나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501250 [1] 인천광역시 남동구 간석동 316-3 센트라움주건축물 1동 3층102동305호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영화감정 · 평가일 2026.02.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 인천1호선 "간석오거리역" 남서측 인근에 위치 하며, 주위는 동류형 업무시설 및 공동주택, 각종 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 인천1호선 "간석오거리역" 및 버스정류장이 소재 하여 제반교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 15층건내 제3층 제102동305호로서 외벽 : 몰탈위페인트 등 마감 내벽 : 벽지 등 마감 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

공부상 오피스텔로 이용중임.

설비내역

승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 위생설비, 기계식주차설비, 도시가스설비 등 되어 있으며, 개별난방시설임.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 6미터 내외의 공도를 통하여 차량 진출입함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(2023-12-18), 가축사육제한구역(2013-03-08) (문의:남동구환경보전과 032-453-2343)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축용도지역기타(2019-01-18)(건축법 제46조(건축선의 지정)［건축과 문의:032-453- 2770］)<건축법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2014-07-14) (문의: 시대중교통과 440-3832)<철도안전법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08 -21)(외국인 등에 한함, 대상:단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간:2025.08. 26~2026.08.25)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

상세 임대내역은 미상임.

물건 비고

-출입문에 '단전,단수조치 안내문'이 붙어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호: 인천지방법원 2026타경501250 (1)

1.2. 소재지: 인천광역시 남동구 간석동 316-3 센트라움주건축물 1동 3층102동305호

1.3. 건물명: 센트라움 (주건축물 1동 102동 305호)

1.4. 용도: 공부상 오피스텔 (건축물대장상 공동주택으로 표기)

1.5. 감정가: 1억 7,300,000원

1.6. 면적

* 토지 면적: 9.06㎡ (약 2.74평)

* 건물 면적 (전용 면적): 55.19㎡ (약 16.70평)

* (참고: 공급 면적에 대한 별도 정보는 없음)

1.7. 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.8. 경매 구분: 부동산강제경매

1.9. 채권자: 주택도시보증공사

1.10. 감정평가서 요약일: 2026-05-13

2. 입지조건

2.1. 위치: 인천광역시 남동구 간석동 소재, 인천1호선 "간석오거리역" 남서측 인근

2.2. 주변 환경: 동류형 업무시설, 공동주택, 각종 근린생활시설 등이 밀집한 지역

2.3. 교통:

* 인천1호선 "간석오거리역" 이용 가능 (도보 거리 정보 상세 미기재)

* 인근 다수의 버스정류장 소재로 대중교통 이용 편리

* 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 공도를 통하여 차량 진출입 용이

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구

* 가축사육제한구역, 건축용도지역기타, 과밀억제권역

* 철도보호지구, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등에 한함)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리: 갑5 (주택도시보증공사 가압류, 2024-01-09 접수)

3.2. 인수되는 권리: 없음. 본 매각으로 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

* 을구 6번 주택임차권 (류지렬, 보증금 1억 9천만원): 임차인 류 은 전입일자 2022-06-21, 확정일자 2022-05-30 이었으나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸됩니다. 따라서 인수되는 보증금은 0원입니다.

3.3. 등기부채권 총액: 400,000,000원

3.4. 임차인 현황:

* 임차인: 류 (주택도시보증공사)

* 보증금: 190,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2022-06-21

* 확정일자: 2022-05-30

* 대항력: 없음

4. 상권분석

4.1. 주변 상권: 다양한 근린생활시설, 업무시설, 공동주택 등이 혼재된 상업 및 주거 복합 지역

4.2. 역세권: 인천1호선 간석오거리역 인근으로 유동인구 확보 및 상업 활동 가능성

4.3. 상업시설: 주변에 마트, 병원, 식당 등 다양한 편의시설 및 상업시설이 밀집하여 이용이 편리합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕 15층 건물 내 3층 (102동 305호)

5.2. 내부 마감: 벽지, 샷시 창호 등으로 마감

5.3. 설비: 승강기, 소화전, 화재탐지, 위생, 도시가스, 개별난방, 기계식 주차 설비 등이 완비되어 있습니다.

5.4. 주변 시설:

* 교통: 인천1호선 간석오거리역, 다수의 버스노선

* 교육: (반경 1km 내) 간석초등학교, 신촌초등학교, 인천예술고등학교 등 위치

* 편의: 홈플러스, CGV, 다수의 병원 및 은행 등 밀집

6. 잠재적 리스크

6.1. 단전, 단수 조치 안내문: 출입문에 '단전, 단수 조치 안내문'이 부착되어 있어, 현재 미납된 관리비 또는 공과금이 상당 기간 누적되었을 가능성이 높습니다. 이는 낙찰 후 명도 과정에서 추가적인 협의 및 비용 발생의 요인이 될 수 있습니다.

6.2. HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG) 관련 인수 조건 변경 사항이 있을 수 있어, 계약 및 인수 절차 진행 시 HUG와 상세 내용 확인이 필요합니다.

6.3. 공동담보: 본 건이 공동담보로 묶여 있는 경우, 다른 담보 물건의 경매 진행 상황 및 가치 변동이 본 건의 낙찰 및 소유권 이전 절차에 영향을 줄 수 있습니다.

6.4. 토지 이용 계획: 가축사육제한구역, 철도보호지구, 토지거래계약 허가구역 등 일부 제한 사항이 있어 관련 법규 준수 여부 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 1호선 간석오거리역 인근에 위치하여 교통 접근성이 우수하며, 주변에 상업시설 및 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 및 임대 목적 모두 고려해볼 만한 가치가 있습니다.

권리 분석상 인수되는 권리는 없어 명도 부담이 비교적 적을 것으로 예상되나, 출입문에 부착된 '단전, 단수 조치 안내문'은 중요한 리스크 요인이므로 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 정확한 상황을 파악하고, 예상되는 해결 비용을 고려해야 합니다. 또한, HUG 인수 조건 변경 및 공동담보 등 특이사항에 대한 면밀한 추가 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 입지: 인천1호선 간석오거리역을 통한 광역적 교통망 이용 용이

8.2. 생활 편의성: 주변 상업지구의 다양한 편의시설 및 근린생활시설로 인한 높은 주거 만족도

8.3. 리스크 프리미엄: '단전, 단수 안내문'과 같은 잠재적 리스크 요인을 감안하여 시세 대비 저렴하게 취득할 기회 (단, 리스크 해소 비용 고려 필수)

9. 예상 입찰가

인수 보증금이 0원이므로, 감정가 1억 7,300,000원을 기준으로 입찰가를 산정합니다.

다만, 본 건은 출입문에 '단전, 단수 조치 안내문'이 부착된 점, HUG 인수조건 변경 및 공동담보 등의 특이사항을 고려할 때, 명도 과정에서 예상치 못한 추가 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다. 따라서 이러한 리스크를 충분히 상쇄할 수 있는 수준에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다. 구체적인 입찰가 범위 산정을 위해서는 주변 시세 조사, 관리비/공과금 체납액 확인, 명도 컨설팅 비용 등을 종합적으로 검토해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.