나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501222 [1] 인천광역시 남동구 남촌동 624-3 제이케이루체스타지식산업센터 7층739호 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광희감정 · 평가일 2026.03.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 남촌동소재"논곡중학교"서측으로 약400미터 지점에 위치하며 주위 일대는 동류형의 업무시설, 공장 및 근린생활시설, 공원 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량출입은 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건내의 7층 739호로서, 외 벽 : 강화유리 및 몰탈위페인팅마감. 내 벽 : 벽지 및 일부타일 마감. 창 호 : 하이섀시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 승강기설비(15인승), 화재탐지설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 오피스텔 및 지식산업센터, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 약40미터 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반공업지역 , 지구단위계획구역 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 재생사업지구(2019-08-19)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 복합구역(2023-06-21)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건에 대하여 주택임차권 등기 되어 있는 바 경매업무시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 사건 정보

* 사건번호: 인천지방법원 2026타경501222 (1)

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

2.

1.2. 물건 정보

* 소재지: 인천광역시 남동구 남촌동 624-3 제이케이루체스타지식산업센터 7층739호

* 건물명: 제이케이루체스타지식산업센터

* 토지면적: 6.79㎡ (약 2.05평)

* 토지지분: 6.79㎡ (약 2.05평)

* 건물면적: 20.75㎡ (약 6.28평)

* 건물지분: 20.75㎡ (약 6.28평)

* 주된 용도: 공장

* 현재 이용 상태: 오피스텔

* 감정가: 105,000,000원

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 공부와의 차이: 없음

2. 입지조건

2.

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 인천광역시 남동구 남촌동 소재 "논곡중학교" 서측 약 400미터 지점에 위치합니다.

* 주위 일대는 동류형의 업무시설, 공장 및 근린생활시설, 공원 등이 혼재된 지역입니다.

2.

2.2. 교통 및 도로

* 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 무난합니다.

* 본건 남동측으로 약 40미터 포장도로에 접하고 있습니다.

2.

2.3. 토지이용계획

* 지역 지구: 일반공업지역, 지구단위계획구역, 복합구역

* 제한 사항: 가축사육제한구역, 재생사업지구, 국가산업단지, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인에 한함, 지정기간 2025.08.26. ~ 2026.08.25.)

3. 권리분석

2.

3.1. 등기부현황

* 등기부채권 총액: 116,000,000원

* 말소기준권리: 압류 (2025-11-27, 남동구), 강제경매 (2026-02-11, 주택도시보증공사)

* 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

2.

3.2. 임차인 현황

* 임차인 1: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2024-02-23

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 미상으로 기재되어 있으나, '대항력 있음'으로 표시되어 있어 주의가 필요합니다.

* 임차인 2: 유 (주택도시보증공사 관련)

* 보증금: 116,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-04-25

* 확정일자: 2022-04-12

* 배당신고일자: 2023-07-21

* 대항력: 없음

* 비고: 을구 1번 주택임차권 등기가 확인되나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 인수되지 않는 것으로 판단됩니다.

2.

3.3. 인수/소멸 권리

* 을구 1번 주택임차권(유 )은 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 인수해야 할 임차 보증금은 0원입니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 다만, 김 임차인은 '대항력 있음'으로, 보증금 없이 차임이 없는 특이한 상황이므로 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

2.

4.1. 주변 시설

* 본건이 위치한 제이케이루체스타지식산업센터는 다양한 업무시설, 공장, 근린생활시설 등이 밀집한 산업단지 및 상업 복합지역에 속해 있습니다.

* 인근에 공원이 있어 쾌적한 환경을 일부 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

2.

5.1. 건물 내부 설비

* 본 건물은 철근콘크리트 구조의 11층 건물이며, 본건은 7층에 위치합니다.

* 급배수 및 위생 설비, 15인승 승강기 설비, 화재 탐지 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 외벽은 강화유리 및 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 하이섀시 창호 등으로 되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

2.

6.1. 임차인 리스크

* 김 임차인의 '대항력 있음' 표시와 보증금 0원, 차임 0원이라는 특이사항은 예상치 못한 명도 저항이나 법적 분쟁의 소지가 될 수 있습니다. 해당 임차인과의 명확한 협의 및 법적 절차 검토가 필요합니다.

2.

6.2. 지역적 리스크

* 본건은 가축사육제한구역, 복합구역, 국가산업단지 등 산업 관련 지역에 속해 있어, 향후 지역 개발 계획이나 규제 변화에 영향을 받을 수 있습니다.

2.

6.3. 이용 현황 불일치

* 공부상 용도는 '공장'이나, 현재 '오피스텔'로 이용 중인 점은 추후 용도 변경이나 합법적 이용에 대한 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

2.

본 물건은 인천 남동구 남촌동에 위치한 제이케이루체스타지식산업센터 내 공장 용도의 물건입니다. 교통 및 입지 여건은 양호한 편이며, 감정가는 105,000,000원입니다. 권리 분석상 인수할 보증금은 없으나, 대항력 있는 임차인 김 과의 관계 및 명도 절차에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다. 현재 이용 상태가 공부상 용도와 다른 점도 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

2.

8.1. 입지적 장점

* 남동공단 및 국가산업단지 인근에 위치하여 관련 산업 종사자 및 기업의 수요가 있을 수 있습니다.

* 차량 접근성이 양호하며, 인근 대중교통 이용이 편리합니다.

8.2. 가격 메리트

* 현재 감정가 105,000,000원을 기준으로, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받을 경우 투자 가치가 있습니다.

8.3. 개발 가능성

* 지구단위계획구역, 복합구역에 포함되어 있어 향후 지역 발전 및 용도 변경 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

2.

본 건의 예상 입찰가는 인수 보증금이 0원이므로, 감정가 105,000,000원을 기준으로 시장 상황, 임차인 명도 비용, 잔금 납부 능력 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 보수적으로 접근할 경우, 감정가의 80% ~ 90% 수준인 84,000,000원 ~ 94,500,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다. 김 임차인의 명도 관련 예상 비용을 추가적으로 감안하여 입찰가를 최종 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.