나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501364 [1] 인천광역시 서구 검암동 653-2 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인일감정 · 평가일 2026.02.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 "서인천고등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 등으로 형성된 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 검바위역(인천2호선)이 소재하는 등 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사지붕 4층 건물내 2층201호로서, 외 벽 : 치장석재 마감 등. 내 벽 : 벽지 및 타일 마감 등. 창 호 : 샷시 창호 등. (사용승인일 : 2010.10.19)

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 8m 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암1지구), 도로(접합), 가축사육제한구역(2025-05 -20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-12-03)(서인천고등학교 [문의: 서부교육지원청 평생교육건강과(032-560-6662)])<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560- 6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역(과밀억제권역)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가 구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천지방법원에서 진행되는 2026타경501364(1) 사건에 관한 강제경매 대상 부동산입니다.

* 소재지: 인천광역시 서구 검암동 653-2, 2층 201호

* 용도: 다세대주택

* 감정평가액: 17,900만원

* 토지면적: 46.60㎡ (약 14.1평)

* 토지 지분: 46.6㎡ (약 14.1평)

* 건물면적: 58.81㎡ (약 17.8평)

* 건물 지분: 58.815㎡ (약 17.8평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 사용승인일: 2010년 10월 19일

1.1. 입지조건

본 물건은 인천광역시 서구 검암동에 위치하며, 주위는 다세대주택 등이 밀집된 주택지대입니다. 남측으로는 서인천고등학교가 인접해 있습니다. 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 검바위역(인천2호선)이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 본 물건 서측으로는 폭 8m 내외의 도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부등본 상 소유권 보존, 이전, 공유자 전원 지분 이전 등의 권리들이 기재되어 있습니다. 또한, 국민건강보험공단의 압류와 주택도시보증공사의 강제경매 개시 결정이 등기되어 있으나, 이들은 모두 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

주목할 점은 을구 순위 8번의 주택임차권(황 / 보증금 22,000만원)이 등기되어 있으나, 해당 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 이는 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출되었기 때문입니다. 임차인 현황 상 해당 임차인은 대항력이 없으며, 인수해야 할 보증금은 0원입니다. 따라서 본 건 경매 절차를 통해 권리 관계는 모두 정리될 것으로 예상됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 검암동 지역의 주거 밀집 지역 내에 위치하고 있습니다. 주변 시세 분석 결과, 유사한 연식과 면적을 가진 다세대주택들이 최근 매매된 사례가 있습니다.

* 2026년 1월 7일 거래된 30.72㎡ 면적의 물건은 9,300만원에 거래되었습니다.

* 2026년 1월 5일 거래된 72.87㎡ 면적의 물건은 18,300만원에 거래되었습니다.

* 2026년 1월 9일 거래된 62.67㎡ 면적의 물건은 17,900만원에 거래되었습니다.

본 물건의 전용면적은 58.81㎡ (약 17.8평)으로, 가장 유사한 거래 사례는 62.67㎡ 면적이 17,900만원에 거래된 건입니다. 이는 본 물건의 감정평가액과 동일한 수준으로, 해당 지역의 시세가 안정적으로 형성되어 있음을 시사합니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암1지구), 도로, 가축사육제한구역, 상대보호구역(서인천고등학교), 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 또한, 외국인의 주택용도 취득에 한하여 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있습니다(2025.8.26.~2026.8.25.).

주변에는 학교, 버스 정류장, 지하철역 등이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 다만, 혐오시설 등 주변 환경에 대한 정확한 판단을 위해서는 현장 방문을 통한 추가적인 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래계약허가구역: 외국인이 주택용도 취득 시 허가가 필요할 수 있으나, 이는 국내 매수인에게는 해당되지 않는 사항입니다.

* HUG 인수조건 변경 및 공동담보: HUG(주택도시보증공사)와의 관계 및 공동담보 등 다소 복잡한 권리 관계가 있었으나, 임차권 말소 동의 확약서 제출 및 임차인의 대항력 부재로 인해 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 다만, 관련 행정 절차상 지연 가능성은 항상 존재합니다.

* 건축 연도: 2010년 건축으로 신축 건물은 아니므로, 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 검암동에 위치한 다세대주택으로, 인근 시세와 감정평가액이 유사하게 형성되어 있습니다. 가장 큰 장점은 등기된 임차권이 말소 예정이며, HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 낙찰자가 인수할 임차 보증금이나 대항력 있는 임차인이 없다는 점입니다. 이는 경매 물건의 주요 리스크 중 하나가 해소되었음을 의미합니다. 교통 접근성 또한 양호한 편입니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리상 인수 부담 없음: 말소 예정인 임차권으로 인해 보증금 인수 리스크가 전혀 없습니다.

* 안정적인 시세: 유사 면적 물건의 최근 거래 사례가 감정가와 일치하며, 지역 시세가 견고함을 보여줍니다.

* 편리한 교통: 검바위역(인천2호선) 이용이 가능하여 출퇴근 및 이동이 용이합니다.

* 잠재적 가치: 향후 지역 개발 및 교통망 확충에 따른 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 유사 면적(62.67㎡) 물건이 17,900만원에 거래된 점과 본 물건의 감정평가액(17,900만원)을 고려할 때, 시장 가격은 해당 수준에서 형성되어 있는 것으로 판단됩니다. 또한, 본 물건은 권리 인수 부담이 전혀 없다는 강력한 장점이 있습니다. 일반적인 경매 물건의 낙찰가율 및 잠재적 리스크 해소 효과를 감안하여, 본 물건의 예상 입찰가는 16,000만원 수준에서 결정하는 것이 합리적이라고 사료됩니다. 이는 감정가 대비 약 10.6% 할인된 금액으로, 안전한 수익률 확보를 위한 보수적인 접근입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.