나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501271 [1] 인천광역시 남구 문학동 370-4 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호원감정 · 평가일 2026.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 문학동 소재 "문학초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층중 4층 402호로서 외벽 : 타일 마감 등 내벽 : 벽지 및 타일마감 등 창호 : 샷시 이중창 등임.

이용상태

다세대주택임.

설비내역

위생설비, 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 방형의 다세대주택 건물부지로 인접도로와 대체로 등고함.

인접 도로상태등

본건 토지의 북측 및 남측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 정비구역<도시 및 주거환경 정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한 허가구역임.

공부와의 차이

공부상 건물의 주소가 인천광역시 남구로 되어 있으나, 이를 미추홀구로 정정함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

-부동산등기사항증명서상 부동산 표시가 '남구'로 되어 있으나, '미추홀구'로 변경됨
-건물 외벽에 '한성파크 나동'이라고 표시되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천지방법원에서 진행 중인 2026타경501271 (1)호 부동산강제경매 사건의 대상 물건입니다.

* 사건번호: 인천지방법원 2026타경501271 (1)

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 문학동 370-4, 4층 402호 (등기사항증명서상 주소 변경 전: 남구)

* 건물구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 중 4층 402호

* 집합건물 건축년도: 1998년 (사용승인일 기준)

* 건물용도: 다세대주택

* 총 면적:

* 토지면적: 31.98㎡ (약 9.68평)

* 건물면적: 59.82㎡ (약 18.10평)

* 감정가: 150,000,000원 (1억 5천만원)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

본 물건은 인천광역시 미추홀구 문학동에 위치하고 있으며, "문학초등학교" 남측 인근에 자리하고 있습니다. 주위 환경은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 지역의 특징을 보입니다. 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 북측 및 남측으로 포장도로와 접해 있어 도로 접근성도 양호합니다.

3. 권리분석

본 경매 물건의 권리관계는 다음과 같이 분석됩니다.

* 말소기준권리: 2023년 11월 30일 접수된 주식회사국민행복기금의 가압류 (금액: 10,399,374원)가 말소기준권리가 될 것으로 보입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 주택도시보증공사 명의의 강제경매 개시결정 (2026.02.12)

* 주식회사국민행복기금 명의의 가압류 (2023.11.30)

* 주택임차권: 안선영 (금액: 170,000,000원, 2024.04.11 접수) - 등기사항증명서상 '말소'로 기재되어 있으며, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출된 것으로 확인되어 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리: 상기 권리 분석 결과, 낙찰자가 인수할 별도의 권리나 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황:

* 한유희: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-05-12. 대항력 없음.

* 김상중: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-12-12. 대항력 없음.

* 김영철: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-07-30. 대항력 없음.

* 주택도시보증공사(안선영): 보증금 170,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-03-10, 확정일자 2022-02-08, 배당신고일자 2024-04-11. 대항력 없음.

* 총 인수 보증금: 0원

* 종합 의견: 모든 권리가 말소될 것으로 예상되어 낙찰 후 권리상 문제는 없을 것으로 보입니다. HUG 인수조건 변경은 채권자가 HUG임을 나타내며, 임차권 등기 또한 HUG 관련 건으로 판단됩니다.

4. 상권분석

본 물건은 인천 미추홀구 문학동에 위치하며, 문학초등학교 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변은 단독주택, 다세대주택 등 주거 시설과 근린생활시설이 혼합된 지역입니다.

