변경: HUG(주택도시보증공사) 관련 인수 조건 변경 사항에 대한 정확한 내용을 반드시 확인해야 합니다. 임차인으로서 대항력은 없으나, 채권자로서의 권리 관계를 면밀히 검토해야 합니다.

건물 노후화: 2011년 사용승인된 건물로, 약 15년 경과에 따른 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(당하지구), 중로1류, 성장관리권역, 가축사육제한구역, 교육환경 보호구역 등 다수의 용도지역 및 제한사항이 존재하므로, 건축 및 개발 관련 규제를 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 서구 당하동에 소재한 다세대주택으로, 인천2호선 역세권에 위치하여 교통이 편리하고 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

권리 분석상 인수되는 권리는 없으며, 말소기준권리보다 후순위 임차인(HUG)은 대항력이 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

감정가는 144,000,000원으로, 주변 실거래가 데이터를 고려할 때 시세 대비 합리적인 수준 또는 저평가된 가능성이 있습니다.

다만, 토지거래허가구역 지정 및 HUG 인수조건 변경 등 특이사항에 대한 철저한 사전 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

인천2호선 완정역, 독정역 역세권의 뛰어난 교통 환경을 갖추고 있습니다.

주변 학군(인천백석초등학교 인근) 및 근린생활시설 접근성이 우수하여 주거 편의성이 높습니다.

권리관계가 비교적 명확하여 인수 부담이 적은 편입니다.

최근 실거래가 대비 감정가 저평가 가능성이 존재하여 시세차익을 기대해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 144,000,000원입니다.

주변 실거래가 분석 결과, 동일 단지 '그랜드비스타'의 5층 건물이 2026년 7월 6일 34.942㎡ 기준으로 17,900만원에 거래되었으며, 이는 ㎡당 약 512만원(평당 약 169만원)의 가격입니다. 또한, 인근 '멤버스힐'의 3층 건물이 2026년 7월 3일 31.548㎡ 기준으로 13,300만원에 거래되어 ㎡당 약 421만원(평당 약 139만원)의 가격을 형성하고 있습니다.

이를 바탕으로 본건(46.84㎡, 3층)의 시세 추정가는 ㎡당 약 420만원~510만원 선으로, 약 197,000,000원에서 240,000,000원 범위로 판단됩니다.

현재 감정가가 시세 대비 낮게 책정되었을 가능성이 있어, 입찰 경쟁이 치열할 것으로 예상됩니다.

이에 따라, 본건의 예상 입찰가는 170,000,000원 이상을 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.