나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501228 [1] 인천광역시 남동구 간석동 316-3 센트라움주건축물 1동 4층102동405호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인이감정 · 평가일 2026.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 '간석오거리역(인천1호선)' 남서측 인근에 위치하며 주위는 공동주택, 단독주택, 근린시설, 업무시설 등으로 형성된 지대로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 간석오거리역이 소재하며, 제반 교통여건은 대체로 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 15층 건물 내 제4층 제102동405호로서, - 외벽 : 석재붙임 및 페인팅 등 마감, - 창호 : 하이새시 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 소화전설비, 도시가스설비, 주차장시설 및 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평탄한 토지로서, '공동주택' 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북서측 및 남서측으로 각각 광대로 및 노폭 약 6미터의 포장도로를 이용 중임.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(2023-12-18) 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축용도지역기타(2019-01-18)(건축법 제46조(건축선의 지정)[건축과 문의:032-453-2770])<건축법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2014-07-14)(문의:市대중교통과 440-3832)<철도안전법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경501228 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 간석동 316-3 센트라움주건축물 1동 4층102동405호

건물명: 센트라움

용도: 공동주택 (현황: 오피스텔 이용중)

감정가: 182,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 면적 정보

토지 면적: 9.06㎡ (약 3.00평)

건물 면적: 55.19㎡ (약 182.5평) (전용면적 기준)

1.3. 권리 및 금액 정보

등기부채권 총액: 190,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 '간석오거리역(인천1호선)' 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 공동주택, 단독주택, 근린시설, 업무시설 등이 혼재된 지대로서, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 원활하며, 인근에 다수의 버스정류장과 인천지하철 1호선 간석오거리역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 전반적인 교통 여건은 양호한 편입니다.

2.3. 건물 구조 및 이용상태

본건은 철근콘크리트조 평스라브지붕 15층 건물 내 제4층 제102동405호이며, 철근콘크리트구조입니다. 외벽은 석재붙임 및 페인팅 마감, 창호는 하이새시 창호로 구성되어 있습니다. 현재 오피스텔로 이용 중입니다.

2.4. 토지 이용 현황

토지는 사다리형의 평탄한 토지로서 '공동주택' 건부지로 이용 중입니다.

2.5. 인접 도로 상태

북서측으로는 광대로, 남서측으로는 노폭 약 6미터의 포장도로와 접하고 있어 차량 및 보행자 통행이 용이합니다.

2.6. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(2023-12-18), 가축사육제한구역, 건축용도지역기타, 과밀억제권역, 철도보호지구로 지정되어 있습니다. 또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인에 한하여 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있으나, 이는 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 주택에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2026년 2월 11일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(을구 3번)입니다. 해당 경매개시결정 이전의 권리들은 대부분 말소될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 190,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김 (대항력: 있음)

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2025-10-13

특이사항: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어, 정상적인 임대차 계약 여부에 대한 확인 및 추가적인 주의가 필요합니다.

* 임차인: 윤 (대항력: 있음)

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2025-11-21

특이사항: 김 임차인과 마찬가지로 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어, 정상적인 임대차 계약 여부에 대한 확인 및 추가적인 주의가 필요합니다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (강 ) (대항력: 없음)

보증금: 190,000,000원

전입일자: 2022-04-08

확정일자: 2022-03-07

배당신고일자: 2024-05-24

비고: 대항력이 없는 임차인이므로, 임차인의 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다.

3.3. 인수 또는 소멸되는 권리

본 건의 말소기준권리(강제경매)보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다. 다만, 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 을구 순위 6번 주택임차권등기가 명시되어 있으나, 해당 권리(강범수)의 보증금액 190,000,000원에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

3.4. 주의사항

* 대항력 있는 임차인(김 , 윤 )의 존재: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어, 인수 여부와는 별개로 권리관계 및 명도 과정에서 주의가 필요합니다.

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사 관련 인수 조건 변경 사항에 대한 세부 내용을 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건이 위치한 간석오거리역 일대는 인천의 주요 상업 및 교통 중심지 중 하나입니다. 과거에는 유흥가로서의 특색이 강했으나, 최근 상권 노후화 및 코로나19 확산으로 인해 2020년 기준 중대형 상가 공실률이 30.9%로 수도권 내에서 가장 높은 수준을 기록했습니다. 커피전문점 평균 매출이 인천 남동구 평균 매출의 절반 수준에 머무르는 등 상권 전반의 매출 부진이 관찰되기도 합니다.