* 주변 시세 비교 (최근 매매 사례 분석):

* 인천 미추홀구 문학동 340-4, 미래타운나동 (2001년식, 2층, 59.58㎡): 2026년 5월 11,800만원 거래

* 인천 미추홀구 문학동 396-21, 한솔파크빌106동 (2001년식, 3층, 59.58㎡): 2026년 5월 8,100만원 거래

* 인천 미추홀구 문학동 364-1, 캐슬베리 (2016년식, 2층, 45.194㎡): 2026년 5월 12,100만원 거래

* 분석: 본건(59.82㎡, 1998년식, 4층)은 면적 및 건축 연도에서 문학동 340-4 사례(59.58㎡, 2001년식, 2층, 1.18억원)와 유사합니다. 본건은 4층으로 해당 사례보다 층수가 높아 가치가 더 높을 수 있습니다. 문학동 396-21 사례(59.58㎡, 2001년식, 3층, 0.81억원)는 가격이 다소 낮게 형성되어 있습니다. 비교적 신축인 캐슬베리(45.194㎡, 2016년식, 2층, 1.21억원)는 면적이 작음에도 불구하고 높은 가격에 거래되었습니다. 이러한 비교 사례들을 고려할 때, 본건의 입지 및 층수 등을 감안하면 시세 대비 합리적인 가격으로 접근할 수 있을 것으로 보입니다.

5. 생활정보

* 교육 시설: 문학초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육에 용이합니다.

* 교통: 문학IC가 차량 5분 거리에 있어 고속도로 접근성이 좋습니다. 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용도 편리합니다.

* 편의 시설: 주거 밀집 지역으로 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 기타: 건물 외벽에 '한성파크 나동'으로 표시되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 연식: 1998년 준공된 건물로, 연식이 20년 이상 경과하여 향후 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 주소지 변경: 부동산등기사항증명서상 건물의 주소가 '남구'에서 '미추홀구'로 변경된 사항이 있습니다.

* 명도: 현재 기재된 임차인들은 대항력이 없는 것으로 분석되어 명도 저항은 크지 않을 것으로 예상되나, 실제 점유 현황 및 명도 과정에서의 변수는 항상 존재합니다.

* HUG 인수조건 변경: 경매 채권자가 HUG(주택도시보증공사)이며, 임차권 등기 관련 내용도 HUG와 연관되어 있어, 해당 기관과의 업무 처리 과정 또는 관련 조건에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 문학동에 위치한 다세대주택으로, 4층에 소재하여 층수 및 조망 측면에서 장점을 가질 수 있습니다. 권리분석상 인수할 권리가 없어 비교적 깔끔한 상태의 물건으로 판단됩니다. 감정가(1.5억원) 대비 주변 실거래가(1.18억~1.21억원)를 고려할 때, 시세보다 합리적인 가격에 매수할 기회를 제공합니다. 다만, 건물 연식과 잠재적 명도 리스크는 충분히 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 등기사항이 말소될 예정으로, 낙찰자가 인수할 부담이 없습니다.

* 우수한 입지: 문학초등학교 인근에 위치하여 기본적인 교육 및 생활 편의 시설 접근성이 양호합니다.

* 시세 대비 경쟁력 있는 가격: 주변 실거래가 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 시세보다 낮은 가격에 취득할 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 층수 이점: 4층이라는 층수 자체로 인해 일조권이나 조망 등에서 긍정적인 요소가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가를 산정하기 위해 제공된 정보를 바탕으로 시세를 분석합니다.

* 건물 면적: 59.82㎡ (약 18.10평)

* 주변 시세:

* 유사 면적(59.58㎡) 및 유사 연식(2001년식)의 2층 매물: 1.18억원

* 유사 면적(59.58㎡) 및 유사 연식(2001년식)의 3층 매물: 0.81억원 (상대적으로 낮은 가격)

* 신축(2016년식) 소형 면적(45.194㎡)의 2층 매물: 1.21억원

본건은 59.82㎡ 면적에 1998년 건축되어 4층에 위치하고 있습니다. 유사 면적 및 연식의 2층 매물이 1.18억원에 거래된 점을 감안할 때, 4층이라는 층수의 이점을 고려하여 더 높은 가치를 부여할 수 있습니다. 2026년 5월 기준, 유사 조건의 매물 시세와 본건의 층수 이점, 그리고 감정가 1.5억원을 종합적으로 고려할 때, 합리적인 입찰가는 1.3억원대 초중반으로 예상됩니다.

* 최종 예상 입찰가: 132,000,000원 (1억 3천 2백만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.