나이스옥션 법원경매 고양 2026타경535 [1] 경기도 고양시 일산서구 탄현동 1640 일산두산위브더제니스 102동 41층4106호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일감정 · 평가일 2026.03.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동 소재 "탄현동(경의중앙선)" 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 "탄현역(경의중앙선)"이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상54층 건물 내 제41층 제4106호로서, 외벽 : 복합판넬 및 치장석재 붙임 마감 등, 내벽 : - 창호 : 시스템 창호 마감 등임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 승강기설비, 소방설비, 열병합에 의한 지역난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 현황 건부지(아파트)로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 아파트 단지 내 도로가 개설되어 있으며, 이를 통하여 외각 공도와 연계가 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(탄현주상), 대로2류(폭 30m~35m)(2023-01-19)(저촉), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 사회복지시설(저촉), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 청소년수련시설(저촉), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-06-11)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-06-11)(상탄초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-06-11)(자연유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2024-06-11)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상 임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

고양지원 2026타경535 (1)

소재지

경기도 고양시 일산서구 탄현동 1640 일산두산위브더제니스 102동 41층4106호

용도

아파트

감정가

644,000,000원

면적

건물면적: 94.44㎡ (약 28.57평)

토지면적: 17.05㎡ (약 5.16평)

매각대상

토지/건물 일괄매각

경매구분

부동산 임의경매

채권자

일OOOOOOO

사용승인일

2013년 04월 26일

1.1. 입지조건

위치

본건은 경기도 고양시 일산서구 탄현동 소재 "탄현동(경의중앙선)" 동측 인근에 위치합니다.

주위환경

본건 주변은 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 경의중앙선 "탄현역"이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리

을1 (근저당권, 2016-05-13 접수, 일산농업협동조합)

말소되는 권리

을1 근저당권 (일산농업협동조합)

을2 근저당권 (두산건설주식회사)

을3 근저당권 (이춘홍)

갑4 임의경매 (일산농업협동조합)

인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

등기부 요약

등기부 채권 총액: 658,400,000원

권리분석 종합 의견

본건은 모든 권리가 매각으로 소멸되는 임의경매 물건으로, 낙찰 시 등기부상 권리관계는 깨끗한 상태로 인수하게 됩니다. 임차인 현황상 인수되는 보증금은 없으나, 실제 점유 관계는 별도 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

주변시설

본건 주변으로는 공동주택 단지와 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 통상적인 의미의 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

아파트 단지 정보

아파트명: 일산두산위브더제니스

총 동수: 8동

총 세대수: 2,700세대

사용승인일: 2013년 04월 26일

최고층: 59층 (본건: 41층)

주차대수: 총 123대 (지상 12대, 지하 71대, 전기차 충전기 지하 46대)

관리사무소 연락처: 031-900-7900

주요 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소

면적 정보

전용면적: 94.44㎡ (약 28.57평)

분양면적: 해당 정보 없음

토지 지분 면적: 17.05㎡ (약 5.16평)

아파트 단지 전체 대지 면적: 59,023.9㎡ (약 17,854.5평)

아파트 단지 전체 연면적: 659,965.6082㎡ (약 199,630.7평)

1.5. 잠재적 리스크

건물 관리 및 유지보수

2013년 사용승인된 아파트로서 비교적 신축에 속하나, 41층 고층 아파트의 특성상 장기적인 관리 및 유지보수에 대한 고려가 필요합니다.

미납 관리비

낙찰 후 미납 관리비 인수 여부는 전유부분은 인수, 공용부분은 면제가 일반적이나, 정확한 내용은 관리사무소 확인이 필요합니다.

점유 관계

임차인 현황상 인수 보증금이 없다고 명시되어 있으나, 실제 현장 조사 시 점유 현황을 반드시 확인하여 명도 관련 리스크를 사전에 파악해야 합니다.

토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로2류, 대로3류, 중로2류 저촉 및 접합, 사회복지시설, 청소년수련시설 저촉, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다수의 도시계획 및 법적 제한이 복합적으로 지정되어 있어, 향후 토지 이용 및 거래 시 관련 규제를 충분히 검토해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 일산서구 탄현동에 위치한 일산두산위브더제니스 102동 41층 아파트입니다. 경의중앙선 탄현역과의 접근성이 양호하며, 2,700세대의 대단지로 조성되어 있어 단지 내 편의시설 및 주거 환경이 잘 갖추어져 있습니다. 모든 권리가 말소되는 임의경매 물건으로 권리상 안전성이 높습니다. 다만, 다양한 토지이용계획 상 제한사항이 존재하며, 고층 아파트의 특성상 장기적 관리 측면을 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 아파트: 경의중앙선 탄현역 인근에 위치하여 교통 편의성이 높습니다.

대단지 프리미엄: 2,700세대의 대규모 단지로 관리 효율성 및 편의시설 이용이 용이합니다.

고층 로얄층: 41층의 고층으로 일조권 및 조망권 확보가 유리할 수 있습니다.

권리관계 안전: 모든 권리가 소멸되는 임의경매로, 권리 인수 부담이 없습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 644,000,000원

시세 분석

최근 매매 정보(2026년 6월)에 따르면, 본건과 유사한 면적인 95.50㎡(약 28.89평)이 5.8억 원에 거래되었습니다. 본건의 전용면적은 94.44㎡(약 28.57평)으로 면적이 유사합니다. 11층 거래가 5.8억 원이었던 점을 감안할 때, 41층 고층인 본건은 이보다 높은 가격대를 형성할 가능성이 있습니다. 유사 평형대의 다른 거래(145.82㎡ 7.75억) 및 전월세 시세 등을 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 시세는 약 5.8억 원 ~ 6.2억 원 범위로 추정됩니다.

예상 입찰가

본건은 감정가 6.44억 원 대비 시세가 5.8억 원 ~ 6.2억 원으로 형성될 가능성이 있습니다. 권리관계가 깨끗하고 고층이라는 장점을 고려하여, 시세 및 감정가를 참고하여 600,000,000원 ~ 630,000,000원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적으로 판단됩니다.

주의사항

임차인 현황상 인수 보증금은 없으나, 실제 점유 관계에 대한 철저한 현장 조사가 반드시 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.