4.2. 유동인구

높은 상가 공실률에도 불구하고, 간석오거리역을 중심으로 지하철역 등 교통 환경의 밀집으로 인해 일평균 약 19만 8천 명 이상의 많은 유동인구가 존재합니다. 하지만 이 유동인구가 소비로 직접적으로 연결되지 않는 점은 상권 활성화의 과제로 남아있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

간석오거리역 주변으로는 다양한 근린생활시설, 업무시설, 주택 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의는 양호한 편입니다. 인근에 버스정류장 및 지하철역이 있어 대중교통 접근성이 우수합니다.

5.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 대해 조사한 결과, 해당 물건지(인천광역시 남동구 간석동 316-3) 인근에 직접적으로 심각한 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리장, 유해 화학물질 공장 등)이 위치하고 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 간석오거리역 일대가 과거 유흥가로 발달한 이력이 있으며, 지역 내 상권 노후화 및 공실률 증가 등의 상업적 이슈가 존재합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 김 및 윤 임차인은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어, 명도 과정에서의 불확실성 및 추가적인 법적 검토가 필요할 수 있습니다.

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG)의 인수조건 변경 관련 세부 내용을 면밀히 파악해야 합니다.

* 공동주택 용도 내 오피스텔 이용: 법적 용도는 공동주택이나 실제 오피스텔로 이용 중인 점은 추후 관리나 재건축 등에서 고려될 수 있습니다.

* 상권 침체 및 노후화: 간석오거리역 일대의 높은 상가 공실률 및 상권 노후화는 향후 건물 가치 상승에 제한적인 요인이 될 수 있습니다.

* 토지이용계획 제한: 방화지구, 시가지경관지구, 철도보호지구 등의 지정은 건축 및 개발에 일부 제약을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천지하철 1호선 간석오거리역 초역세권에 위치하여 교통 여건이 매우 우수합니다. 건물은 15층 중 4층에 위치하며, 공동주택 용도이나 현재 오피스텔로 이용 중입니다. 감정가는 1억 8,200만원이며, 등기부상 채권 총액은 1억 9,000만원입니다. 권리관계상 말소기준권리 이후의 권리들은 대부분 소멸될 것으로 예상되며, 인수되는 보증금은 0원입니다.

그러나 대항력 있는 임차인 2명(김 , 윤 )이 보증금 0원으로 등재되어 있어 명도 및 권리관계 확인에 대한 주의가 요구됩니다. 또한, 간석오거리역 일대는 높은 상가 공실률과 상권 노후화 문제가 지속적으로 제기되고 있어, 상권 활성화 가능성을 신중하게 검토해야 합니다. HUG 인수조건 변경 사항 또한 추가적인 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 간석오거리역 초역세권으로 교통의 요지에 위치합니다.

* 안정적인 건물 구조: 철근콘크리트 구조의 15층 건물 내 위치하여 비교적 양호한 건축 상태를 유지하고 있습니다.

* 경매를 통한 시세 차익 가능성: 적정 입찰가를 산정하여 낙찰받을 경우, 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 1억 8,200만원을 기준으로 하되, 다음과 같은 요소를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 인수 보증금: 0원 (임차인 인수 부담 없음)

* 명도 예상 비용 및 기간: 대항력 있는 임차인 2명(보증금 0원)의 존재로 인한 명도 난이도 및 예상 비용을 고려해야 합니다.

* 상권 현황: 간석오거리역 일대의 높은 상가 공실률 및 상권 노후화 추세를 반영하여 보수적인 접근이 필요합니다.

* 부동산 시장 동향: 최근 인천 지역 부동산 시장의 흐름 및 유사 물건의 거래 사례를 참고해야 합니다.

* HUG 인수조건 관련 불확실성: HUG 인수조건 변경 사항에 따른 추가 부담 가능성을 염두에 두어야 합니다.

상기 고려사항들을 바탕으로, 감정가 이하에서 보수적으로 접근하는 것을 권장하며, 구체적인 입찰 희망가는 별도의 심층 분석 후 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.