나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501327 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 685-3 더갤러리 5층503호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 덕유감정 · 평가일 2026.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '인천기계공업고등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위 일대는 동류형의 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 위치하고 있어 제반 대중교통 사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내의 제5층 제503호로서, (사용승인 : 2012.02.09) 외벽 : 몰탈위 치장타일 및 드라이빗트마감. 내벽 : 벽지 및 타일마감. 창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 인접 도로와 등고 평탄하며, 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 로폭 약 6미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-09-25), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청평생교육과-11155)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경501327 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 685-3 더갤러리 5층503호

용도: 다세대주택

감정가: 140,000,000원

토지면적: 32.22㎡ (약 9.75평)

토지지분: 32.22㎡ (약 9.75평)

건물면적: 49.57㎡ (약 15.00평)

건물지분: 49.57㎡ (약 15.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

특이사항: HUG 인수조건 변경, 공동담보

2. 입지조건

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '인천기계공업고등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 유사한 형태의 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 기본적인 주거 환경은 양호한 편입니다. 차량 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

본 물건은 인천지방법원에서 진행하는 부동산강제경매 사건입니다.

* 소유권 변동

등기부등본상 소유권 보존은 김남진 명의로 2012년 2월 14일에 접수되었으며, 이후 진경애(2012.04.02) 및 주식회사대성하우징(2020.08.10)으로 소유권이 이전되었습니다.

* 등기부현황

소유권 보존 및 이전 내역 외에, 말소기준권리인 포천세무서장의 압류(2022.01.25, 갑4)가 있으며, 주택도시보증공사(HUG)의 강제경매 개시 결정(2026.02.13, 갑5)이 등기되어 있습니다. 또한, 을구에는 한상명 씨의 주택임차권(2022.07.28, 을7)이 등기되어 있으나, '말소' 표시되어 있습니다.

* 채권자 및 채무내용

경매 신청 채권자는 주택도시보증공사(HUG)이며, 신청 채권액은 141,000,000원입니다. 등기부채권 총액은 141,000,000원입니다.

* 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사(한상명)

보증금: 141,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2020-07-21

확정일자: 2020-07-10

배당신고일자: 2022-07-28

대항력: 없음

비고: 을구 7번 주택임차권 등기되었으나, 말소 예정입니다.

* 말소기준권리

갑4 압류 (포천세무서장, 2022.01.25)

* 인수/소멸 권리

상기 등기부현황에서 을구 7번 주택임차권은 말소기준권리보다 후순위이며, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다. 따라서 별도의 인수하는 보증금은 없습니다.

* 권리 분석 요약

본 물건은 권리상 큰 문제가 없어 보이며, 명도를 진행함에 있어 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 판단됩니다. HUG 인수조건 변경 및 공동담보로 인한 특수물건정보가 있으나, 권리분석상 낙찰자가 부담할 추가 비용은 없을 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보를 분석한 결과, 다음과 같은 시세 동향을 파악할 수 있습니다.

* 최근 매매 사례

- 세명쉐르빌 (2001년식, 43.33㎡): 2026년 5월 4일, 82,000,000원 (약 1,892,455원/㎡)

- 화인에이스빌 (2012년식, 44.77㎡): 2026년 5월 6일, 122,000,000원 (약 2,725,039원/㎡)

- 대일빌라 (1993년식, 44.4㎡): 2026년 5월 4일, 90,000,000원 (약 2,027,027원/㎡)

본건의 건물 면적은 49.57㎡이며, 2012년 건축되었습니다. 가장 유사한 연식의 화인에이스빌(2012년식, 44.77㎡)이 122,000,000원에 거래되었습니다. 본건의 감정가 140,000,000원은 이와 비교하여 높은 편이나, 시장 상황 및 건물 상태에 따라 조정될 수 있습니다.

5. 생활정보

* 건물 구조 및 상태

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제5층 제503호이며, 2012년 2월 9일에 사용승인을 받았습니다. 외벽은 몰탈위 치장타일 및 드라이빗트 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 하이샷시입니다.

* 건물 편의시설

기본적인 위생, 급배수, 난방, 도시가스 설비가 갖추어져 있습니다.

* 토지 이용 현황

토지는 사다리형으로 인접 도로와 등고 평탄하며, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

* 주변 시설

본건 소재지는 인천광역시 미추홀구 주안동 685-3번지이며, 주변은 주거지역으로 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 지도 검색 결과, 인근에 '인천기계공업고등학교'가 있으며, 대형 병원(예: 아인병원) 및 상업시설(예: CGV)이 포함된 복합 단지(예: 포레나 인천미추홀)가 인접해 있어 생활 편의성이 높습니다. 또한, '시민공원역'과 '주안역'이 도보 또는 대중교통으로 이용 가능한 거리에 있습니다.

혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았으나, 인천 미추홀구 일부 지역에서 산업폐기물 및 생활쓰레기 무단 투기 관련 민원이 보고된 바 있습니다. 본건 소재지와의 직접적인 연관성은 낮으나, 넓은 범위의 지역적 환경으로 고려될 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 공동담보: HUG의 채권 보증 특성상 인수 조건이 변경되거나 공동 담보로 묶여 있을 수 있습니다. 다만, 권리 분석상 낙찰자가 인수하는 채무는 없는 것으로 보입니다.

* 임차인 관련: 임차인 '한상명'은 대항력이 없으며, HUG의 말소 동의로 인해 보증금 반환 의무를 인수하지 않을 것으로 예상됩니다. 그러나 명도 과정에서의 예상치 못한 변수는 항상 존재할 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 상세 임대 관계는 미상으로, 실제 거주자 또는 임차인과의 명도 절차에서 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축(2012년 준공)의 다세대주택으로, 입지 및 교통 여건이 양호합니다. 권리 관계가 명확하여 낙찰자가 인수해야 할 부담이 적을 것으로 보입니다. HUG가 채권자이며, 임차인의 대항력이 없어 명도에 큰 어려움이 없을 것으로 예상됩니다. 다만, HUG 인수조건 변경이라는 특수 물건 정보에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 양호한 입지 및 교통 환경: 주안동 핵심 지역에 위치하여 편의시설 및 교통망 이용이 편리합니다.

* 신축급 건물: 2012년 준공으로 건물 상태가 비교적 양호할 것으로 예상됩니다.

* 명확한 권리관계: 대항력 있는 임차인이 없어 인수 부담이 적습니다.

* HUG 관련 투자 기회: HUG의 인수조건 변경이라는 특수성을 통해 시장가 대비 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 140,000,000원입니다.

주변 유사 물건의 최근 매매 사례 중, 2012년식의 44.77㎡ 건물이 122,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본건(49.57㎡)의 시세는 120,000,000원에서 135,000,000원 수준으로 추정됩니다.

감정가는 현재 시장가보다 다소 높게 책정되어 있으나, 권리관계가 명확하고 인수 부담이 없는 점, 그리고 HUG 관련 특수성을 감안할 때, 감정가의 85~90% 수준에서 입찰을 고려하는 것이 합리적입니다.

따라서, 예상 입찰가는 128,000,000원으로 제안합니다.

이는 감정가의 약 91.4% 수준이며, 주변 시세 범위를 상회하지만 HUG 인수조건 변경 등 특수 사항을 감안한 보수적인 접근입니다. 실제 입찰 시에는 물건 상태, 명도 상황, 법원 진행 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.