나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501180 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 33-38 101동 13층1304호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영재 · 평가일 2026.03.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 "숭의초등학교" 남측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 업무시설, 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하며, 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 내 13층 1304호로서, 외 벽 : 석재붙임 및 몰탈 위 페인팅 등 마감. 창 호 : 새시 창호 등임.

이용상태

연립주택임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북서측 및 서측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-10-29)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))), <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2026타경501180 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 33-38 101동 13층1304호

용도: 연립주택

감정가: 259,000,000원

토지면적: 12.53㎡ (약 3.79평)

토지지분: 12.528㎡ (약 3.79평)

건물면적: 45.25㎡ (약 13.69평)

건물지분: 45.246㎡ (약 13.69평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: HUG 인수조건 변경, 공동담보

주의사항: (별도 기재 없음)

특수물건정보: HUG 인수조건 변경, 공동담보

1.2. 감정평가 요약

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 "숭의초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통시됩니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.

건물 구조는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 중 13층 1304호이며, 외벽은 석재붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 새시입니다. 이용 상태는 연립주택이며, 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

토지는 부정형으로서 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용 중이며, 북서측 및 서측으로 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 준주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 외국인 토지거래계약 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다. 임대 관계는 미상입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동에 위치하며, "숭의초등학교"가 남측 인근에 소재하여 교육 환경 접근성이 양호합니다. 주거, 업무, 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량으로의 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 준주거지역에 속해 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 또한, 외국인 등의 토지 거래 계약에 관한 허가 구역으로 지정된 기간(2025.08.26.~2026.08.25.)이 있으므로, 외국인 등은 관련 법규에 따라 허가를 받아야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2023년 9월 19일 접수된 주택도시보증공사의 가압류 (금액 1,020,000,000원).

현재 진행 중인 경매: 2026년 2월 11일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매 (249,000,000원).

기타 권리:

* 소유권이전(매매)

* 신탁등기말소

* 을구 3번 주택임차권 (정혜성, 249,000,000원). 등기부상 '말소'로 표기되어 있으나, 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 3번 주택임차권등기(다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨)"로 기재되어 있어, HUG의 처리 조건에 따라 최종 인수 여부가 결정될 수 있습니다.

등기부채권 총액: 1,269,000,000원.

3.2. 임차인 현황

임차인: 이주영

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-08-11

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 합계 0원

임차인: 주택도시보증공사 (정혜성)

* 보증금: 249,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-05-17

* 확정일자: 2022-04-25

* 배당신고일자: 2024-07-26

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수 조건 변경, 말소동의 확약서 제출됨.

3.3. 권리분석 의견

말소기준권리인 주택도시보증공사의 가압류(을구 8번)보다 늦게 설정된 권리들은 원칙적으로 매각으로 인해 소멸됩니다.

임차인 이주영은 대항력이 없으므로 명도 대상입니다.

임차인 정혜성(주택도시보증공사) 역시 대항력이 없으나, HUG와의 관련성 및 물건명세서상의 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 명시와 '말소동의 확약서' 제출이 병존하여 복합적인 검토가 필요합니다. 등기부상 '말소'로 기재된 점과 HUG의 보증금 지급 주체임을 감안할 때, HUG가 관련 채권을 정리하며 본건을 인수할 가능성이 높습니다. 다만, 최종적인 인수 여부는 입찰 전 등기부 및 관련 서류를 재확인해야 합니다. 현재까지 파악된 바로는 인수 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 개발 현황

본건이 소재한 지역은 주거, 업무, 상업시설이 혼재하는 지역으로, 인천광역시 미추홀구 숭의동 일대는 지속적인 도시 재생 및 개발이 이루어지고 있는 지역 중 하나입니다. 준주거지역으로 분류되어 있어 향후 추가적인 개발 잠재력을 기대할 수 있습니다.

4.2. 업종 분포

주변에 근린생활시설, 업무시설, 공동주택 등이 혼재하여, 일반적인 소매점, 음식점, 서비스업 등 다양한 업종이 분포할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. 대형마트, 쇼핑몰 등은 차량을 이용한 접근이 필요할 수 있습니다.

5.2. 교육시설

본건 남측 인근에 숭의초등학교가 위치하여 도보 통학이 가능합니다. 주변에 중학교, 고등학교 등 추가적인 교육 시설이 분포하고 있습니다.

5.3. 의료시설

인근에 병원, 의원 등의 의료시설이 분포하고 있어 의료 접근성은 보통 수준으로 판단됩니다.

