나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60346 [1] 경기도 고양시 일산동구 성석동 1074-3 루시아 디동 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영산 · 평가일 2026.02.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 고양시 일산동구 설문동 소재 "북고양(설문)IC" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 본건과 유사한 다세대/연립주택, 단독주택, 각종 근린생활시설, 소규모 공장 및 창고, 농경지 등이 소재함.

교통상황

대상물건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 바, 대중교통 상황은 보통시 됨.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물 내 제1층 제101호로서, 외 벽: 벽돌쌓기 마감 등 내 벽: 미상임. 창 호: 샷시 창호 등으로 조사됨.

이용상태

대상물건은 공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

대상물건은 기본적인 위생 및 급·배수설비, 난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건은 인접필지 및 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서, "공동주택(다세대주택)" 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상물건은 남동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

물건 비고

신청채권자인 서울보증보험 주식회사가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.04.24.자 대항력포기확약서를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 사건번호: 고양지원 2026타경60346 (1)

3. 소재지: 경기도 고양시 일산동구 성석동 1074-3 루시아 디동 1층101호

4. 용도: 공동주택 (다세대주택)

5. 감정가: 152,000,000원

6. 토지 면적: 59.50㎡ (약 17.99평)

7. 건물 면적: 52.94㎡ (약 16.01평)

8. 건물 규모: 총 4층 건물 중 1층 101호

9. 건축년도: 2013년 (집합건축물대장 총괄표제부 기준)

10. 매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

11. 경매 구분: 부동산강제경매

12. 채권자: 서울보증보험 주식회사

1.1. 입지조건

1.1. 1. 주위 환경

본 물건은 경기도 고양시 일산동구 성석동 소재 "북고양(설문)IC" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 본건과 유사한 다세대/연립주택, 단독주택이 혼재되어 있으며, 각종 근린생활시설, 소규모 공장 및 창고, 농경지 등이 소재하는 복합적인 지역입니다.

1.1. 2. 교통 및 접근성

차량으로의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다. "북고양(설문)IC"가 인접해 있어 광역 교통망 접근성이 좋은 편입니다.

1.1. 3. 토지 이용계획 및 제한사항

본 토지는 계획관리지역, 성장관리구역(주거zone), 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 외국인등 대상 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다(대상 용도: 단독, 다가구, 연립, 다세대주택, 아파트).

1.1. 4. 도로 상태

물건은 남동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 말소기준권리

의정부지방법원 2023카단100336, 금8,897,440원 (주식회사 케이비국민카드 채권)의 가압류가 말소기준권리입니다.

1.2. 2. 등기부상 권리 요약

* 갑1: 이영은 소유권보존 (2014-01-24)

* 갑2: 인민숙 외 1명 소유권이전 (2014-06-12)

* 갑3: 주식회사 케이비국민카드 가압류 (2023-02-03, 금8,897,440원) - 말소기준권리

* 갑6: 신한카드주식회사 가압류 (2023-07-17, 금10,732,271원) - 말소

* 을5: 한국토지주택공사 주택임차권 (2024-09-06, 금100,000,000원) - 말소

* 갑7: 서울보증보험 강제경매 (2026-02-09, 금151,219,177원) - 말소 (본 경매 사건)

1.2. 3. 임차인 현황

* 임차인: 한국토지주택공사

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018-08-30

* 확정일자: 2018-08-08

* 배당신고일자: 2024-09-06

* 대항력: 없음

* 비고: 등기부상 을5 주택임차권으로 등재되어 있으며, 말소 예정입니다.

* 임차인: 한국토지주택공사 (보증금 증액분)

* 보증금: 140,000,000원 (1차 보증금 100,000,000원 + 증액분 40,000,000원)

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018-08-30

* 확정일자: 2022-09-01

* 배당신고일자: 2024-09-06

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 보증금 증액 관련 건으로, 현황상 대항력이 없는 것으로 파악됩니다.

1.2. 4. 인수되는 권리

일괄매각 대상 물건으로, 등기부상 을구의 주택임차권(한국토지주택공사)을 포함한 대부분의 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 인수되는 보증금은 0원입니다.

1.2. 5. 특이사항

* SGI 인수조건 변경, 공동담보 물건입니다.

* 신청채권자인 서울보증보험 주식회사가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.04.24.자 대항력포기확약서를 제출하였습니다. 이는 임차인의 대항력 존재 여부와 무관하게 해당 임차권이 말소될 수 있음을 시사합니다.

