나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501316 [1] 인천광역시 계양구 장기동 143-9 라온하우스3차 3층303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브감정 · 평가일 2026.03.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 장기동 소재 "계양초등학교"북동측 인근에 위치하며, 본건 주위는 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제3층 제303호로서, (사용승인일: 2009.11.10) 외벽 : 석재붙임 및 드라이비트 붙임 마감 등 창호 : 하이샷시창호 등 임.

이용상태

본건은 다세대주택(폐문부재로 내부확인 못함)로 이용중인것으로 탐문 조사됨.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 난방 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서, 현황 "다세대주택" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북서측 및 남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(장기(구획정리)) 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(수평표면)<공항시설법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임. 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천광역시 계양구 장기동 143-9 라온하우스3차 3층303호에 소재한 다세대주택입니다. 사건번호는 인천지방법원 2026타경501316 (1)이며, 감정가는 1억 3천 3백만 원입니다. 토지 면적은 43.45㎡ (약 13.15평)이고, 건물 면적(전용면적)은 49.77㎡ (약 15.06평)입니다. 본 건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산 강제 경매입니다. 채권자는 주택도시보증공사(HUG)이며, HUG 인수조건 변경 및 공동담보 등의 특이사항이 있습니다.

1.1. 입지조건

본 건은 인천광역시 계양구 장기동에 위치하며, "계양초등학교" 북동측 인근 지역에 속합니다. 주변으로는 공동주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 환경이 비교적 양호한 편입니다. 차량 접근성이 양호하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다. 토지는 세장형으로 현재 다세대주택 부지로 이용 중이며, 북서측 및 남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 도로 접근성이 좋습니다. 토지이용계획상 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 과밀억제권역에 해당하며, 외국인 주택 취득 관련 허가구역으로 지정되어 있습니다 (2025.8.26.~2026.8.25.).

1.2. 권리분석

본 건은 부동산 강제경매로 진행되며, 말소기준권리는 2022년 10월 11일자 압류입니다. 등기부등본상 주요 권리로는 소유권 이전 기록(남중희, 김연수, 박일성)과 다수의 압류 내역이 확인됩니다. 을구 순위 7번 주택임차권(채권자: 노유진, 보증금: 1억 9천 8백만 원, 전입일: 2022-02-21, 확정일: 2022-01-21)이 존재하나, 주택도시보증공사(HUG)의 말소동의 확약서가 제출되어 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 따라서 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임차인 노유진은 대항력이 없습니다. HUG 인수조건 변경이라는 특이사항은 경매 진행 과정에서의 복잡성을 시사할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 장기동 일대는 다세대주택 및 공동주택이 밀집한 주거 지역입니다. 최근 매매 사례를 살펴보면, 2026년 7월 17일에 46.17㎡(약 13.96평)의 보령파인빌이 1억 6백만 원에 거래되었고, 같은 날 82.43㎡(약 24.94평)의 썬파크나동이 2억 2천만 원에 거래되었습니다. 또한 2026년 7월 11일에는 45.42㎡(약 13.74평)의 나비하우스104동이 1억 5천 7백만 원에 거래되었습니다. 본 건의 면적(49.77㎡)과 유사한 나비하우스104동의 거래가(1억 5천 7백만 원)를 고려할 때, 현재 감정가(1억 3천 3백만 원)는 시장가보다 다소 낮게 책정되었을 가능성이 있습니다. 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의는 갖추고 있습니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 "계양초등학교"와 인접하여 교육 환경이 우수한 편입니다. 주변에 근린생활시설이 분포하여 일상생활에 필요한 편의시설 접근성이 양호합니다. 차량을 이용한 출입이 편리하고, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용도 가능합니다. 본 건은 폐문부재로 내부 확인은 못했으나, 탐문 조사 결과 다세대주택으로 이용 중인 것으로 파악되었습니다. 건물은 2009년 11월 10일 사용승인되어 약 17년차의 건물입니다. 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비는 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 물건의 가장 큰 잠재적 리스크는 "HUG 인수조건 변경" 및 "공동담보"로 명시된 특이사항입니다. 이는 경매 절차 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 내포하므로, 관련 내용을 사전에 명확히 확인해야 합니다. 또한, 본 건은 외국인 주택 취득 관련 허가구역으로 지정되어 있으며, 지정기간이 2026년 8월 25일까지이므로, 외국인 구매자는 이 점을 반드시 고려해야 합니다. 건물 노후화로 인한 향후 수리비 발생 가능성도 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 계양구 장기동의 초등학교 인근에 위치한 다세대주택으로, 교육 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 권리관계가 비교적 명확하게 정리될 것으로 예상되나, "HUG 인수조건 변경" 등의 특이사항에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 최근 유사 면적의 실거래가 대비 감정가가 낮아 시세차익 기대감은 있으나, 잠재적 리스크 요인에 대한 충분한 사전 조사 후 입찰을 결정해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 계양초등학교 인접으로 인한 교육 환경 우수성.

* 주거 밀집 지역에 위치하여 안정적인 임대수익 및 시세 상승 잠재력 보유.

* 유사 면적 실거래가 대비 낮은 감정가로 인한 투자 메리트.

* 별도 인수할 임차보증금이 없어 명확한 권리관계 (단, HUG 관련 특이사항 확인 필요).

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 1억 3천 3백만 원입니다. 최근 주변 유사 면적(약 45.42㎡)의 실거래가가 1억 5천 7백만 원 (보증금 0원 인수)으로 확인되었습니다. 이는 단위 면적당 약 345만 원 수준입니다. 본 건의 전용 면적(49.77㎡)에 이 가격을 적용하면 약 1억 7천 2백만 원까지 시세 상승이 기대됩니다. 그러나 HUG 인수조건 변경과 공동담보라는 특이사항 및 건물 노후도를 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 또한, 외국인 주택 취득 허가구역 지정 기간이 곧 만료되는 점을 고려해야 합니다.

종합적인 분석 결과, 현재 감정가 대비 시세 상승 여력을 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 1억 5천 5백만 원 선으로 제시합니다. 본 금액은 인수 보증금을 제외한 금액이며, 법원 진행 상황 및 입찰 당시 시장 분위기에 따라 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.