나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501226 [1] 인천광역시 부평구 부평동 518-7 스위트홈 2동 5층503호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신애 · 평가일 2026.03.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '인천 부흥초등학교' 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택, 오피스텔, 상가점포 등이 혼재하고 있는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통여건은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층~지상14층 건물 내 제5층 제503호로서 - 외벽 : 몰탈 위 페인팅 등 - 창호 : 새시조 등 마감임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 기계식 주차설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄하게 조성한 2필지 일단의 부정형 토지로서 현황 공동주택, 오피스텔 건부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 35m, 남측으로 노폭 약 15m 내외의 도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

대지권 목적인 2필지의 토지 공히 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역(2025-05-19), 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 임.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 본건은 현장조사 시 이해관계인 협조부재 등으로 인하여 내부구조를 확인하지 못하였으며, 현황도면, 외관목측, 주변탐문, 동 유형 공동주택 일반현황 등을 참작하여 평가하였는 바, 입찰 시 내부구조 등은 별도 확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경501226 (1)

채권자: 주OOOOOOO

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 518-7 스위트홈 2동 5층503호

건물명: 스위트홈 2동

용도: 도시형생활주택

건물면적: 39.77㎡ (약 12.03평)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

층수: 지하2층~지상14층 건물 내 제5층

1.3. 토지 정보

토지면적: 5.39㎡ (약 1.63평)

토지지분: 5.395㎡ (약 1.63평)

토지 이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역

1.4. 매각 정보

감정가: 158,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '인천 부흥초등학교' 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택, 오피스텔, 상가점포 등이 혼재하고 있는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통여건은 무난한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 서측으로 노폭 약 35m, 남측으로 노폭 약 15m 내외의 도로에 각각 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

대지권 목적인 2필지의 토지는 공히 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역(2025-05-19), 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-26)에 해당합니다 (외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부상 소유권보존(2015-02-16), 소유권이전(2015-03-17, 2021-06-01) 내역이 있습니다.

말소기준권리인 근저당권(을3, 농업회사법인주식회사제일팜스, 2023-03-06) 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

주택임차권(을4, 한새나, 170,000,000원)은 말소 예정으로 확인됩니다.

압류(갑6, 국민건강보험공단, 2023-08-24) 및 강제경매(갑7, 주택도시보증공사, 2026-02-11) 개시 결정 등기 또한 말소 예정입니다.

등기부채권 총액은 290,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사(한새나)

보증금: 170,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-05-14

확정일자: 2021-04-14

배당신고일자: 2023-07-10

대항력: 없음

3.3. 권리분석 요약

본건은 말소기준권리인 근저당권(2023-03-06) 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되는 권리분석상 안전한 물건입니다.

물건명세서에 따르면 '을구 순위 4번 주택임차권등기'가 있으나, '주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨'에 따라 해당 임차권은 매각으로 소멸될 것으로 판단됩니다. 따라서 인수되는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 인천광역시 부평구 부평동은 공동주택, 오피스텔, 상가 점포 등이 혼재된 지역으로, 주거 및 상업 기능을 겸하고 있습니다. 인근에 초등학교가 있어 기본적인 생활 인프라가 갖춰져 있으며, 차량 및 대중교통 접근성이 양호합니다.

최근 주변 매매 사례 분석 (2026년 7월 기준):

* 우진그린빌 (2001년식, 38.94㎡): 70,000,000원

* 해피팰리스 (2015년식, 49.26㎡): 284,000,000원

* 신한 (2002년식, 56.08㎡): 123,000,000원

본건(39.77㎡)과 유사한 면적대의 매매 사례 중 해피팰리스는 가격대가 높게 형성되어 있으며, 우진그린빌은 유사 면적이나 가격 차이가 큽니다. 신한은 면적이 더 크나 비교적 합리적인 가격대를 보입니다. 감정가 158,000,000원(약 3,973,000원/㎡)은 인근 시세 범위를 고려할 때 적정 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 인천 부흥초등학교 인근 위치.

* 교통: 차량 접근 용이, 인근 버스정류장 이용 가능.

* 편의시설: 주변 공동주택, 오피스텔, 상가 점포 혼재로 생활 편의시설 이용 가능.

* 설비: 위생 및 급배수, 난방, 승강기, 기계식 주차 설비 갖춤.

6. 잠재적 리스크

* 내부 구조 미확인: 현장 조사 시 이해관계인 협조 부재로 인해 내부 구조를 직접 확인하지 못했습니다. 외관 목측 및 주변 탐문을 토대로 평가되었으므로, 입찰 전 내부 상태를 반드시 별도 확인해야 합니다.

* 토지이용계획 제한: 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 향후 토지 취득 시 관련 규정을 확인해야 합니다.

* HUG 인수조건 변경: HUG 인수조건 변경에 대한 구체적인 내용은 확인되지 않았으나, 권리분석상 인수될 보증금은 없는 것으로 처리되었습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 부평구 부평동에 위치한 도시형생활주택으로, 초등학교 인근에 자리하여 교육 환경 및 생활 인프라 접근성이 우수합니다. 건물 연식(2014년 사용승인) 대비 감정가는 적정 수준으로 판단되며, 권리관계 또한 매각으로 인해 모두 소멸되어 인수 부담이 없습니다. 다만, 내부 구조를 직접 확인하지 못한 점은 투자 결정 시 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계 명확: 매각으로 모든 권리 소멸 및 인수되는 보증금 없음.

* 양호한 입지: 초등학교 인근, 교통 편리, 상업시설 혼재 지역.

* 소형 면적: 도시형생활주택으로 1~2인 가구에 적합한 면적.

9. 예상 입찰가

감정가: 158,000,000원

건물면적: 39.77㎡ (약 12.03평)

주변 시세 및 본건의 잠재적 리스크(내부 미확인 등)를 고려하여, 감정가의 85% 수준인 약 134,300,000원 (13,430만원)을 초기 입찰가로 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 현장 방문을 통한 내부 확인 및 추가 시세 조사를 바탕으로 신중하게 결정해야 합니다.

인수 보증금 합계: 0원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.