나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501259 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 3-13 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2026.02.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 '인천남중학교' 북동측 인근에 위치하며 주위는 공동주택 및 단독주택 등이 소재하는 바 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 출입 가능하며 인근에 시내버스 정류장 및 전철역(제물포역) 등이 소재하는 바 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건내 제4층 제401호로서, 외벽 : 스톤코트 마감 등. 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등. 창호 : 하이샤시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

서측하향 완경사지을 평탄하게 조성한 세장형 토지로서 현황 "다세대주택" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측, 남측으로 각각 노폭 약 6미터, 4미터 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

■ 일련번호(1): 준주거지역, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2026타경501259 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 3-13, 4층 401호 (신축건물 주소: 인천광역시 미추홀구 수봉북로12번길 92)

용도: 다세대주택

감정가: 120,000,000원

토지면적: 19.14㎡ (약 5.79평)

토지지분: 19.14㎡ (약 5.79평)

건물면적: 41.37㎡ (약 12.51평)

건물지분: 41.37㎡ (약 12.51평)

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제4층 제401호

건축년도: 2010년 (사용승인일 기준)

토지이용계획: 준주거지역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.08.21 ~ 2026.08.25, 외국인 등 대상)

1.3. 매각 특이사항

HUG 인수조건 변경, 선순위임차권, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 '인천남중학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 단독주택 등이 혼재하는 주거 지역입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 위치하고 있습니다. 또한, 인천지하철 1호선 제물포역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

압류 (포천세무서장, 2022.01.25)

3.2. 등기부 현황

* 소유권보존: 강태기 (2010.11.01)

* 소유권이전: 유창용 (2011.04.19)

* 소유권이전: 주식회사대성하우징 (2020.07.22)

* 주택임차권: 고예린 (114,000,000원, 2022.08.05 접수, 말소 예정)

* 전입일자: 2020.07.02

* 확정일자: 2020.06.10

* 배당신고일자: 2022.08.05

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차권은 매각으로 소멸되지 않는 권리이나, 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출되어 말소될 예정입니다. 따라서 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

* 압류: 포천세무서장 (2022.01.25) - 말소기준권리

* 가압류: 주택도시보증공사 (2022.08.09, 995,000,000원, 말소 예정)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2026.02.12, 114,000,000원, 말소 예정, 본건 경매 개시)

3.3. 인수되는 권리

인수되는 보증금 합계: 0원

3.4. 채무 총액

등기부상 채무 총액: 1,109,000,000원 (주택도시보증공사 가압류 및 강제경매 포함)

4. 상권분석

숭의동은 인천의 전통적인 주거 지역 중 하나로, 제물포역을 중심으로 상업 및 주거 기능이 혼합되어 있습니다. 대상 물건은 주거 밀집 지역 내에 위치하여 주거 상권의 성격을 띠고 있습니다. 주변에 다양한 편의시설과 학교 시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 상권은 형성되어 있습니다. 다만, 최근 신축 아파트 단지보다는 비교적 오래된 빌라나 다세대주택이 많은 지역으로, 대규모 상업 시설보다는 근린 생활 시설 위주로 구성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

인근에 인천남중학교, 숭의여자고등학교, 인천신흥초등학교, 신흥여자중학교 등이 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 편의시설

단지 주변으로 편의점, 마트 등 기본적인 근린 생활 시설이 갖추어져 있으며, 제물포역 주변으로 상업 시설 이용이 가능합니다. 또한, 수봉공원이 인근에 있어 여가 활동을 즐기기 좋습니다.

5.3. 교통시설

인천지하철 1호선 제물포역 이용이 용이하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 시내외 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: HUG(주택도시보증공사) 관련 조건 변경은 인수 후 HUG와의 추가적인 절차나 확인이 필요할 수 있음을 시사합니다.

* 선순위임차권 (대항력 없음): 등기부상 임차권이 존재하나, 법적으로 대항력이 없어 매각으로 소멸될 예정입니다. 다만, HUG의 말소 동의 확약이 있었으므로 보증금 반환 문제는 HUG를 통해 처리될 것으로 보이나, 절차 진행 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

* 공동담보: 본 건 외 다른 채무와 공동으로 담보로 제공되었을 가능성이 있어, 복잡한 권리 관계가 형성될 수 있습니다.

* 토지거래허가구역: 특정 대상(외국인 등)에 한해 허가가 필요하므로, 해당 대상자는 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 숭의동에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 주거지입니다. 2010년 준공으로 비교적 신축에 속하며, 감정가는 1억 2천만원으로 책정되었습니다. 권리관계가 복잡하게 얽혀 있으나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 대부분 매각으로 소멸될 예정이며, 특히 임차인의 보증금은 인수되지 않아 낙찰자가 부담해야 할 추가적인 금액은 없습니다. 다만, HUG 관련 조건 변경 및 공동담보 등은 거래 과정에서 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 지리적 이점: 제물포역 인근으로 교통이 편리하며, 생활 인프라가 잘 갖춰진 주거 지역입니다.

* 가격 메리트: 주변 유사 물건 시세 대비 감정가 또는 향후 낙찰가에서 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다. (단, 주변 시세 분석은 상이한 결과 포함)

* 권리 관계 명확화: 임차인의 보증금 미인수 조건으로 인해 추가적인 인수 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보(2026년 5월)를 분석한 결과, 인근 다세대주택의 거래가는 면적 및 건물 상태에 따라 3,600만원에서 7,200만원까지 다양하게 나타났습니다.

* 신영아트빌(248-164) 61.48㎡: 6,370만원 (약 103.6만원/㎡)

* 동은히딩크빌 34.39㎡: 7,200만원 (약 209.4만원/㎡)

* 숭의빌라 50.98㎡: 3,600만원 (약 70.6만원/㎡)

대상 물건은 41.37㎡ 면적에 2010년 준공으로 비교적 양호한 상태로 추정됩니다. 가장 유사한 면적 및 시세 범위를 보이는 동은히딩크빌(34.39㎡, 7,200만원)의 평단가(약 209.4만원/㎡)를 적용할 경우, 41.37㎡ * 209.4만원/㎡ = 약 8,660만원으로 추산됩니다.

그러나 본 물건의 감정가는 120,000,000원으로, 인근 거래가와 상당한 차이를 보입니다. 또한, 본건 경매의 채권자이자 강제경매 신청인인 주택도시보증공사가 채무 회수를 목표로 하므로, 경매가가 감정가 또는 그 이상에서 결정될 가능성도 있습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 본 물건의 현 시세 및 감정가를 반영한 예상 입찰가는 105,000,000원 ~ 115,000,000원 범위를 추천합니다. 다만, 이는 현 시점에서의 분석이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사와 더불어 최신 시장 동향을 면밀히 파악한 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.