나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501266 [1] 인천광역시 남구 문학동 155-24 스테이츠빌 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이원감정 · 평가일 2026.02.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 문학동 소재 "인천문학초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 주거지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선 버스정류장이 소재하며, 대중교통여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내 5층 501호로서 외벽 : 스톤코트 및 석재붙임 등 마감. 창호 : 샷시창호 등 임.

이용상태

공부상 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 도시가스시설, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 다세대주택의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 동측으로 노폭 약 8미터 및 약 4미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-09-25) 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.]) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임. -본건 등기사항전부증명서에 "주택임차권"이 등재되어 있으니 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

-제시외 건물 포함
-본건 건물 발코니에서 제시외 건물(판넬조 약 8㎡)이 현장조사 시 확인되는 바, 거래관행 등을 고려하여 본 건물에 포함하여 감정평가함(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2026타경501266 (1)

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 문학동 155-24 스테이츠빌 5층501호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 170,000,000원

* 토지면적: 30.52㎡ (약 9.23평)

* 토지지분: 30.516㎡ (약 9.23평)

* 건물면적: 60.36㎡ (약 18.26평)

* 건물지분: 60.36㎡ (약 18.26평)

* 건물 제시외면적: 8.00㎡ (약 2.42평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 주변 환경: 본건은 인천광역시 미추홀구 문학동 소재 "인천문학초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 주거지역임.

* 교통상황: 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 여건은 보통시됨.

* 도로상태: 본건 남측 및 동측으로 노폭 약 8미터 및 약 4미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역(2023-09-25), 가축사육제한구역, 과밀억제권역.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2025년 5월 15일 미추홀구의 압류 (말소 예정)

* 주요 권리 내역:

* 소유권 이전: 노주진 (2017-09-20), 김철환 (2020-08-31), 김관환 (2022-10-28)

* 주택임차권: 강신원 (2024-10-04 접수, 2022-09-16 전입, 2022-09-19 확정, 180,000,000원, 말소 예정)

* 압류: 미추홀구 (2025-05-15, 말소 예정), 서인천세무서장 (2025-12-18, 말소 예정)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2026-02-12, 말소 예정)

* 인수되는 권리: 없음. (주택임차권은 대항력이 없으며, 말소 조건으로 경매 진행됨.)

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (강 )

* 보증금: 180,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-09-16

* 확정일자: 2022-09-19

* 대항력: 없음

* 총 등기부채권액: 180,000,000원

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 문학동 일대는 다세대주택, 아파트가 혼재된 주거지역으로, 인천문학초등학교가 인근에 있어 주거 환경이 양호한 편임.

* 인근 근린생활시설을 통한 기본적인 상업 편의시설 이용이 가능함.

* 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 상권이 형성되어 있을 것으로 예상됨.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 인천문학초등학교, 다세대주택, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 소재함.

* 건물 설비: 급배수 및 위생설비, 도시가스시설, 난방설비 등이 갖추어져 있음.

* 주변 혐오시설: 부동산 정보 및 현장 조사를 기반으로, 본건 인근에 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 유해하거나 혐오스러운 시설은 확인되지 않았음.

1.5. 잠재적 리스크

* 제시외 건물: 건물 발코니에서 확인된 약 8㎡ 규모의 제시외 건물(판넬조)이 감정평가에 포함되었으나, 법적으로 별도 관리나 철거 등 이슈가 발생할 수 있음.

* 임차인 명도: 대항력이 없는 임차인이지만, 명도 과정에서 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있음.

* 감정가와 시세의 차이: 감정가 170,000,000원 대비 최근 유사 물건의 매매 시세가 상대적으로 낮은 점은 유의할 필요가 있음.

* 건축년도: 본건 건물은 2009년 사용승인되었으나, 주변 유사 건물 중 2001년식 건물 시세가 낮게 형성된 점은 참고할 필요가 있음.

1.6. 종합 의견

* 본건은 인천 미추홀구 문학동의 주거 지역에 위치한 다세대주택으로, 인천문학초등학교 인근에 자리하고 있어 교육 환경이 양호한 편임.

* 권리관계가 비교적 명확하여 인수되는 부담이 없는 물건임.

* 다만, 감정가 대비 최근 유사 물건의 매매 시세가 낮게 형성되어 있으며, 제시외 건물 존재 등은 투자 시 고려해야 할 사항임.

1.7. 투자 포인트

* 인수되는 보증금이 없어 명도 후 즉시 활용 가능.

* 주거 지역 내 위치하여 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익 기대 가능.

* 제시외 건물 포함으로 실제 전용 면적 이상의 공간 활용 가능성.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 170,000,000원

* 주변 최근 매매 사례 분석:

* 인천광역시 미추홀구 문학동 340-4, 미래타운나동, 59.58㎡, 2001년식, 2층: 118,000,000원 (2026년 5월)

* 인천광역시 미추홀구 문학동 396-21, 한솔파크빌106동, 59.58㎡, 2001년식, 3층: 81,000,000원 (2026년 5월) (해당 물건은 평수가 동일하나 가격 차이가 커서 특이 사례일 수 있음)

* 인천광역시 미추홀구 문학동 364-1, 캐슬베리, 45.194㎡, 2016년식, 2층: 121,000,000원 (2026년 5월) (신축, 소형 면적)

* 본건(60.36㎡)의 감정가는 170,000,000원이나, 유사 면적 및 연식의 거래 사례가 118,000,000원에 거래되었음을 감안할 때, 감정가와 시세 간의 간극이 존재함.

* 제시외 건물(8㎡)의 추가 가치와 안정적인 주거 입지 조건을 고려하여, 보수적인 시세와 감정가를 절충한 범위 내에서 입찰가를 산정함.

* 인수 보증금 0원을 기준으로, 최근 시세와 감정가를 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 145,000,000원으로 제시함. (이는 시장 상황 및 경쟁 구도에 따라 변동될 수 있는 참고 가격임)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.