나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501384 [1] 인천광역시 계양구 작전동 476-30 비케이디센트 비동 3층303호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나무감정 · 평가일 2026.03.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 계양구 작전동 소재 "인천성지초등학교" 남측 인근에 소재하며, 주위는 다세대주택, 오피스텔, 중소규모 공장 등이 소재하는 지대로서 제반 여건은 보통시됨.

교통상황

대상물건까지 차량출입이 용이하며 인근에 지하철 인천1호선 "작전역" 및 노선 버스정류장이 소재하는 바, 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층/지상12층 내 제비동 제3층 제303호로서, 외벽: 석재붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감 등, 내벽: 내부 인테리어 마감 등, 창호: 샷시창호 마감 등임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생·급배수 설비 및 승강기 등의 설비가 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

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인접 도로상태등

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토지이용계획 및 제한상태

준공업지역 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역(인천북부교육지원청(510-5491))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(2040 인천광역시 경관계획(자세한 사항은 건축과 문의 032-450-5594)), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 인천지방법원 2026타경501384 (1) 사건에 대한 물건 분석 결과를 담고 있습니다.

1.1. 물건 상세 정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경501384 (1)

소재지: 인천광역시 계양구 작전동 476-30 비케이디센트 비동 3층303호

용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설)

감정가: 213,000,000원

토지면적: 20.73㎡ (약 6.27평)

건물면적: 66.90㎡ (약 20.24평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건축연도: 2019년

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 인천광역시 계양구 작전동 소재 "인천성지초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 오피스텔, 중소규모 공장 등이 혼재하는 지역입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 인천1호선 "작전역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 여건은 보통입니다.

1.3. 권리분석

* 인수되는 권리: 본 건은 HUG 인수조건 변경 및 공동담보 물건으로, 제공된 정보에 따르면 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (김 )

보증금: 201,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-03-06

확정일자: 2020-03-02

배당신고일자: 2024-02-13

대항력: 없음

권리분석: HUG 관련 임차인으로, 대항력은 없으나 보증금 규모가 크므로 배당 순위를 확인해야 합니다. HUG의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 인한 소멸 가능성이 높습니다.

* 임차인: 양준혁

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-11-18

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 없음

권리분석: 대항력 없는 임차인입니다.

* 등기부현황 요약:

* 소유권보존: 고효식 (2019-02-25)

* 소유권이전: 백상훈 (2020-03-06)

* 주택임차권: 김보경 (2024-02-13, 말소), 권리금액 198,000,000원, 전입일자 2020-03-06. (HUG 관련 권리로 말소 예정)

* 압류: 계양구 (2022-10-11, 말소)

* 압류: 부평세무서장 (2023-04-19, 말소)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2026-02-13, 말소), 권리금액 201,000,000원. (본 경매 개시 채권자)

* 총괄: 말소기준권리(압류: 계양구 2022-10-11)보다 후순위 권리들은 일반적으로 매각으로 소멸됩니다. 주택임차권 및 HUG의 강제경매 개시 결정 또한 말소 예정이므로, 인수되는 부담은 없을 것으로 보입니다.

1.4. 상권분석

대상 물건이 소재한 작전동 일대는 주거지(다세대주택, 오피스텔)와 상업 시설, 일부 공업 시설이 혼합된 지역입니다. 작전역을 중심으로 상권이 형성되어 있으며, 주변 오피스텔 및 주택가의 수요를 기반으로 임대 수익을 기대할 수 있습니다. 다만, 중소규모 공장 등이 혼재되어 있어 지역별 특성에 따른 편차가 있을 수 있습니다.

1.5. 생활정보

* 편의시설: 작전역 인근에 상업 시설 및 편의 시설이 분포하고 있으며, 인천성지초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경 접근성이 양호합니다.

* 교통: 인천1호선 작전역을 통한 서울 및 수도권 접근이 용이하며, 다양한 노선의 버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 및 제한상태: 준공업지역, 가축사육제한구역, 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-26 ~ 2026-08-25) 등 다양한 토지 이용 제한이 존재합니다. 특히 외국인 등의 주택용도 취득에 대한 지정기간이 남아 있어 주의가 필요합니다.

* HUG 인수조건 변경 및 공동담보: HUG 인수조건 변경 및 공동담보 물건으로, HUG와의 관련 사항이 복잡하게 얽혀 있을 수 있습니다. 이는 명확한 권리 파악 및 절차 진행에 추가적인 검토가 필요할 수 있음을 시사합니다.

* 임차권과의 보증금 차이: 등기부 상 주택임차권 금액(198,000,000원)과 임차인 현황 상 HUG 보증금(201,000,000원) 간의 미세한 차이가 있으나, HUG의 말소 동의 확약서 제출 및 인수 보증금 0원 표기로 보아 매수인에게 인수되는 채무는 없을 것으로 판단됩니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 인천 계양구 작전동의 역세권 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 2019년에 건축되어 비교적 신축에 속하며, 최근 매매 사례를 볼 때 현재 감정가 수준은 시세와 부합하는 것으로 보입니다. HUG 관련 권리관계가 복잡하게 얽혀 있으나, 제공된 정보 상으로는 매수인에게 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 토지이용계획 상 여러 제한사항이 존재하며, HUG 인수조건 변경 등의 특수성을 고려할 때 신중한 접근이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 작전역 도보 이용 가능한 역세권 오피스텔입니다.

* 신축 건물: 2019년 준공으로 건물 노후도가 낮습니다.

* 임대 수요: 주변 주거 및 상업 시설 배후 수요가 존재합니다.

* 무인수 권리: 현재까지 파악된 바로는 매수인이 인수해야 할 임차보증금이 없어 명도 및 권리 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

1.9. 예상 입찰가

최근 유사 면적 오피스텔의 매매가(약 21,200만원~21,500만원) 및 감정가(213,000,000원)를 종합적으로 고려할 때, 현 시점에서의 적정 입찰가는 213,000,000원에서 225,000,000원 범위로 예상됩니다. 경쟁 상황 및 임대수익률, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 판단하여 보수적으로 접근하는 것을 권장하며, 본 보고서에서는 218,000,000원 을 주요 예상 입찰가로 제시합니다. 이는 보증금 인수 부담이 없다는 점을 고려한 수치입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.