나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501248 [1] 인천광역시 남동구 논현동 645-5 인천논현포레오피스텔 2층201호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명 · 평가일 2026.02.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 논현동 소재 '호구포역(수인분당선)' 북측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(호구포역)이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상15층 건물로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 석재붙임 마감, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔(주거용)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수 설비, 난방 설비, 승강기설비, 기계식 주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서 오피스텔의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 남동측으로 폭 약 15미터 및 10미터 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

논현동 645-5 :일반상업지역, 지구단위계획구역(2025-08-14)(논현2 지구단위계획구역), 소로1류(폭 10m~12m)(2017-11-16)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

사건번호: 인천지방법원 2026타경501248 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 논현동 645-5, 인천논현포레오피스텔 2층 201호

용도: 오피스텔 (주거용으로 이용 중)

감정가: 84,000,000원

토지면적: 3.89㎡ (약 1.18평)

토지 지분: 3.8935㎡ (약 1.18평)

건물면적: 21.11㎡ (약 6.39평)

건물 지분: 21.114㎡ (약 6.39평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 건물 개요

건물명: 인천논현포레오피스텔

구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕

총 층수: 지하 5층 ~ 지상 15층

해당 층: 2층

전유 면적: 21.11㎡ (약 6.39평)

준공 연도: 2018년 9월 19일

총 호수: 292호

1.3. 토지 정보

형상: 세장형 토지

이용 상태: 오피스텔 건부지로 이용 중

인접 도로: 북서측 약 15미터, 남동측 약 10미터 폭의 도로 접함

1.4. 매각 대상 및 경매 구분

일괄 매각: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

1.5. 특이사항

HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 인천광역시 남동구 논현동 소재 '호구포역(수인분당선)' 북측 인근에 위치합니다. 주변으로는 오피스텔, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

2.2. 교통 여건

본 건 소재 건물까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있고 지하철 수인분당선 호구포역이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 지역 지구 및 도로

토지 이용 계획상으로는 일반상업지역, 지구단위계획구역(논현2), 소로1류, 중로2류로 지정되어 있습니다. 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당하며, 외국인에 한해 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있습니다(지정 기간: 2025.08.26. ~ 2026.08.25.).

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2024년 1월 25일 접수된 김동준의 가압류(인천지방법원 2024카단129, 금 9,500,000원)입니다.

3.2. 권리 분석 결과

말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다. 등기부등본상 을구 3번 순위의 주택임차권(김나현, 금 105,000,000원)은 말소 예정이나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출된 상태입니다. 이는 본 건 경매 절차에서 해당 임차인의 권리가 인수되지 않음을 시사합니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사 (김나현)

보증금: 105,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-03-21

확정일자: 2022-03-02

배당신고일자: 2024-04-25

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경, 말소동의 확약서 제출.

3.4. 인수되는 권리

상기 권리분석 결과, 낙찰자가 인수해야 할 부담 있는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본 건이 위치한 논현동 일대는 오피스텔, 아파트 단지, 그리고 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 상업 활동이 활발한 지역입니다.

4.2. 상권 특성

호구포역 역세권에 위치하여 교통이 편리하며, 오피스텔 및 주거 밀집 지역의 특성상 배후 수요가 안정적인 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내 및 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주거 환경

주변이 아파트 단지 및 상업 시설과 인접하여 생활 인프라가 비교적 잘 갖춰져 있습니다. 수인분당선 호구포역을 이용한 시내 및 수도권 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 기재되어 있으나, 등기부상 관련 임차권이 말소 예정이고 대항력이 없는 것으로 파악되어 낙찰자의 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 경매 진행 과정에서 변동 사항이 있는지 최종 확인이 필요합니다.

6.2. 법규 및 규제

토지이용계획상 과밀억제권역 및 외국인에 한한 토지거래계약허가구역 등 일부 제한사항이 존재합니다.

6.3. 건물 상태

2018년 준공 건물로 비교적 신축에 속하나, 2년차 임에도 불구하고 2층이라는 점과 향후 관리 상태에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

7.1. 강점

인천 논현동 호구포역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고, 주변에 주거 및 상업 시설이 밀집되어 있어 생활 인프라가 양호합니다. 소형 오피스텔로서 1~2인 가구의 실수요 및 투자수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

7.2. 약점

본 건의 감정가가 8,400만원으로 책정되어 있으나, 최근 실거래가는 7,200만원 수준으로 시세보다 높게 감정된 것으로 보입니다. 또한, 2층이라는 층수 또한 일반적인 오피스텔 선호도에 따라 가격에 영향을 줄 수 있습니다.

7.3. 총평

입지 조건은 우수하나, 감정가와 시세 간의 괴리가 존재하여 투자 가치 판단에 신중함이 요구됩니다. HUG 관련 권리 관계가 정리되는 것으로 보이나, 철저한 권리 분석과 주변 시세 조사를 바탕으로 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 투자 가치

역세권 소형 오피스텔로서 안정적인 임대 수익률을 기대할 수 있습니다. 주변 지역의 개발 가능성 및 지속적인 수요를 고려할 때, 장기적인 관점에서 가치 상승 가능성도 있습니다.

8.2. 투자가치 요약

교통 편리성, 생활 인프라, 꾸준한 임대 수요를 바탕으로 한 안정적인 임대 수익형 투자 상품입니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본 건과 유사한 면적(21.11㎡)의 인천논현포레오피스텔은 2025년 11월 약 7,189만원~7,198만원, 2026년 1월에는 19.49㎡ 면적이 7,200만원에 거래되었습니다. 이는 본 건의 감정가 8,400만원 대비 약 16% 낮은 수준입니다. 따라서 현재 시세는 7,189만원에서 7,200만원 사이로 형성되어 있다고 판단됩니다.

9.2. 권리 관계 고려

인수되는 보증금은 0원으로, 입찰가 외 추가적인 금전적 부담은 없습니다.

9.3. 권장 입찰가

감정가와 시세 간의 괴리를 고려할 때, 최근 실거래가를 기준으로 보수적인 접근이 필요합니다. 실거래가 상단인 7,200만원을 기준으로 하되, 경매 특성상 경쟁을 감안하여 7,500만원에서 7,800만원 사이에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다. 본 건은 감정가 대비 시세가 낮은 편이므로, 신중하게 접근하여 시세보다 높은 금액으로 입찰하는 것은 지양해야 합니다.

권장 입찰가는 7,800만원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.