나이스옥션 법원경매 남양주 2026타경38 [1] 경기도 남양주시 다산동 6193-1 더리더스타워 6층626호 의료시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 재연감정 · 평가일 2026.02.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 다산동 소재 '더리더스타워' 단지내에 위치하는 부동산으로서, 주변은 근린생활시설, 오피스텔, 공공청사, 아파트단지, 공원 등이 혼재된 지역으로서 제반 입지여건은 대체로 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통수단이용은 대체로 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 및 (철근)콘크리트 평지붕 지상10층 건내 기호 1(626호)로서, 각각 외벽 : 인조대리석 붙임 등 마감, 창호 : 샷시창호 마감 등으로 관리상태는 대체로 무난시 됨.

이용상태

'의료시설(엘에스한방병원의 일부)'로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 엘리베이터설비, 소화전설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형의 평지로 상업용지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 30미터 내외의 도로, 본건 북동측으로 노폭 약 12미터 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(남양주 다산지금 공공주택지구), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(남양주 다산지금 공공주택지구)<공공주택 특별법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 2호)<수도법>, <추가기재> 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택))))

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타 : -

물건 비고

의료시설(엘에스한방병원의 일부)로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 남양주지원 2026타경38 (1)

소재지: 경기도 남양주시 다산동 6193-1 더리더스타워 6층626호

용도: 의료시설

감정가: 201,000,000원

토지면적: 7.15㎡ (약 2.16평)

토지지분: 7.1473㎡ (약 2.16평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 35.28㎡ (약 10.67평)

건물지분: 35.28㎡ (약 10.67평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 남양주시 다산동 소재 '더리더스타워' 단지 내에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 오피스텔, 공공청사, 아파트단지, 공원 등이 혼재된 지역입니다. 전반적인 입지 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 건물의 구조: 철근콘크리트구조의 지상 10층 건물 중 6층 626호입니다. 외벽은 인조대리석 등으로 마감되었으며, 창호는 샷시 창호로 마감되어 있습니다. 건물 관리 상태는 전반적으로 무난합니다.

* 토지의 형상 및 이용상태: 대체로 세장형의 평지이며 상업용지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 북서측으로 노폭 약 30미터, 북동측으로 노폭 약 12미터의 도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(남양주 다산지금 공공주택지구)에 해당하며, 각종 도로, 공공주택지구, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다. 또한 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (하나은행, 144,000,000원). 본 경매는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 존재하므로, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 엘에스한방병원

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 현재 의료시설(엘에스한방병원의 일부)로 이용 중입니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

* 본 물건은 '더리더스타워' 내에 위치한 상가로, 주변은 다양한 용도의 건물들이 혼재된 지역입니다.

* 다산동은 신도시 개발이 활발히 진행된 지역으로, 꾸준한 유동인구와 잠재적 수요를 기대할 수 있습니다.

* 현재 의료시설로 이용 중이며, 법조타운 및 행정타운과 인접하여 관련 수요층 흡수에 유리한 입지를 가지고 있습니다.

* 다만, 최근 기사들에 따르면 다산신도시 상권의 공급 과잉으로 인한 공실률 증가 및 분양가 대비 큰 폭의 가격 하락 사례가 보고되고 있어, 투자 시 유의가 필요합니다. 특히 역세권을 벗어난 지역의 경우 공실 문제가 심각한 것으로 파악됩니다.

5. 생활정보

* 주변에 공원, 근린생활시설, 아파트단지 등이 있어 생활 편의 시설 접근성이 양호합니다.

* 차량 출입 및 대중교통 이용이 편리하여 시내 및 타 지역으로의 이동이 용이합니다.

* 의정부지방법원 남양주지원 및 검찰청 등이 인근에 위치하여 행정 및 법률 서비스 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

* 유동화 물건으로, 일반 경매 물건과 다소 다른 절차나 고려사항이 있을 수 있습니다.

* 현재 '엘에스한방병원'이 병원의 일부로 사용 중이나, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어 인수되는 권리는 없습니다. 그러나 병원의 실제 점유 상황 및 향후 활용 계획에 대한 확인이 필요합니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 본 물건의 주 용도가 의료시설이며, 지정된 허가 대상(주택 등)에 해당하지 않을 가능성이 높아 직접적인 영향은 없을 것으로 보입니다.

* 다산신도시 상권의 공급 과잉 및 공실률 증가 추세는 본 물건의 향후 임대 수익률에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 남양주시 다산동에 위치한 더리더스타워 내 구분건물로, 현재 의료시설로 이용 중에 있습니다. 사건번호 2026타경38(1)로 진행되는 본 경매는 임의경매이며, 감정가는 201,000,000원입니다. 권리관계가 명확하여 인수되는 권리가 없으며, 임차인의 대항력도 없어 법적 하자 없이 낙찰받을 수 있는 물건으로 판단됩니다. 건물은 철근콘크리트 구조의 현대적인 건물이며, 주변 교통 및 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다. 법조타운 및 행정타운과 인접하여 관련 수요층 확보에 유리한 측면이 있습니다. 그러나 다산신도시 전체 상권의 공급 과잉 및 공실 증가 추세는 고려해야 할 위험 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 명확한 권리관계: 매각으로 모든 권리가 소멸되므로 낙찰 후 부담 없이 소유권을 이전받을 수 있습니다.

* 용도 적합성: 현재 의료시설로 이용 중이며, 병원, 의원 등 관련 업종에 즉시 활용 가능한 건물입니다.

* 입지적 이점: 법조타운 및 행정타운 인근에 위치하여 관련 종사자 및 공공기관 이용객 등 고정적인 수요 확보가 기대됩니다.

* 건물 상태: 비교적 신축 건물(사용승인일 2021년 12월 20일)로 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

* 인수 보증금 합계: 0원

* 감정가: 201,000,000원

* 본 물건은 인수되는 권리가 없으므로, 낙찰 후 추가적인 금전적 부담은 없습니다.

* 예상 입찰가는 감정가격을 기준으로 하되, 현재 다산신도시 상권의 공급 과잉 및 공실률 증가 추세와 본 건물의 입지 조건, 향후 활용 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 일반적으로 경매 물건의 입찰가는 감정가의 80%~120% 범위 내에서 형성되는 경우가 많습니다.

* 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 임장 활동, 주변 유사 물건의 최근 실거래가 및 경매 낙찰가율 분석, 그리고 해당 상권의 실제 공실률 및 수요 분석이 필수적으로 수반되어야 합니다.

* 따라서 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기보다, 제시된 감정가와 주변 시황을 참고하여 보수적으로 접근할 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.