나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60424 [1] 경기도 고양시 일산동구 성석동 1005-86 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 환성 · 평가일 2026.02.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 성석동 소재 "성석삼거리" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하고, 인근으로 버스정류장이 소재하여 대중교통편익은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 4층 중 2층 202호로서, 외벽 : 드라이비트 마감 등, 내벽 : 벽지도배 및 타일마감 등, 창호 : 새시창호임.

이용상태

다세대주택(후첨 "내부구조도" 참조) 1개호로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 약6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.07.09.자 인수조건변경확약서를 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2026타경60424 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산동구 성석동 1005-86 2층202호

용도: 다세대주택

감정가: 195,000,000원

건물면적: 56.86㎡ (약 17.2평)

토지면적: 60.34㎡ (약 18.3평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

본건은 경기도 고양시 일산동구 성석동 소재 "성석삼거리" 북동측 인근에 위치합니다.

주변은 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편익은 보통입니다.

건물은 동측으로 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건은 부동산강제경매 사건으로, 채권자는 주택도시보증공사입니다.

말소기준권리는 2024년 04월 19일 접수된 서민금융진흥원의 가압류(금 7,018,991원)입니다.

말소기준권리 이후의 등기부상 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 을5 권리(주택임차권, 김연, 금 190,000,000원)는 2024년 07월 22일 접수되었으나, 말소기준권리보다 늦은 시점으로 소멸 대상입니다.

특히, 신청채권자인 주택도시보증공사는 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 인수조건변경확약서를 제출했습니다.

이는 임차인 김연의 보증금 1억 9천만원에 대해 본 경매 절차에서는 인수 부담이 없음을 의미합니다.

임차인 현황 상 임차인: 주택도시보증공사(김 ), 보증금: 190,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2022-06-15, 확정일자: 2022-05-19, 배당신고일자: 2024-07-22, 대항력: 없음으로 확인됩니다.

주택도시보증공사의 인수조건변경확약서 제출로 인해, 본 건 경매 낙찰 시 인수해야 할 임차 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

1.3. 상권분석

본건이 위치한 성석동 지역은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재하는 주거 밀집 지역입니다.

최근 주변 지역의 다세대주택 거래 사례를 볼 때, ㎡당 약 168만원 ~ 214만원 수준의 거래가 이루어지고 있습니다.

다세대주택이 밀집한 지역의 특성상, 일반적인 배후 수요를 확보하고 있습니다.

1.4. 생활정보

건물은 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물 중 2층 202호입니다.

외벽은 드라이비트 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감, 창호는 새시창호로 구성되어 있습니다.

내부에는 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지는 부정형으로 다세대주택 건물 부지로 이용 중입니다.

건축물대장상 본건은 경기도 고양시 일산동구 고봉로658번길 120-16 (성석동)에 위치하며, 2016년 08월 25일 사용승인된 다세대주택입니다. 총 4층 건물에 1층은 주차장, 2~4층은 주거용으로 사용됩니다. (전유부: 2층 202호)

1.5. 잠재적 리스크

본건 토지는 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

최근 실거래가와 감정평가액 간의 상당한 차이가 존재하여, 향후 가치 평가 및 매각 시점에서의 시세 변동 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

임대관계가 미상으로 명시되어 있으나, 권리분석상 인수되는 임차권은 없는 것으로 판단됩니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 고양시 일산동구 성석동에 위치한 다세대주택으로, 편리한 교통 및 주거 환경을 갖추고 있습니다.

주택도시보증공사(HUG)의 인수조건 변경 확약서 제출로 인해 임차인 관련 인수 부담이 전혀 없다는 점이 큰 장점입니다.

다만, 감정평가액과 최근 실거래가 간의 격차가 존재하므로, 낙찰 후 실질적인 가치 평가를 재확인할 필요가 있습니다.

향후 시장 상황 및 주변 개발 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰 결정이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

주택도시보증공사(HUG)의 적극적인 인수조건 변경으로 임차인 관련 인수 부담이 전혀 없어 권리 관계가 매우 명확합니다.

다세대주택 밀집 지역에 위치하여 안정적인 수요층 확보가 가능합니다.

현 시세 대비 감정가가 높게 책정된 측면이 있어, 시장 가격에 맞춰 적정 입찰 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

건물이 비교적 신축(2016년 사용승인)이며, 기본적인 내부 설비(난방, 승강기 등)를 갖추고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 195,000,000원입니다.

최근 주변 다세대주택의 실거래가 분석 결과, ㎡당 약 168만원 ~ 214만원 수준으로, 본 건(56.86㎡)의 경우 시세는 약 109,000,000원 ~ 121,500,000원 수준으로 추정됩니다.

이러한 시세 현황과 감정가 간의 괴리를 고려하고, HUG 인수조건 변경으로 인한 인수 부담 없음이라는 긍정적 요소를 감안하여, 현실적인 시장 가치와 낙찰 가능성을 종합적으로 판단할 때, 약 155,000,000원에서 170,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

본 건의 예상 입찰가는 155,000,000원으로 제안합니다. (이는 감정가 대비 약 79.5% 수준입니다.)

※ 최종 입찰가는 본건의 현장 조사를 통한 정확한 물건 상태 파악 및 최신 시장 동향 분석 후 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.