나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501341 [1] 인천광역시 부평구 부평동 379-49 스카이아파트 7층704호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부성감정 · 평가일 2026.02.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

인천광역시 부평구 부평동 소재 '부평중학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 동류형의 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위여건은 무난함.

교통상황

본건은 버스정류장이 인근에 위치하고 있어 교통사정은 무난하며 차량출입이 가능함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트, 슬라브지붕 14층 건내 제7층 제704호로서, 외벽 : 세멘몰탈위 페인팅 마감. 내벽 : 벽지 및 타일 마감. 창호 : 하이새시 창호 등임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택)으로 이용중임.

설비내역

상ㆍ하수도시설 및 난방, 위생설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 장방형의 토지로 공동주택, 업무시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약 15미터의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-05-02)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- ‘도시형생활주택’으로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2026타경501341 (1) 사건에 대한 물건 보고서입니다.

1.1. 물건 현황

* 소재지: 인천광역시 부평구 부평동 379-49 스카이아파트 7층 704호

* 건물명: 스카이 아파트

* 용도: 도시형생활주택

* 건축물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트, 슬라브지붕 14층 건물 중 제7층 제704호

* 준공 연도: 2014년 7월 18일

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 감정가: 146,000,000원

* 토지 면적: 6.78㎡ (약 2.05평)

* 토지 지분: 6.78㎡ (약 2.05평)

* 건물 면적 (전용 면적): 39.86㎡ (약 12.06평)

* 건물 지분: 39.86㎡ (약 12.06평)

* 분양 면적: 제공된 정보에 분양 면적은 명시되어 있지 않습니다.

* 공부와의 차이: 없음

* 특이사항: HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

* 인천광역시 부평구 부평동 소재 '부평중학교' 남측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 동류형의 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로, 전반적인 주위 여건은 양호합니다.

2.2. 교통 상황

* 본 건 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 차량 출입이 가능하며, 주거지로서 교통 환경은 무난한 편입니다.

2.3. 도로 상태

* 본 건 북측으로 폭 약 15미터의 포장도로에 접하고 있어 차량 접근 및 통행에 용이합니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 본 건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. (허가구역 지정 기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 을구 3번 근저당권 (박종학, 2021년 9월 16일 접수)이 말소기준권리입니다.

3.2. 낙찰 후 소멸되는 권리

* 을구 3번 근저당권 (박종학, 120,000,000원)

* 을구 4번 주택임차권 (박송이, 146,000,000원) - 물건명세서상 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 갑구 8번 강제경매 개시결정 (주택도시보증공사, 146,000,000원)

3.3. 낙찰 후 인수되는 권리

* 주택임차권이 말소 동의 확약서 제출로 인해 소멸될 것으로 예상되므로, 인수되는 권리는 없는 것으로 분석됩니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (박송이)

* 보증금: 146,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021년 7월 1일

* 확정일자: 2021년 6월 18일

* 배당신고일자: 2023년 8월 1일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경. 물건명세서상 말소 동의 확약서가 제출되어 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 본건이 소재한 부평동 일대는 공동주택, 업무시설, 근린생활시설이 혼재된 복합 상권입니다.

* 부평중학교가 인근에 위치하고 있어 교육 환경을 갖추고 있으며, 주거 밀집 지역의 특성을 보입니다.

4.2. 주변 편의시설

* 인천 부평구 부평동 일대는 다양한 상업시설과 편의시설이 잘 갖춰져 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 인근에 병원, 은행, 마트 등 생활 편의 시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

* 본 건은 '도시형생활주택'으로 이용 중인 공동주택입니다.

* 건물은 철근콘크리트구조로, 14층 건물 중 7층에 위치하여 일조권 및 조망권이 비교적 양호할 것으로 예상됩니다.

5.2. 설비 현황

* 상하수도, 난방, 위생 설비가 갖춰져 있으며, 승강기 설비도 이용 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경

* 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 기재되어 있어, 계약 관련 세부 조건을 면밀히 확인하고 추가적인 조사가 필요합니다.

6.2. 토지 이용 제한

* 본 건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역 등 다수의 개발 및 이용 제한 사항이 있습니다. 이는 향후 재건축이나 증축 등 개발 행위에 제약을 줄 수 있습니다.

6.3. 임대 관계 미상

* 감정평가서 상 '임대관계는 미상임'으로 기재되어 있으나, 등기부상 주택임차권이 확인되며, 현재는 주택도시보증공사(HUG)가 임차인으로 명시되어 있습니다. 다만, 'HUG 인수조건 변경'이라는 문구와 함께 추후 임대차 관련 분쟁 가능성에 대한 점검이 필요합니다.

6.4. 혐오시설 여부

* 예비 조사 결과, 본건 소재지 주변에 뚜렷한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 최종 입찰 전 현장 방문 등을 통한 직접 확인이 권장됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 부평구의 주거 밀집 지역에 위치하며, 기본적인 생활 인프라 및 교통 접근성이 양호합니다. 권리 분석상 인수 부담이 없는 강제경매 물건으로, 감정가 대비 시세 비교를 통해 투자 가치를 판단할 수 있습니다. 그러나 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항과 여러 토지 이용 제한 사항은 잠재적 리스크로 작용할 수 있으므로, 입찰 전 관련 서류 검토 및 현장 확인을 통해 보다 면밀한 판단이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 입지: 부평중학교 인근 주거 지역으로, 생활 편의성이 우수합니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 하의 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 낙찰 후 권리 문제가 적습니다.

* 시세 대비 감정가: 제공된 최근 매매 사례와 비교 시, 감정가가 상대적으로 낮아 시세 차익 실현 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 146,000,000원

* 주변 시세 분석:

* 최근 매매 사례 (2026년 7월 기준, 부평구 부평동):

* 해담캐슬 (2016년 건축, 43.31㎡, 7층): 188,000,000원 (약 434만원/㎡)

* 해피팰리스 (2015년 건축, 49.26㎡, 5층): 284,000,000원 (약 577만원/㎡)

* 우진그린빌 (2001년 건축, 38.94㎡, 3층): 70,000,000원 (약 180만원/㎡)

* 본건 (2014년 건축, 39.86㎡, 7층)은 건축 연도, 면적, 층수 등을 고려할 때, 해담캐슬 또는 해피팰리스와 유사한 가격대 형성 가능성이 있습니다.

* 본건 감정가는 146,000,000원으로, 3,662,820원/㎡에 해당하며, 주변 시세 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.

* 예상 입찰가:

* 낙찰 후 인수 보증금은 0원이므로, 감정가 또는 시세 하한선을 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다.

* 주변 시세 최고가(해피팰리스 5.77만원/㎡)를 적용하여 본건 면적(39.86㎡)으로 환산 시 약 2.3억원까지도 가능하나, 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

* 해담캐슬(4.34만원/㎡)을 기준으로 환산 시 약 1.7억원 수준입니다.

* 안정적인 투자를 위해 감정가 대비 10%~20% 상향된 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

* 따라서, 1억 5천만원 ~ 1억 7천만원 범위에서 경쟁력 있는 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 다만, 'HUG 인수조건 변경' 사항에 대한 추가적인 확인 및 현장 조사 결과에 따라 입찰가는 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.