나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501321 [1] 인천광역시 서구 마전동 1025-10 창우아이빌 2층203호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 그린감정 · 평가일 2026.03.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 마전동 '마전동행정복지센터' 서측 인근에 위치하고 있으며, 인근에 공동주택(연립주택 등) 및 근린생활시설 등이 밀집하고 있는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량 접근 가능하며, 인근에 인천2호선 완정역 및 노선버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물 (사용승인일자 : 2010.08.10.) 제2층 제203호로서, 외벽 : 벽돌쌓기 마감 등임. 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

기준시점 현제 연립주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 급배수 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지로서, 공동주택(연립주택) 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 5m 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2013-05-27) , 지구단위계획구역(검단2지구) , 소로2류(폭 8m~10m)(2013-05-27)(접합) , 특수도로(보행자전용도로)(2013-05-27)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역(2025-08-22)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경501321 (1)

소재지: 인천광역시 서구 마전동 1025-10 창우아이빌 2층203호

건물구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물 중 2층 203호

사용승인일자: 2010년 8월 10일

용도: 연립주택

토지면적: 44.79㎡ (약 13.55평)

건물면적: 81.09㎡ (약 24.53평)

감정가: 204,000,000원

매각구분: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

위치: 본 물건은 인천광역시 서구 마전동 소재 '마전동행정복지센터' 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변환경: 인근 지역은 공동주택(연립주택 등) 및 근린생활시설이 밀집한 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통: 본 물건까지 차량으로의 접근이 용이하며, 인천2호선 완정역 및 다수의 시내버스 노선이 운행되는 버스정류장이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 상황은 보통으로 판단됩니다.

도로: 본건 건물은 북측으로 노폭 약 5m 내외의 도로와 접하고 있어 차량 통행 및 주차 공간 확보에 어려움이 적을 것으로 보입니다.

토지이용계획: 본 물건의 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(검단2지구), 소로2류, 특수도로 등으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 성장관리권역으로 포함되며, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 주택용도 취득에 한함, 2025.8.26.~2026.8.25.)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 포천세무서장의 압류 (등기부상 갑5)

등기부채권 총액: 1,175,000,000원

경매 신청 채권자: 주택도시보증공사 (등기부상 을7, 강제경매)

주요 권리 내역:

* 소유권 보존 등기 후 소유권 이전, 공유자전원지분 이전, 소유권 이전 등의 과정을 거쳤습니다.

* 을구 5번 주택임차권(이명숙, 보증금 1.8억, 전입 2020.07.31, 확정 2020.05.27)은 물건명세서상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자가 인수하는 임차보증금은 없습니다.

* 주택도시보증공사의 가압류(을6) 및 강제경매(을7)는 모두 말소 예정 권리입니다.

인수되는 권리: 없음

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 마전동 일대는 공동주택 단지와 상업시설이 혼재된 주거 밀집 지역으로 안정적인 상권이 형성되어 있습니다.

인천2호선 완정역이 인근에 위치하여 역세권의 이점을 누릴 수 있으며, 해당 역 주변의 상업시설을 이용한 생활 편의성이 높습니다.

근린생활시설 또한 단지 내 또는 인근에 다수 분포하여 기본적인 상업 시설 이용에 불편함은 없을 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

주요 편의시설: 본 물건에서 도보 또는 차량으로 접근 가능한 거리에 마전동행정복지센터, 완정역 상업지구, 다양한 마트, 병원, 약국 등이 위치하고 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 편리합니다.

교육시설: 인근에 초등학교, 중학교, 고등학교 등 다수의 교육기관이 자리하고 있어 자녀 양육 및 교육 환경이 비교적 양호한 편입니다. 정확한 학군 정보는 별도 확인이 필요합니다.

교통: 인천2호선 완정역을 통해 수도권 주요 지역으로의 이동이 용이하며, 다양한 노선의 시내버스가 운행되어 대중교통 이용이 편리한 교통 요충지에 해당합니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지거래허가구역: 본 물건은 외국인 주택용도 취득 시 허가를 받아야 하는 토지거래허가구역에 해당합니다 (2025.8.26~2026.8.25). 외국인 투자 시 이 부분을 반드시 확인해야 합니다.

HUG 인수조건 변경: HUG(주택도시보증공사) 관련 인수 조건 변경에 대한 특이사항이 언급되어 있습니다. 인수 조건의 구체적인 내용을 면밀히 파악해야 합니다. (현재 분석상 인수 보증금은 0원으로 판단됩니다.)

건물 노후화: 2010년에 준공되어 10년 이상 경과한 건물로, 향후 건물의 유지보수 및 리모델링에 대한 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

주변 시설: 현재까지 파악된 정보상 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 서구 마전동에 위치한 연립주택으로, 비교적 양호한 주거 환경과 편리한 교통 여건을 갖추고 있습니다.

권리 분석 결과, 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이며, 인수되는 임차보증금 또한 없어 명도 및 권리상의 위험 부담이 매우 적은 안전한 물건으로 판단됩니다.

감정가는 204,000,000원으로, 최근 주변 시세와 비교했을 때 합리적인 수준으로 평가된 것으로 보입니다.

토지거래허가구역 및 HUG 인수조건 변경 등의 특이사항은 입찰 전 반드시 상세히 확인해야 하지만, 전반적으로 투자 가치가 있는 물건으로 평가됩니다.

1.7. 투자 포인트

안전한 권리 관계: 낙찰자가 인수하는 권리가 전혀 없어 투자 위험이 낮습니다.

적정 감정가: 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 책정되어 있어 시세차익 또는 실거주 가치 확보가 가능합니다.

입지 가치: 검단2지구 지구단위계획구역 내 위치하며, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

실거주 적합성: 편리한 교통, 생활 편의시설, 교육 환경 등을 고려할 때 실거주 목적에도 적합합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 204,000,000원

주변 시세 분석:

인근 연립주택(타워팰리스4차, 클라우스2동)의 최근 실거래가를 고려할 때, 3.3㎡당 약 850만원에서 860만원 선으로 파악됩니다. 본건 건물 면적 81.09㎡(약 24.53평)에 적용 시, 약 209,731,500원의 시세 형성이 가능할 것으로 추정됩니다.

최근 매매된 다세대주택(용진그린빌)의 높은 가격(39,800만원, 68.31㎡)은 건축 연도, 건물 종류, 거래 방식 등 차이로 인해 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

본 물건의 감정가는 204,000,000원으로, 추정 시세 범위 내에서 책정된 것으로 보입니다.

권장 입찰가: 본건의 경우, 시세 대비 합리적인 감정가와 안전한 권리 관계를 고려하여 감정가 대비 100% ~ 110% 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

권장 입찰가 범위: 205,000,000원 ~ 225,000,000원

주의사항: 상기 입찰가는 시장 상황 및 경쟁 강도에 따라 변동될 수 있습니다. 최종 입찰 결정 전, 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태를 확인하고, 주변 시세 및 임대 현황 등을 재조사하신 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.