1.3. 상권분석

1.3. 1. 지역 특성

본 물건이 소재한 성석동 일대는 주거용 부동산(다세대, 연립, 단독주택)과 함께 근린생활시설, 소규모 공장 및 창고, 농경지가 혼재된 지역입니다. 이는 지역 내 다양한 활동이 이루어지고 있음을 나타내며, 향후 개발 가능성 또한 내포하고 있습니다.

1.3. 2. 잠재적 개발 가능성

토지이용계획 상 계획관리지역 및 성장관리구역(주거zone)에 속해 있어, 주거 기능 강화 및 계획적인 개발이 유도될 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1. 주변 편의시설

주변에 다양한 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. "북고양(설문)IC" 인근으로 물류 및 산업 시설의 가능성도 있으며, 주거 지역으로서의 정주 여건도 갖추고 있습니다.

1.4. 2. 주거 환경

주위로 다세대, 연립주택 등 유사 주거 형태가 많아 주거 밀집 지역의 특성을 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1. 서울보증보험의 대항력 포기 확약서 관련

신청채권자가 대항력 포기 확약서를 제출하였으나, 실제 현황 확인 및 법적 검토를 통해 임차인의 권리 관계를 최종적으로 명확히 하는 것이 중요합니다. (제공된 정보상 대항력은 없는 것으로 분석됨)

1.5. 2. 토지이용계획 상 제한사항

가축사육제한구역 및 토지거래계약허가구역 지정은 향후 토지 활용에 있어 고려해야 할 사항입니다. 특히, 외국인 등 특정 대상에 대한 허가구역 지정은 거래 시 확인이 필요합니다.

1.5. 3. "SGI 인수조건 변경", "공동담보" 관련

"SGI 인수조건 변경"에 대한 구체적인 내용이 명시되지 않아 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. 공동담보 물건의 경우, 해당 경매 외 다른 채무의 영향이 간접적으로 있을 수 있으나, 본건 경매 절차 자체에는 명확한 위험 요소로 작용하지는 않습니다.

1.5. 4. 주변 시설

제공된 정보만으로는 주변에 혐오시설(폐기물 처리 시설, 유흥 시설 등)이 있는지 여부를 명확히 파악하기 어렵습니다. 상세 조사를 통해 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 고양시 일산동구 성석동에 위치한 다세대주택으로, 부동산강제경매로 진행됩니다. 감정가는 1억 5,200만 원이며, 토지 및 건물 면적은 각각 59.50㎡, 52.94㎡입니다. 권리 분석상 말소기준권리보다 후순위인 근저당, 가압류, 임차권은 매각으로 모두 소멸될 예정이며, 인수되는 보증금은 0원입니다. 이는 투자자에게 매우 유리한 조건입니다. 서울보증보험의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 임차인 관련 리스크도 상당 부분 해소된 것으로 보입니다. 입지적으로는 북고양IC 인근으로 교통이 편리하며, 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 다만, 토지이용계획 상 일부 제한사항이 존재하며, "SGI 인수조건 변경" 등 특이사항에 대한 추가 확인이 필요합니다. 전반적으로 권리관계가 명확하고 인수 부담이 없어 안정적인 투자처가 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리관계 명확: 모든 등기된 권리가 소멸될 예정이며, 인수되는 임차보증금이 없어 명도 부담이 적습니다.

* 입지 우수: 북고양IC 인근으로 광역 교통망 접근성이 좋고, 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 개발 잠재력: 계획관리지역 및 성장관리구역으로 지정되어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 투명한 시세 비교 가능: 주변 최근 실거래가를 기반으로 합리적인 입찰가 산정이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 152,000,000원입니다. 최근 2026년 7월 기준 주변 유사 다세대주택의 실거래가는 약 120,000,000원에서 130,000,000원 선으로 파악됩니다. 본건의 전용면적(52.94㎡)을 고려하고, 비교적 작은 면적임을 감안할 때, 유사 면적의 실거래가는 이보다 다소 낮을 수 있습니다.

그러나 감정가가 시세 대비 높게 책정된 점, 또한 "SGI 인수조건 변경" 등의 특이사항을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 권리관계가 명확하고 인수 부담이 없다는 점을 감안하여, 시장 가격과 감정가를 종합적으로 고려한 130,000,000원 ~ 145,000,000원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다. 최종 입찰가는 현장 조사를 통한 물건의 상태, 최신 시세 동향, 본인의 투자 성향을 종합적으로 고려하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.