나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501194 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1142-27 탑클래스 5층503호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아름감정 · 평가일 2026.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 '인천광역시청' 남동측 인근에 위치하며, 주위 일대는 동류형의 업무시설 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(인천시청역, 예술회관역)이 소재하는 등 제반 대중교통 사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 14층 건물내의 제5층 제503호로서, (사용승인 : 2016.04.14) 외벽 : 몰탈위 수성페인팅 마감 등. 내벽 : 벽지 및 타일 마감 등. 창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 화재경보설비 및 탐지설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기 등 설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 장방형 토지로서 인접 토지와 등고 평탄하며, 업무용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 로폭 약 10미터 보행자전용도로, 서측으로 폭 약 4미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2) 토지 : 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(2025-07-28)(구월업무지구), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2026타경501194 (1)

* 소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1142-27 탑클래스 5층503호

* 건물명: 탑클래스

* 용도: 오피스텔

* 건축년도: 2016년

* 총 층수: 14층 중 5층

* 전용면적: 59.84㎡ (약 18.1평)

* 토지면적: 9.76㎡ (토지 지분)

* 감정가: 203,000,000원

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (추정)

2. 입지조건

* 위치: 인천광역시청 남동측 인근에 위치

* 주위 환경: 동류형의 업무시설 및 각종 근린생활시설이 혼재된 지역

* 교통:

* 인천시청역 및 예술회관역(지하철 1, 2호선) 이용 가능

* 다수 노선의 버스정류장 인접으로 대중교통 사정 양호

* 차량 접근성 용이

* 도로: 본건 서측으로 폭 약 4미터의 포장도로, 동측으로 폭 약 10미터의 보행자전용도로에 접함

* 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(구월업무지구)

3. 권리분석

* 말소기준권리: 계양세무서장의 압류 등기 (2023.04.14.)

* 등기부현황:

* 소유권 보존 및 이전 등기 확인됨.

* 다수의 압류, 가압류, 강제경매 등기가 존재하나, 모두 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 소멸 예정.

* 주택임차권 (을5, 이정현): 보증금 235,000,000원, 전입 2022.03.28, 확정 2022.02.14.

* 권리분석상 특이사항:

* 주택임차권(을5)은 말소기준권리보다 후순위이나, 물건명세서상 '주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출'되어 매각으로 소멸될 예정이므로 낙찰자가 인수하는 임차보증금은 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (이정현)

* 보증금: 235,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-03-28

* 확정일자: 2022-02-14

* 배당신고일자: 2024-05-02

* 대항력: 없음

* 인수되는 보증금: 0원

4. 상권분석

* 위치: 인천광역시청을 중심으로 형성된 업무지구 내에 위치.

* 배후수요: 인근 업무시설 종사자 및 주거 밀집 지역의 배후수요 확보 가능.

* 주변 환경: 오피스텔, 상가, 관공서 등이 혼재하여 활발한 상권 형성.

* 교통: 역세권 입지로 유동인구 및 접근성이 매우 우수.

5. 생활정보

* 편의시설: 각종 근린생활시설 및 대형 상업시설 인접하여 이용이 매우 편리함.

* 교통: 인천시청역(1호선, 2호선), 예술회관역(2호선)을 통해 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동 용이.

* 주거환경: 오피스텔 밀집 지역으로 쾌적하고 편리한 주거 환경 제공.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG)가 채권자이자 임차인으로 등록되어 있어, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 이는 경매 절차 또는 낙찰 후 소유권 이전 과정에 영향을 줄 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 기타참고사항에 임대관계가 미상으로 기재되어 있으나, 임차인 현황상 대항력 없는 주택도시보증공사가 등록되어 있어 실제 명도 난이도는 낮을 것으로 예상됩니다. 다만, 추가적인 임대 현황 파악이 필요할 수 있습니다.

* 토지 이용계획상 제한사항: 방화지구, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 대상) 등 일부 제한사항이 있어 향후 재건축 등 개발 시 고려해야 할 사항이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시청 인근 역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의시설 이용이 매우 용이한 오피스텔입니다. 2016년에 준공되어 건물 상태가 양호하며, 전용면적 59.84㎡는 1~2인 가구 또는 소규모 사무실로 활용하기에 적합한 크기입니다. 권리분석상 인수되는 권리가 없어 비교적 안전하게 취득 가능할 것으로 판단됩니다. 다만, HUG 인수조건 변경 및 임대관계 미상 관련 사항은 추가적인 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 역세권 입지: 인천시청역, 예술회관역 도보 이용 가능한 초역세권.

* 뛰어난 접근성: 인천 시청 등 주요 행정기관 및 업무지구 밀집.

* 활발한 상권: 주변 상업시설 및 근린생활시설 발달로 인한 높은 유동인구.

* 신축급 오피스텔: 2016년 준공으로 비교적 최신식 건물.

* 명확한 권리관계: 낙찰 후 인수되는 권리가 없어 명도 및 소유권 이전 용이.

9. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본 건물(탑클래스)의 유사 면적(59.872㎡) 오피스텔이 2025년 2월 11층에서 200,000,000원에 거래되었습니다.

* 본 건의 감정가는 203,000,000원입니다.

* 인수되는 보증금은 0원이므로, 감정가와 최근 시장 거래가를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정합니다.

* 경매 특성상 시세 대비 할인율을 적용하나, 본 건의 경우 시장성이 우수하고 권리관계가 명확하므로 시세 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가: 185,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.