나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501245 [1] 인천광역시 부평구 청천동 6-15 우진드림캐슬 4층401호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문감정 · 평가일 2026.02.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 청천동 소재 '인천용마초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 동유형의 오피스텔, 다세대 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주택 및 상가혼용지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 내 제4층 제401호로서, (사용승인일 : 2017.09.29) 외벽 : 미장스톤 마감 등 창호 : 샤시창호 마감 등임.

이용상태

본건은 공부상 오피스텔임.

설비내역

본건은 위생 및 급·배수설비, 도시가스설비, 승강기설비 및 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 2필일단의 사다리형 토지로서 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2) - 준공업지역(2017-04-25), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경501245 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 청천동 6-15 우진드림캐슬 4층401호

건물명: 우진드림캐슬

용도: 오피스텔

건축구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물

사용승인일: 2017년 9월 29일

총 층수: 10층

본건 위치: 4층 401호

감정가: 224,000,000원

토지면적: 22.42㎡ (약 6.78평)

토지 지분: 22.42㎡ (약 6.78평)

건물면적: 72.58㎡ (약 21.96평) (공급면적 기준)

건물 지분: 72.58㎡ (약 21.96평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

토지이용계획: 준공업지역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 부평구 청천동 소재 ‘인천용마초등학교’ 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경으로는 유사한 유형의 오피스텔, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 지역입니다.

건물은 철근콘크리트 구조이며, 외벽은 미장스톤, 창호는 샤시로 마감되었습니다.

토지는 인접지와 도로 대비 등고평탄한 2필지의 사다리형 토지로서 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

북서측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2024년 5월 21일 접수된 우주천외 1명 외 1인의 근저당권 (채권액: 90,000,000원)입니다.

등기부채권 총액: 360,000,000원 (근저당 90,000,000원 + 강제경매 270,000,000원)

등기사항 요약:

* 소유권 이전: 안석환 (2018.01.04), 안희숙 (2022.08.10, 매매 280,000,000원)

* 근저당: 우주천외 1명 외 1인 (2024.05.21, 90,000,000원) - 말소기준권리

* 주택임차권: 이동관 (2024.06.25, 270,000,000원) - 전입 2022.07.19, 확정 2022.06.09. 등기부상 '말소'로 표기되어 있으나, 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시되어 인수 가능성이 있습니다. (다만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출됨)

* 압류: 부평구 (2024.10.21)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2026.02.12, 270,000,000원) - 본 경매 사건

1.2. 1.임차인 상세 분석

* 임차인: 김도현

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 3월 31일

* 대항력: 없음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 임대차 관계는 미상으로 확인됩니다. 대항력은 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (HUG) (이동관)

* 보증금: 270,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 7월 19일

* 확정일자: 2022년 6월 9일

* 배당신고일자: 2024년 6월 25일

* 대항력: 없음 (단, 등기사항 및 물건명세서 상 '주택임차권'으로 존재하며, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시되어 있어 인수 여부 불확실. HUG의 말소 동의 확약서 제출 여부에 따라 인수 조건이 변경될 수 있음)

* 비고: HUG 인수조건 변경

1.3. 상권분석

본건이 위치한 청천동 일대는 오피스텔, 다세대주택 및 근린생활시설이 복합적으로 분포하는 지역입니다.

주변에 학교(인천용마초등학교)가 있어 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

해당 지역은 주거 및 상업 기능이 혼합되어 있어 임대수요가 꾸준히 있을 것으로 예상되나, 오피스텔 밀집 지역임을 감안할 때 공실 경쟁률을 고려해야 합니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량으로의 접근성이 양호하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능합니다.

* 편의시설: 인천용마초등학교가 인근에 위치하고 있으며, 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

* 주거환경: 주택 및 상가 혼용 지역으로, 주거 외 상업 활동도 활발한 지역입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 주택도시보증공사(HUG) 임차권 인수 가능성: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시된 주택임차권(이동관, 보증금 270,000,000원)의 인수 여부가 불확실합니다. 등기부상 '말소'로 표기되어 있고 '대항력 없음'으로 기재되어 있으나, HUG의 말소 동의 확약서 제출 여부에 따라 인수 부담이 발생할 수 있습니다. 이 부분에 대한 면밀한 확인이 필요하며, 인수 시 실질적인 매수 가격에 영향을 미칩니다.

* 김도현 임차인의 특이사항: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 임대차 관계는 미상입니다. 대항력은 없으나, 계약 내용에 따라 추가적인 분쟁의 소지가 없는지 확인이 필요합니다.

* 토지거래허가구역 지정: 본건 토지는 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 다만, 해당 지정 기간이 임박하였으므로, 이후에는 해당 제한이 해제될 것으로 보입니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천광역시 부평구 청천동에 위치한 오피스텔로서, 기본적인 입지 및 생활 편의성은 무난한 수준입니다. 2017년 준공된 비교적 신축 건물이며, 토지 건물 일괄 매각 대상입니다.

가장 큰 쟁점은 주택도시보증공사(HUG) 관련 임차권의 인수 여부입니다. 물건명세서 상의 '소멸되지 않는 권리' 명시와 등기부상의 '말소' 표기 간의 모순으로 인해, 낙찰자가 임차보증금을 인수해야 할 위험이 존재합니다. 따라서 이 부분에 대한 철저한 사전 조사와 권리 관계 확인이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 인천 부평구의 주거 및 상업 혼합 지역에 위치하여 기본적인 임대 수요가 존재합니다.

* 2017년 준공된 비교적 현대적인 오피스텔 건물입니다.

* HUG 임차권 문제를 명확히 해결한다면, 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 224,000,000원

이전 매매가 (2022.08.10): 280,000,000원

본 물건의 예상 입찰가 산정 시, '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있으므로, 해당 금액을 제외한 잔존 채무 및 제반 비용을 고려하여 산정합니다.

다만, 위 '잠재적 리스크'에서 상세히 기술된 HUG 관련 임차권 인수 가능성이 불확실하므로, 실제 입찰가는 해당 리스크 해소 여부에 따라 크게 변동될 수 있습니다.

일반적인 경매 낙찰률 및 해당 물건의 잠재적 리스크를 고려할 때, 감정가의 85% ~ 100% 범위 내에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 190,400,000원 ~ 224,000,000원 범위에서 고려할 수 있으며, HUG 임차권의 명확한 인수 여부 및 처리 비용을 확정 후 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.