나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501242 [1] 인천광역시 서구 검암동 676-10 해피하우스 102동 2층203호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태산감정 · 평가일 2026.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 "간재울초등학교" 남측 인근에 위치하고, 본건 주위는 다세대주택을 중심으로 한 공동주택, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근 또는 근거리에 버스정류장 및 지하철역(검바위역) 등의 대중교통시설이 소재함.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내 2층 203호로서, 외벽: 스톤스프레이, 석재, 페인팅 등 마감. 창호: 샤시창호임.

이용상태

집합건축물대장상 도시형생활주택(단지형다세대주택)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형에 가까운 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대주택)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 부지의 동측으로 중로폭, 서측으로 소로폭의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암1지구), 도로(접합), 가축사육제한구역(2025-05- 20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(자세한 사항은 인천서부교육지원 청에 문의 032-560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(자세한 사항은 인천서 부교육지원청에 문의 032-560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역(과밀억제권 역)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용 도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

물건 비고

- ‘도시형생활주택(단지형다세대주택)’으로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경501242 (1)

소재지: 인천광역시 서구 검암동 676-10 해피하우스 102동 2층203호

용도: 도시형생활주택

감정가: 157,000,000원

토지면적: 33.13㎡ (약 9.94평)

건물면적: 45.52㎡ (약 13.77평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

특이사항: 토지거래허가구역, HUG 인수조건 변경, 공동담보

2. 입지조건

본건은 인천광역시 서구 검암동에 위치하며, "간재울초등학교" 남측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주위 환경으로는 다세대주택을 중심으로 한 공동주택, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하는 지역입니다.

교통 상황으로는 차량 접근이 용이하며, 인근 및 근거리에 버스정류장과 지하철역(검바위역) 등 대중교통 시설이 위치하여 편리한 교통망을 갖추고 있습니다.

건물은 철근콘크리트구조의 5층 건물 중 2층 203호로, 외벽은 스톤스프레이, 석재, 페인팅 등으로 마감되었으며 샤시 창호를 사용하고 있습니다.

토지는 정방형에 가까운 형태로, 현재 도시형생활주택(단지형다세대주택)의 건부지로 이용 중에 있습니다.

인접 도로 상태는 본건 부지 동측으로는 중로폭, 서측으로는 소로폭의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2023년 1월 11일 남부천세무서장의 압류(갑12)입니다.

인수되는 권리: 기본적으로 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다. 다만, 물건명세서상 을구 순위 8번 주택임차권등기(주택도시보증공사)는 말소동의 확약서가 제출되어 인수되지 않는 것으로 보입니다. 이는 인수되는 임차보증금이 없음을 의미합니다.

임차인 현황:

* 주택도시보증공사 (황 )

보증금: 148,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 12월 15일

확정일자: 2021년 11월 22일

배당신고일자: 2024년 1월 22일

대항력: 없음 (말소동의 확약서 제출로 인해 인수되지 않음)

비고: HUG가 임차권을 승계한 것으로 보입니다.

* 최종원

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025년 8월 5일

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 없음

비고: 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 판단됩니다.

기타 권리사항: 등기부채권 총액은 353,000,000원으로, 여러 건의 압류 및 가압류가 있었으나 모두 말소될 예정입니다.

4. 상권분석

제공된 최근 매매 사례 분석 (2026년 1월 거래 기준)

* 30.72㎡ (9.94평) 매매가: 93,000,000원 (평당 약 302.7만원)

* 72.87㎡ (22.05평) 매매가: 183,000,000원 (평당 약 251.1만원)

* 62.67㎡ (18.96평) 매매가: 179,000,000원 (평당 약 285.6만원)

본건(건물면적 45.52㎡, 약 13.77평)의 감정가는 157,000,000원으로, 평당 약 344.9만원입니다.

최근 거래 사례들을 볼 때, 감정가 대비 평당 단가가 다소 높은 편입니다. 특히, 면적이 유사한 30.72㎡ 사례(9,300만원)와 비교하면 가격이 높게 형성되어 있습니다.

다만, 72.87㎡ 및 62.67㎡ 사례의 평당 단가(약 250~280만원)를 기준으로 환산하면, 본건(45.52㎡)의 적정 시세는 약 12,000만원에서 135,000,000원 사이로 추정할 수 있습니다.

감정가 157,000,000원은 현재 시장가보다 높게 평가된 것으로 보이며, 낙찰가는 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수에 따라 달라질 수 있습니다.

5. 생활정보

단지 인근에 간재울초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

주변에 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

검바위역이 근거리에 있어 대중교통 이용이 용이하며, 도로망 접근성도 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

토지거래허가구역: 본 건 소재지는 2026년 8월 25일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. 매수 후 토지 이용 계획에 따라 허가를 받아야 할 수 있으니, 입찰 전 관련 내용을 확인해야 합니다.

HUG 인수조건 변경: HUG가 채권자이자 임차권 승계 주체로 보이는 바, 인수조건 변경 내용에 대한 구체적인 확인이 필요합니다. 다만, 임차보증금 인수 부담은 없는 것으로 보입니다.

공동담보: 본 건이 공동담보로 설정되어 있어, 해당 공동담보 물건의 권리 관계 및 경매 진행 여부를 추가로 파악할 필요가 있습니다.

주변 혐오시설 유무: 지도 서비스 등을 통해 본건 주변에 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 유해 화학물질 취급 시설 등)의 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다. (현재 제공된 정보만으로는 확인 불가)

7. 종합 의견

본건은 인천 서구 검암동에 위치한 도시형생활주택으로, 간재울초등학교와 검바위역이 인접하여 입지 및 교통 조건이 양호합니다.

경매로 인한 권리 인수 부담이 적고, 임차인의 대항력 및 보증금 인수 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

다만, 감정가가 최근 시세 대비 다소 높게 책정된 점, 토지거래허가구역 지정, HUG 인수조건 변경 등 추가적인 확인이 필요한 사항들이 존재합니다.

이러한 부분들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 초등학교 및 지하철역 인근으로 생활 편의성 및 교통 접근성이 뛰어납니다.

* 권리관계 단순: 말소되는 권리가 대부분이며, 임차보증금 인수 부담이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 잠재적 가치 상승: 검암동 일대의 개발 계획 및 도시 발전 가능성에 따라 향후 시세 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 157,000,000원입니다.

최근 매매 사례 분석 결과, 본건과 유사한 면적의 경우 120,000,000원에서 140,000,000원 사이의 시세가 형성되어 있음을 알 수 있습니다.

감정가가 현재 시세보다 높게 평가된 점과 잠재적 리스크 요인을 고려하여, 예상 입찰가는 감정가의 85%~90% 수준인 133,000,000원 ~ 141,000,000원 사이에서 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

최종 입찰가는 현장 조사 및 최신 시장 동향 분석을 바탕으로 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.