5.4. 혐오시설

현재까지 일반적인 지도 검색 및 제공된 정보상으로 인근에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다. 그러나 경매 대상 물건 주변의 정확한 환경 조사를 위해서는 반드시 현장 답사를 통해 소음, 악취 등 생활에 불편을 초래할 수 있는 요소를 직접 확인해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

HUG(주택도시보증공사)와 관련된 임차권(정혜성)의 처리 결과에 대한 불확실성이 존재합니다. 비록 대항력이 없고 등기부상 말소 예정이나, 물건명세서 상의 특이사항으로 인해 최종 인수 여부 확인이 필수적입니다.

6.2. 물건 상태 리스크

건물은 2020년 사용 승인으로 비교적 최신이나, 내부 마감재, 설비의 노후 정도, 하자 여부 등 구체적인 상태 확인이 필요합니다. 감정가와 최근 시세 간의 큰 괴리가 발생한 점은 물건 상태 또는 감정가의 적정성에 대한 의문을 제기합니다.

6.3. 주변 환경 리스크

토지이용계획상 상대보호구역, 가축사육제한구역 등이 포함되어 있습니다. 또한, 향후 주변 개발 계획에 따라 소음, 통행량 증가 등 생활 환경에 영향을 줄 수 있는 변수를 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 연립주택으로, 숭의초등학교와 인접한 입지를 갖추고 있습니다. 건물은 2020년에 사용 승인되어 비교적 신축에 속하며(14층 중 13층), 전용면적 45.25㎡(약 13.69평)입니다. 권리 관계는 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 크지 않으나, HUG 관련 임차권의 처리 결과에 대한 최종 확인이 필요합니다.

가장 큰 이슈는 감정가(2억 5,900만원)와 제공된 최근 매매 사례(3,600만원 ~ 7,200만원) 간의 현저한 시세 차이입니다. 이는 감정가가 현재 시장 가치를 제대로 반영하지 못하고 있거나, 제공된 매매 사례가 본건과 비교하기 어려운 특수성을 가질 가능성을 시사합니다. 따라서 철저한 현장 조사와 주변 시세 재확인을 통해 정확한 물건 가치를 산정하는 것이 무엇보다 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 숭의초등학교 인근의 양호한 교육 환경 접근성.

* 준주거지역에 속하여 향후 지역 개발 및 가치 상승 잠재력 보유.

* 2020년 사용 승인으로 비교적 최신 건물 상태.

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적음.

* 제공된 시세 대비 감정가의 현저한 괴리로 인한 저가 매수 기회 가능성.

9. 예상 입찰가

* 물건 감정가: 259,000,000원

* 최근 매매 시세 분석:

* 제공된 최근 매매 사례(2026년 5월)에 따르면, 동일 지역 유사 면적(34.39㎡ ~ 61.48㎡)의 거래 가격은 3,600만원에서 7,200만원 사이로 확인되었습니다.

* 본 물건의 전용 면적 45.25㎡(약 13.69평) 기준으로, 최근 시세의 평당 가격은 약 230만원 ~ 690만원 범위로 분석됩니다. (단, 동은히딩크빌 거래 사례는 매우 높은 가격대를 형성하고 있어 개별 분석이 필요합니다.)

* 평균적인 시세 추정치를 적용할 경우, 본 물건의 시장 가치는 약 6천만원 ~ 1억원 내외로 판단됩니다.

* 권리 분석 상 인수 보증금: 0원 (단, HUG 관련 임차권 처리 조건 최종 확인 필수)

* 예상 입찰가 산정:

* 본 물건의 감정가(2억 5,900만원)는 최근 매매 시세(약 6천만원 ~ 1억원)와 현저한 차이를 보입니다. 감정가가 현재 시장 가치와 부합하지 않을 가능성이 높으므로, 보수적인 접근이 필요합니다.

* 입찰 시에는 감정가보다는 최근 거래 시세를 기반으로 한 보수적인 금액을 고려해야 합니다.

* 초기 입찰 제안 범위: 1억 2천만원 ~ 1억 6천만원

* 이는 최근 시세와 감정가의 괴리를 감안하여, 잠재적 가치 상승 가능성 및 권리 관계의 불확실성을 고려한 범위입니다.

* 유찰 시마다 감정가가 하락하므로, 차기 매각 기일의 최저 매각 가격 및 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 현명합니다.

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