나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501273 [1] 인천광역시 부평구 부평동 399-15 주호아파트 비동 OOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대청감정 · 평가일 2026.03.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "인천부평동초등학교" 동측 인근에 위치하며, 부근은 아파트, 다세대주택, 연립주택, 오피스텔, 학교시설 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 건물까지 제반 차량 접근 가능하며, 인근 "부흥로" 및 "장제로" 로변에 버스정류장이 소재하고, 남서측 인근에 인천도시철도1호선 "부평시장역"이 위치하는 등 제반 대중교통 사정은 대체로 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물 내 3층 303호로서, 외벽 : 드라이비트 마감, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감, 창호 : 샷시 창호 등임. [집합건축물대장상 사용승인일 : 2002년 04월 16일]

이용상태

"공동주택(아파트)"으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 화재경보기, 도시가스설비 및 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서, 근린생활시설 및 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측으로 로폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비 계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)임.

공부와의 차이

공부와 별 차이 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 현장조사시 이해관계인의 부재로 자세한 임대차관계는 미상임. 나. 본건은 등기사항전부증명서상 주택임차권(임차보증금: 125,000,000원) 등기가 되어 있으니 경매참여시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경501273 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 399-15 주호아파트 비동 3층 303호

도로명 주소: 인천광역시 부평구 부흥로327번길 17-9

용도: 아파트 (공동주택)

감정가: 122,000,000원

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 면적 정보

토지 면적: 12.93㎡ (약 3.91평)

토지 지분: 12.93㎡ (약 3.91평)

건물 면적 (전용면적): 35.15㎡ (약 10.63평)

건물 지분: 35.15㎡ (약 10.63평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 정보

건물 구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물 내 3층 303호

집합건축물대장상 사용승인일: 2002년 04월 16일

건물 연면적 (총면적): 729.68㎡ (약 220.75평)

건폐율: 79.69%

용적률: 301.65%

실내 주차 대수: 6대

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "인천부평동초등학교" 동측 인근에 위치합니다.

부근은 아파트, 다세대주택, 연립주택, 오피스텔, 학교시설 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통시됩니다.

2.2. 교통상황

본건 건물까지 제반 차량 접근이 가능합니다.

인근 "부흥로" 및 "장제로" 로변에 버스정류장이 소재합니다.

남서측 인근에 인천도시철도 1호선 "부평시장역"이 위치하는 등 제반 대중교통 사정은 대체로 양호한 편입니다.

2.3. 도로상태

북측으로 로폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(건축법), 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 절대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 과밀억제권역(수도권정비 계획법), 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리분석 요약

본건은 인천지방법원 2026타경501273호로 진행되는 부동산강제경매 물건입니다.

말소기준권리는 갑6 (계양세무서장 압류, 2023.06.29 접수) 입니다.

을구 순위 5번의 주택임차권(송상원, 보증금 125,000,000원)이 등기되어 있었으나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

따라서 낙찰자가 인수하는 보증금은 0원입니다.

3.2. 등기부 현황

말소기준권리 이전의 권리들은 말소될 예정이며, 말소기준권리 이후에 등기된 권리들(을5 주택임차권, 갑7 가압류, 갑8 압류, 갑9 강제경매) 역시 모두 말소될 것으로 판단됩니다.

등기부채권 총액: 350,000,000원.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (송상원)

* 보증금: 125,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-09-23

* 확정일자: 2021-09-03

* 배당신고일자: 2023-10-25

* 대항력: 없음

* 비고: 등기부상 주택임차권으로 등기되었으나, 매각으로 소멸되는 권리로 판단됩니다 (주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 확인).

4. 상권분석

본건이 위치한 인천광역시 부평구 부평동 일대는 주거 밀집 지역으로, 아파트, 다세대주택, 연립주택, 오피스텔 등이 혼재하며 근린생활시설이 풍부하여 기본적인 상권을 형성하고 있습니다.

동측 인근에 인천부평동초등학교가 위치하여 교육 관련 상권의 배후 역할을 합니다.

