나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60415 [1] 경기도 고양시 일산서구 탄현동 121 큰마을대림아파트 102동 20층2001호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일감정 · 평가일 2026.03.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 탄현동 소재 ""호곡초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사슬래브지붕 지상20층 건물 내 제102동 제20층 제2001호로서, 외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등, 내벽 : - 창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 부지는 인접도로 대비 등고평탄한 7필 일단의 부정형 토지로서, 현황 건부지(아파트)로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 아파트 단지 내 도로가 개설되어 있으며, 이를 통하여 외각 공도와 연계가 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 제3종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(2014-03-07)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-06-11)(도담유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-06-11)(일산동고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-06-11)(호곡중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-06-11)(호곡초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-06-11)(황룡초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2024-06-11)(도담유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2024-06-11)(호곡중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2024-06-11)(호곡초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)임. 일련번호(2),(5),(6) : 제3종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-06-11)(도담유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-06-11)(호곡초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-06-11)(황룡초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)임. 일련번호(3),(4) : 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)임. 일련번호(7) : 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-06-11)(도담유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-06-11)(호곡초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-06-11)(황룡초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상 임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2. 물건기본정보

1.1. 사건번호: 고양지원 2026타경60415 (1)

1.2. 소재지: 경기도 고양시 일산서구 탄현동 121, 큰마을대림아파트 102동 20층 2001호

1.3. 용도: 아파트

1.4. 감정가: 391,000,000원

1.5. 토지면적: 40.91㎡ (약 12.38평)

1.6. 건물면적: 84.73㎡ (약 25.63평)

1.7. 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.8. 경매구분: 부동산 임의경매

1.9. 채권자: 박OO

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본 물건은 경기도 고양시 일산서구 탄현동 소재 호곡초등학교 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 공동주택 및 근린생활시설이 소재하여 일반적인 주거 및 상업 환경을 형성하고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 건물구조

철근콘크리트조 경사슬래브지붕 지상 20층 건물 내 20층 2001호이며, 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 특정 마감재, 창호는 샷시 창호로 마감되었습니다.

2.4. 이용상태

현재 아파트로 이용 중입니다.

2.5. 설비내역

기본적인 위생, 급배수, 난방 설비 및 승강기 설비를 갖추고 있습니다.

2.6. 토지형상및이용상태

본건 부지는 인접 도로 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 현재 아파트 건부지로 이용 중입니다.

2.7. 도로상태

아파트 단지 내 도로가 개설되어 있으며, 이를 통해 외부 공도와 연결됩니다.

2.8. 토지이용계획및제한상태

본건 토지는 제3종일반주거지역에 속하며, 중로1류(폭 20~25m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 도담유치원, 호곡중학교, 호곡초등학교, 황룡초등학교 관련 상대 및 절대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 아파트 용도 토지) 등 다양한 도시계획 및 법률적 제한 사항이 존재합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2013년 12월 20일 접수된 우리은행 근저당권 (근저당액: 156,200,000원)입니다.

3.2. 매각으로 소멸되는 권리

우리은행 근저당권, 고양세무서장 압류, 박영신 근저당권, 박영신 임의경매 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

없습니다.

3.4. 임차인현황

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원

금액이 미상인 임차인은 없으며, 인수해야 할 임차 보증금은 없는 것으로 확인됩니다.

4. 상권분석

4.1. 인근시세

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본 물건과 유사한 면적(전용면적 약 59.82㎡)의 아파트 실거래가는 2026년 6월 기준 24,000만원에서 28,500만원 사이에서 형성되어 있습니다. 이는 감정가 39,100만원보다 낮은 수준입니다.

4.2. 부동산시장동향

탄현동 일대는 꾸준한 주거 수요를 보이는 지역으로, 비교적 양호한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 다만, 최근 부동산 시장 전반의 변동성을 고려할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트단지정보

본건이 속한 큰마을대림아파트는 2001년 12월 17일 사용승인된 단지로, 총 28개 동, 2,588세대로 이루어져 있습니다. 최고 20층 높이이며, 주차는 1,113대(지상 12대, 지하 66대 + 기계식)까지 가능합니다.

5.2. 주변시설

* 교육시설: 호곡초등학교, 호곡중학교, 일산동고등학교, 도담유치원 등이 인접하여 우수한 학군을 형성하고 있습니다.

* 교통시설: 버스정류장이 인근에 위치하며, 차량을 이용한 주요 도로 접근성이 양호합니다.

* 편의시설: 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

* 혐오시설: 현재까지 파악된 바로는 본건 인근에 현저한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 건축물노후도

2001년 준공된 아파트로, 약 25년차의 건축물 노후도를 가지고 있어 장기적인 관점에서 재건축 또는 리모델링 관련 사항을 고려해야 합니다.

6.2. 시장변동성

부동산 경기 변동에 따라 시세 변동 가능성이 있으며, 잠재적 매수자의 자금 확보 능력 및 시장 심리에 영향을 받을 수 있습니다.

6.3. 토지이용계획상의제한

다수의 보호구역 지정 및 토지거래허가구역 설정 등은 향후 재산권 행사에 일부 제약을 줄 수 있습니다.

7. 종합의견

본 물건은 안정적인 권리 관계를 바탕으로 하며, 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다. 또한, 인수해야 할 임차인의 보증금이 없는 점은 낙찰 후 부담을 덜 수 있는 긍정적인 요인입니다. 호곡초등학교와 인접한 입지, 단지 내 도로를 통한 편리한 교통, 그리고 20층 고층이라는 점은 주거 선호도를 높일 수 있습니다. 다만, 감정가 대비 최근 실거래가가 낮게 형성된 점, 건축 연한이 25년차에 접어든 점은 투자 시 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자포인트

* 감정가 대비 낮은 시세: 최근 실거래가와 비교 시, 상대적으로 저가에 매수할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

* 안전한 권리관계: 말소기준권리 외 모든 권리가 소멸될 예정이어서 권리상 인수 부담이 없습니다.

* 우수한 교육환경: 초등학교, 중학교, 고등학교가 인접하여 자녀가 있는 실수요자에게 매력적입니다.

* 높은 층수: 20층이라는 고층으로, 조망권 및 채광 측면에서 유리할 수 있습니다.

* 장기적 관점: 향후 재건축 또는 리모델링 시 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

9. 예상입찰가

제공된 최근 매매 사례(2026년 6월, 24,000만원 ~ 28,500만원) 및 본 물건의 입지(20층 고층), 단지 규모, 감정가(39,100만원) 등을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 적정 예상 입찰가는 290,000,000원 ~ 320,000,000원 범위로 사료됩니다. 다만, 이는 시세 분석에 기반한 예상치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 주변 시세 재확인, 경쟁 입찰 상황 등을 면밀히 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.