나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501186 [1] 인천광역시 부평구 부평동 670-1 엔에스파크 2동 3층301호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정원감정 · 평가일 2026.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재‘인천동수중학교’북동측 인근에 위치하며, 주위 일대는 학교, 오피스텔, 단독주택, 공동주택 및 각종 근린.편의시설 등이 소재하는 바, 제반 주위환경은 대체로 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 서측으로 전철역(동수역(인천1호선)) 및 인근에 버스정류장이 소재하는 바 대중교통 사정은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 지하1층/지상14층 건물내 제3층 제301호로서, (사용승인일 : 2016.12.27.) 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 미장석재마감 등 내벽 : 벽지 및 타일마감 등 창호 : 하이새시창호 이중창 마감 등임.

이용상태

연립주택 단위세대로 이용중임. ※ 본건은 현장조사시 폐문 및 이해관계인 등의 부재로 집합건축물대장, 첨부도면, 현지 주민 탐문조사 등을 기준으로 하였는바, 업무진행 시 참고하시기 바람.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 소방설비, 도시가스 개별 난방설비, 승강기설비, 기계식주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

6필 1단의 부정형 평지로서, 업무시설,공동주택,제1종근린생활시설용 건물 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

일단의 단지 기준으로 북측을 제외한 3면이 세로에 접하는 각지 상태임.

토지이용계획 및 제한상태

대표필지 기호(1)토지 기준 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.) <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천광역시 부평구 부평동 670-1번지 엔에스파크 2동 3층 301호에 소재한 공동주택(연립주택)입니다.

2016년 12월 27일 사용승인을 받은 철근콘크리트구조의 건물로, 총 14층 중 3층에 위치하고 있습니다.

사건번호는 인천지방법원 2026타경501186(1)이며, 감정가는 227,000,000원입니다.

토지 면적은 13.56㎡(약 4.10평)이며, 건물 면적은 60.96㎡(약 18.44평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 경매 구분은 부동산 강제경매입니다.

채권자는 주택도시보증공사입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 ‘인천동수중학교’ 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 학교, 오피스텔, 단독주택, 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하고 있어 주위 환경은 대체로 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 접근이 가능하며, 서측으로는 인천1호선 동수역이 위치하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 권리관계는 말소기준권리인 근저당권(김경민, 300,000,000원, 2022.04.05.) 이하 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 있으며, 이는 주택도시보증공사(HUG)와의 계약 조건이나 인수 관련 변동 사항이 있을 수 있음을 시사합니다. 이는 반드시 확인이 필요한 부분입니다.

* 임차인 현황

* 주택도시보증공사(서 )

* 보증금: 295,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-10-12

* 확정일자: 2021-09-03

* 배당신고일자: 2023-10-18

* 대항력: 없음

* 비고: (을구 순위 5번 주택임차권 등기 말소됨)

* 최

* 보증금: 8,000,000원

* 차임: 600,000원

* 전입일자(사업일자): 2024-05-01

* 확정일자: 2024-05-01

* 배당신고일자: 2026-03-26

* 대항력: 없음

* 비고:

인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

등기부채권 총액은 625,900,000원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 속한 엔에스파크 건물은 업무시설, 공동주택, 제1종근린생활시설 등의 복합 용도로 사용되는 부지 위에 건축되었습니다.

주변은 학교, 오피스텔, 주거 시설 및 상업 시설이 혼재되어 있어 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

인천1호선 동수역 인근이라는 지리적 이점은 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

인천동수중학교를 북동측에 두고 있으며, 인천1호선 동수역과 가까워 교통이 편리합니다.

주변에 다양한 근린생활시설 및 편의시설이 소재하여 주거 생활에 필요한 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

건물은 철근콘크리트조 평스라브지붕으로, 지하 1층부터 지상 14층까지 있으며, 본건은 3층에 위치합니다.

위생, 급배수, 소방, 도시가스 개별 난방, 승강기, 기계식 주차 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

'HUG 인수조건 변경'이라는 특수 물건 정보는 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 이는 매각 이후 HUG와 관련된 추가적인 조건이나 부담이 발생할 가능성을 시사하므로, 입찰 전 관련 내용을 반드시 확인해야 합니다.

현장 방문 시 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 정확한 내부 상태 파악이 어려웠던 점도 고려해야 할 부분입니다. (집합건축물대장, 첨부도면, 주민 탐문 등을 기준으로 조사되었음)

본건의 임대 관계는 미상으로, 내부 임대차 현황에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 부평구에 위치한 신축급 공동주택으로, 역세권 입지와 편리한 생활 인프라를 갖춘 것이 장점입니다.

권리상 인수 부담은 없는 것으로 보이나, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특수 사항에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

감정가는 주변 시세 대비 경쟁력 있는 수준으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 인천1호선 동수역 도보권 내 위치하여 교통 편의성이 높습니다.

* 신축급 건물: 2016년 준공으로 비교적 최신식 건물이며, 건물의 관리 상태 양호가 기대됩니다.

* 생활 편의시설: 학교, 상업시설 등 주거 생활에 필요한 인프라가 풍부합니다.

* 안정적 임대 수요: 학군 및 교통의 이점으로 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사 연식의 인근 물건들은 다음과 같은 시세를 형성하고 있습니다.

- 해담캐슬 (2016년 준공, 43.31㎡): 2026년 7월 2일, 188,000,000원 (약 434.1만원/㎡)

- 해피팰리스 (2015년 준공, 49.26㎡): 2026년 7월 1일, 284,000,000원 (약 576.5만원/㎡)

본건은 건물 면적 60.96㎡(약 18.44평)이며, 이를 기준으로 추정 시세는 약 264,500,000원 ~ 351,500,000원 수준입니다.

본건의 감정가는 227,000,000원으로, 주변 시세 대비 낮은 편입니다.

인수되는 보증금은 없으며, 권리 대부분이 소멸될 것으로 예상됩니다.

그러나 'HUG 인수조건 변경'이라는 불확실성이 존재하므로, 보수적인 접근이 필요합니다.

이에 따라, 감정가 이상에서 시세 하단 부근까지 고려한 입찰가를 제안합니다.

예상 입찰가: 230,000,000원 ~ 250,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.