본건은 일반상업지역으로 지정되어 있어, 향후 지역 개발 및 용도 변경 가능성에 따른 상권 활성화 잠재력을 가지고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

본건 동측 인근에 "인천부평동초등학교"가 위치하고 있으며, 주변에 부평중학교, 부평고등학교 등 다수의 교육 시설이 있어 자녀 교육에 유리한 환경입니다.

토지이용계획 상 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

5.2. 편의시설

다수의 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

주변에 롯데마트, 부평시장 등 쇼핑 시설 이용도 가능합니다.

5.3. 교통시설

인천도시철도 1호선 "부평시장역"이 남서측 인근에 위치하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되는 버스정류장이 도보 거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

인근에 "부흥로" 및 "장제로"와 같은 주요 도로가 있어 차량 접근성도 양호합니다.

5.4. 주차시설

본건 건물(주호아파트)에는 총 6대의 실내 주차 공간이 확보되어 있습니다 [cite:JSON].

6. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경: 물건 명세서 상 "HUG 인수조건 변경"이라는 특이사항이 기재되어 있어, 경매 진행 과정 또는 낙찰 후 예상치 못한 조건이 발생할 가능성이 있습니다.

임차인 관련: 현장 조사 시 이해관계인 부재로 임대차 관계가 명확히 파악되지 않았습니다. 등기부 상 주택임차권이 존재했으나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출로 인해 인수 대상에서 제외될 것으로 보입니다. 다만, 이와 관련한 추가적인 확인 및 절차가 필요할 수 있습니다.

토지이용계획 상 규제: 본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한 지역, 상대/절대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2026.8.25.까지) 등 다수의 규제를 받고 있어 향후 건축 및 개발에 제약이 따를 수 있습니다.

건축물 노후화: 2002년 준공으로 약 24년 경과된 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

채무 총액: 등기부채권 총액이 350,000,000원으로 감정가 122,000,000원 대비 높은 편입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 부평구 부평동에 위치한 주호아파트 B동 3층 303호로, 역세권 및 학세권 입지를 바탕으로 실수요자 및 투자자에게 매력적인 요소를 갖추고 있습니다.

인천도시철도 1호선 부평시장역 이용이 편리하고, 인근 초등학교가 위치하여 주거 편의성이 높습니다 [cite:1, cite:2].

다만, HUG 인수조건 변경 사항, 임차인 관련 확인 사항, 다수의 토지이용계획상 규제, 그리고 건물 노후화 등은 신중한 접근이 필요한 부분입니다.

권리분석상 낙찰자가 인수하는 권리는 없는 것으로 판단되나, 해당 부분에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

역세권 및 학세권 입지: 부평시장역 도보 이용 가능 및 초등학교 인접으로 실수요 및 투자 가치 확보.

실거주 적합성: 35.15㎡ (약 10.63평)의 전용면적으로 1~2인 가구 실수요자에게 적합합니다.

일반상업지역: 향후 지역 개발 및 용도 변경 가능성에 따른 잠재적 가치 상승 기대.

권리관계 명확: 인수되는 권리가 없어 권리 분석이 비교적 용이합니다 (단, HUG 조건 확인 필요).

주변 시세 대비 합리적 감정가: 인근 유사 면적 아파트 시세 대비 감정가 수준이 상대적으로 낮게 책정된 것으로 판단됩니다 [cite:2, cite:3].

9. 예상 입찰가

감정가: 122,000,000원

인수되는 임차보증금: 0원 (주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 확인)

입찰가 산정 시 본건의 감정가, 주변 시세, 향후 예상되는 수리 비용, 명도 비용, HUG 인수조건 변경 관련 불확실성 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

인근 유사 면적 아파트의 시세가 2억 원대 초중반에서 형성되어 있는 점 [cite:2, cite:3], 본건의 감정가는 1.22억 원으로 상대적으로 낮게 책정되어 있습니다.

하지만, 건물 노후화 및 잠재적 리스크 요인을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

향후 명도 가능성, HUG 인수조건 변경에 대한 추가 정보 수집 등을 통해 최종 입찰가를 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.