나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501334 [1] 인천광역시 서구 검암동 OOOOOO OOOOOO 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미추홀감정 · 평가일 2026.02.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 검암동에 소재하는 "서인천고등학교" 남서측인근의 "다은쉐르빌"4층 403호로서 주위는 다세대주택이 주를이루는 주거지역인바 주변환경은 보통시 됨.

교통상황

동측으로 접한 소로를 통하여 서곶로 등에 연계되며 인근에 버스정류장, 인천지하철 검바위역이 소재하는 등 교통여건은 보통시됨

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층건내 4층 403호로서 외벽: 드라이비트 등 마감 내벽: 몰탈위페인팅 등 마감 창호: 샤시창호임 사용승인일: 2010.11.25.

이용상태

다세대주택임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스공급설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

세장형토지로서 다세대주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역 , 지구단위계획구역(검암1지구) , 도로(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(자세한 사항은 인천서부교육지원청에 문의 032-560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역(과밀억제권역)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

해당없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

*임대관계는 미상임. *외관상 복층구조인 바 참조요망됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경501334 (1)

소재지: 인천광역시 서구 검암동 658-19 4층 403호

용도: 다세대주택

감정가: 140,000,000원

토지면적: 27.55㎡ (약 8.33평)

건물면적: 34.93㎡ (약 10.57평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건물구조: 철근콘크리트구조

건물층수: 4층 중 4층

사용승인일: 2010년 11월 25일

연면적: 466.48㎡ (약 141.11평)

대지면적: 330.6㎡ (약 99.99평)

건폐율: 49.81%

용적률: 141.1%

총 세대수: 12

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 서구 검암동에 위치하며, "서인천고등학교" 남서측 인근에 소재합니다.

주위는 다세대주택이 밀집된 전형적인 주거지역을 형성하고 있습니다.

동측으로 접한 소로를 통해 서곶로 등 주요 도로와 연결되어 있어 차량 접근이 용이합니다.

대중교통 이용이 편리한 입지로, 인근에 버스정류장이 있으며 인천지하철 검바위역이 소재하여 서울 접근성이 양호합니다.

지역적으로는 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암1지구), 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

경매 사건은 부동산강제경매이며, 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

본 건물의 말소기준권리는 2022년 08월 18일 접수된 유숙자 명의의 근저당권(45,000,000원)으로, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

그 외 등기부등본상 갑구 및 을구에 등재된 소유권 보존, 이전, 근저당, 주택임차권, 가압류, 압류, 강제경매 개시 결정 등은 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 예정인 권리들로, 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (실제 임차인: 정명희)

* 보증금: 140,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 04월 07일

* 확정일자: 2022년 04월 08일

* 배당신고일자: 2023년 06월 12일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 주택임차권등기(을구 2번)가 존재하나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 판단됩니다.

인수되는 보증금 합계: 0원

낙찰자는 인수하는 보증금 없이 깨끗한 권리 상태의 부동산을 취득할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

본건은 다세대주택이 주를 이루는 주거지역 내에 위치하고 있습니다.

인근에 서인천고등학교가 있어 교육 환경이 조성되어 있습니다.

지하철 검바위역과 버스정류장이 인접하여 대중교통 이용이 편리하며, 이는 지역 내 유동인구 및 상권 활성화에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

현재까지 파악된 정보로는 본건 소재지 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

본건은 인천광역시 서구 검암동의 주거 지역 내에 소재하여 주거 환경이 양호합니다.

인근에 학교(서인천고등학교)가 있어 교육 환경이 비교적 우수합니다.

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스 공급설비 등이 갖추어져 있습니다.

교통망이 잘 갖추어져 있어 인천 시내 및 수도권으로의 이동이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 이는 외국인 등의 주택 용도 취득에 한정되는 조건이므로 일반 국내 매수자에게는 큰 제한이 되지 않습니다.

HUG 인수조건 변경에 대한 특이사항이 있으나, 권리분석 상 인수되는 보증금이 없고 말소 예정이므로 낙찰자에게 직접적인 부담으로 작용할 가능성은 낮습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천 서구 검암동에 위치한 다세대주택으로, 검바위역과 인접한 더블역세권 입지를 갖추고 있습니다.

비교적 최근인 2010년에 건축되어 주거 환경이 쾌적하며, 기본적인 생활 편의 시설 및 교통망이 잘 갖추어져 있습니다.

권리관계가 비교적 명확하여 인수되는 권리가 없어 안전한 투자가 가능할 것으로 판단됩니다.

다만, 감정가 대비 최근 실거래가를 고려한 신중한 입찰가 산정이 필요해 보입니다.

1.7. 투자 포인트

더블 역세권 (검바위역, 검암역) 입지로 교통 편리성이 뛰어남.

2010년 준공으로 비교적 신축에 속하며, 주거 환경이 양호함.

인수되는 권리사항이 없어 명확하고 안전한 취득 가능.

주변 지역의 꾸준한 주거 수요 및 잠재적 가치 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 본건과 유사한 면적(약 10.5평)의 다세대주택이 2026년 1월 약 9,300만원에 거래된 사례가 있습니다.

본건의 감정가는 140,000,000원이지만, 유사 면적의 최근 실거래가를 고려할 때 시장 가격은 감정가보다 낮을 것으로 추정됩니다.

따라서, 보증금 인수 금액(0원)을 제외하고, 최근 실거래가 수준을 감안하여 보수적으로 예상 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가: 105,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.