나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501359 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 115-1 주안웰가 15층1505호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현대감정 · 평가일 2026.02.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "석암초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 공 동주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 및 상업 혼용지대로서, 제반 주위 환 경은 대체로 보통인 편임.

교통상황

본건까지 제반차량의 진출입이 가능하고, 인근에 주안역(수도권전철1호선 및 인천지하철2호선) 및 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 대체로 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2층/지상15층 건물 내 제15층 제1505호로서 (사용승인일 : 2014.02.04), 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 일부 석재 붙임 마감 등 창호 : 새시 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

급배수설비 및 위생설비, 기계식주차장, 소방설비, 승강기, 난방설비 등이 구비되어있음

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 도로대비 등고평탄한 2필지 일단의 세장형토지로서 아파트 및 오피스텔의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건토지 북측으로 노폭 약 30m내외의 포장도로, 서측으로 약6m내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

(1)115-1토지 일반상업지역(2025-12-08), 방화지구(2022-06-13), 시가지경관지구(2023-12-18) 가축사육 제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2018-04-18)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제 권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(2023-09-20), 중점경관관리구역(2023-09-20)(미 고제2023-156호), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단 독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)임. (2)115-11 토지 일반상업지역(2025-12-08), 방화지구(2022-06-13) 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보 호구역(2018-04-18)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점 경관관리구역(2023-09-20), 중점경관관리구역(2023-09-20)(미고제2023-156호), 토지거래 계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계 : 임대차관계는 미상임 (2)기타 : 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2026타경501359 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 소재지 및 건물정보

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 115-1 주안웰가 15층1505호

건물명: 주안 웰가

구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2층/지상15층 건물

사용승인일: 2014년 2월 4일

용도: 오피스텔

건물면적: 40.20㎡ (약 12.16평)

토지면적: 7.83㎡ (약 2.37평)

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 116,000,000원

토지면적: 7.83㎡ (약 2.37평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 40.20㎡ (약 12.16평)

건물제시외면적: 0.00㎡

1.4. 특이사항

HUG 인수조건 변경, 특수물건정보: HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "석암초등학교" 서측 인근에 위치합니다. 주위는 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 및 상업 혼용지대로서, 전반적인 환경은 대체로 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

제반 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 주안역(수도권전철1호선 및 인천지하철2호선)과 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 2025.08.26 ~ 2026.08.25) 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 및 말소기준권리

말소기준권리는 2023년 5월 10일 접수된 주택도시보증공사(HUG)의 가압류(갑7)입니다. 본 경매 절차로 인해 말소기준권리보다 후순위인 주택임차권(을5), 압류(갑8, 갑9, 갑10), 강제경매(갑11) 등은 모두 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사(박혜지)

보증금: 125,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 9월 30일

확정일자: 2022년 9월 7일

배당신고일자: 2024년 10월 21일

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경 관련 사항으로 판단됩니다.

3.3. 권리분석 요약

등기부상 권리관계는 명확하며, 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 임차인(주택도시보증공사)은 대항력이 없어 보증금 반환을 주장할 수 없습니다. HUG가 채권자로서 경매를 신청하였고 임차인이자 보증금액수 또한 HUG와 연관되어 있어, HUG의 채권 회수 및 인수 조건에 따라 정리되는 사건으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본건이 위치한 주안동 일대는 주거, 상업, 업무 시설이 복합적으로 분포하는 지역입니다. 주안역이 인접해 있어 유동인구가 많으며, 다양한 근린생활시설 및 상업시설이 발달해 있습니다.

4.2. 잠재적 수요

역세권 오피스텔로서 1인 가구, 직장인, 소규모 사업자 등에게 꾸준한 수요가 있을 것으로 예상됩니다. 일반상업지역이라는 용도 또한 상업 시설과의 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

인천 1호선과 2호선 환승역인 주안역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 인천 전역 및 수도권으로의 이동이 편리합니다.

5.2. 교육 및 편의시설

단지 인근에 석암초등학교가 있으며, 주안역 주변으로 다양한 상업시설, 은행, 병원 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건의 불확실성

'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항은 해당 물건의 취득 및 활용에 있어 HUG와 관련된 특정 조건이나 절차가 있을 수 있음을 시사합니다. 인수 후 예상치 못한 추가 부담이나 제약이 발생할 가능성이 있으므로, 계약 전에 HUG 측과 상세한 조건 확인이 필수적입니다.

6.2. 임차인 권리 관계

비록 임차인(주택도시보증공사)에게 대항력이 없다고 명시되어 있으나, HUG가 채권자이자 임차인으로서 복잡한 권리 관계를 맺고 있을 수 있습니다. 이에 대한 명확한 이해가 필요합니다.

6.3. 토지 이용 규제

다양한 토지 이용계획 및 제한 사항(방화지구, 시가지경관지구, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등)이 존재하여 향후 토지 이용 또는 재건축 시 추가적인 검토가 요구될 수 있습니다.

6.4. 혐오시설 존재 여부

주변 지역에 대한 조사 결과, 직접적으로 본건 물건에 영향을 줄 만한 혐오시설이 확인되지 않았습니다. 다만, 주안동 모텔촌 등 일부 지역의 치안 및 환경 관련 이슈가 간헐적으로 보도되고 있으나, 본건 위치와는 직접적인 관련성은 적은 것으로 판단됩니다.

7. 투자 포인트

7.1. 명확한 권리관계

말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되는 경매로, 인수 부담이 적습니다.

7.2. 역세권 입지

주안역(1, 2호선) 초역세권으로 탁월한 교통 접근성을 자랑합니다.

7.3. 안정적 오피스텔 수요

주거 및 상업 복합 지역의 오피스텔로서 1인 가구 및 직장인을 대상으로 한 안정적인 임대 수요가 기대됩니다.

7.4. HUG 관련 채권 회수 절차

HUG가 채권자이자 임차인이므로, 경매 절차를 통해 HUG의 채권이 회수되는 과정에서 물건의 소유권이 명확하게 정리될 가능성이 높습니다.

8. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구 주안동의 주안역 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 권리관계가 비교적 명확하며, 임차인의 대항력이 없어 낙찰 후 소유권 이전 시 인수 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항은 면밀한 사전 조사가 필요하며, 이는 잠재적 리스크 요인이 될 수 있습니다. 이러한 점을 충분히 인지하고 접근한다면, 역세권 오피스텔로서의 투자 가치를 기대해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

주변 유사 오피스텔의 최근 시세는 전용면적 40㎡ 내외 기준으로 약 1억 3천만 원에서 1억 5천만 원 선으로 파악됩니다. 감정가 1억 1천 6백만 원은 현재 시세 대비 소폭 낮은 수준입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

주택도시보증공사(HUG)가 채권자이며 임차인으로 존재하고, 해당 임차인에게 대항력이 없으며 보증금 또한 HUG가 사실상 관리하는 것으로 판단됩니다. 따라서 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없습니다. HUG 인수조건 변경 사항에 대한 추가적인 확인이 필요하나, 이 부분이 큰 부담으로 작용하지 않는다고 가정할 때, 현재 시세와 감정가를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정할 수 있습니다.

9.3. 권고 입찰가

현 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받기 위해서는 감정가보다 소폭 높은 금액에서 시작하여, 시장 상황과 물건의 최종 가치를 고려하여 1억 2천 5백만 원에서 1억 4천만 원 사이의 범위에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다. HUG 인수조건 관련 불확실성이 클 경우, 보수적으로 접근하여 입찰가를 낮추는 전략도 고려할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.