나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501286 [1] 인천광역시 남동구 간석동 433-4 갑진하이츠 2동 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 오케이 · 평가일 2026.02.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 '인천주원초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대,연립등의 공동주택및 소규모 근린상가 등이 혼재하는 주상 혼용지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장및 지하철역(간석오거리역)이 소재하는바 대중교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층(사용승인일:2013.03.12)중 제5층 제501호건으로서, 외벽:몰탈위 드라이비트마감. 내벽:내부 인테리어 마감. 창호:샷시창호임.

이용상태

주거용(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생·급배수설비및 도시가스설비,승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 3필 일단의 장방형 토지로서, 현황 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 북측및 서측으로 노폭 약 25미터,약 4미터의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

?<간석동 433-4> 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축용도지역기타(2019-01-18)(건축법 제46조(건축선의 지정)[건축과 문의:032-453-2770])<건축법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2014-07-14)(문의:市대중교통과 440-3832)<철도안전법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.))) <간석동 433-5> 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축용도지역기타(2019-01-18)(건축법 제46조(건축선의 지정)[건축과 문의:032-453-2770])<건축법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2014-07-14)(문의:市대중교통과 440-3832)<철도안전법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.))) <간석동 433-6> 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2014-07-14)(문의:市대중교통과 440-3832)<철도안전법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

-현관에 '출입제한 안내문'이 붙어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이 물건은 인천지방법원에서 진행 중인 2026타경501286 (1) 사건의 부동산 강제 경매 물건입니다.

소재지는 인천광역시 남동구 간석동 433-4번지 갑진하이츠 2동 5층 501호이며, 건물 사용승인일은 2013년 3월 12일입니다.

본 건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 용도는 다세대주택입니다.

감정평가액은 143,000,000원입니다.

토지 면적은 22.35㎡ (약 6.76평)이고, 건물 전용 면적은 44.65㎡ (약 13.51평)입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 '인천주원초등학교' 동측 인근에 위치합니다.

주변은 다세대, 연립 등 공동주택과 소규모 근린상가가 혼재하는 주상 혼용 지대입니다.

교통 상황은 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장과 지하철 간석오거리역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

간석오거리역 인근은 과거 주점, 모텔, 식당 등이 밀집한 지역이었으나, 현재는 변화가 있을 수 있습니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 주택도시보증공사가 채권자인 부동산 강제 경매 사건입니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 을구 순위 8번 주택임차권(채권액 159,000,000원)이 등기되었으나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸되는 것으로 보입니다.

또한, 임차인 현황에서 해당 임차인(주택도시보증공사, 김정현)의 대항력이 없는 것으로 명시되어 있으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

말소기준권리(포천세무서장의 압류, 2022.01.25.)보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

따라서 법적으로 인수해야 할 부담은 없는 것으로 분석됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 간석동 일대는 주거 지역과 상업 지역이 혼재된 곳입니다.

인천주원초등학교가 인근에 위치하고 있으며, 소규모 근린상가들이 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

간석오거리역을 중심으로 형성된 상권은 지역 주민들의 수요를 충족시키고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육: 인천주원초등학교가 인근에 있어 도보 통학이 가능합니다.

* 교통: 지하철 1호선 간석오거리역과 다수의 버스 노선이 있어 시내외 이동이 용이합니다.

* 편의시설: 주변 근린상가 및 간석오거리역 인근의 상업 시설을 통해 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 출입제한 안내문: 물건 현관에 '출입제한 안내문'이 부착되어 있어, 낙찰 후 명도 과정에서 점유자와의 협상 또는 강제집행 절차가 필요할 수 있습니다. 이로 인해 시간과 비용이 추가로 발생할 수 있습니다.

* HUG 인수조건 변경 및 공동담보: 특이사항에 언급된 HUG 인수조건 변경 및 공동담보 관련 내용은 추가적인 확인이 필요할 수 있으나, 권리분석 상으로는 큰 문제가 없을 것으로 보입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 법적 권리 관계가 비교적 명확하고 인수할 보증금이 없는 강제 경매 물건입니다.

건축 연도(2013년)가 비교적 최신이며, 입지 및 교통 여건도 양호한 편입니다.

다만, '출입제한 안내문'으로 인한 명도상의 리스크는 반드시 고려해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 법적으로 인수할 권리가 없어 명확한 권리 분석이 가능합니다.

* 인천시 남동구의 주거 지역에 위치하여 안정적인 시세 유지 및 상승 가능성이 있습니다.

* 대중교통 접근성이 우수하여 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적일 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 본 건과 유사한 면적(44.65㎡)의 다세대 주택 거래가는 2026년 3월 실거래된 '동아주택(바동)'(47.56㎡, 1987년 준공)이 12,000만원에 거래되었습니다. 이를 면적당 가격으로 환산하면 약 252,313원/㎡입니다.

또한, 2014년에 준공된 '풍경채'의 경우 64.73㎡가 17,300만원에 거래되어 면적당 가격은 약 267,200원/㎡입니다.

본 건의 면적(44.65㎡)과 건축 연도(2013년)를 고려할 때, 현재 시세는 대략 11,500만원에서 12,000만원 사이로 추정됩니다.

그러나 '출입제한 안내문'으로 인한 명도 리스크, 예상되는 추가 비용 및 시간 소요 등을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

이러한 위험 요소를 고려하여, 예상 입찰가는 시세 및 감정가 대비 보수적으로 산정하는 것이 바람직합니다.

최근 실거래 사례 중 유사한 면적의 '동아주택(바동)' 가격을 기준으로, 면적 차이 및 건물 연식 등을 고려하고 리스크 요소를 할인하면, 예상 입찰가는 대략 105,000,000원으로 산정할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.