나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70331 [1] 경기도 의정부시 가능동 671-2 아산파크뷰 5층 504호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한솔감정 · 평가일 2026.02.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 의정부시 가능동 소재 "의정부공업고등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주 위는 각급 학교, 대규모 아파트단지, 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량으로 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 "가능역(지하 철 1호선) 및 흥선역(의정부경전철)"이 소재하는 등 교통 편의성은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상9층 건물 내 일련번호 1은 제5층 제504호, 일련번호 2는 제5층 제503호, 일련번호 3은 제5층 제501호, 일련번호 4는 제4층 제404호, 일련번호 5는 제4층 제403호, 일련번호 6은 제4층 제402호, 일련번호 7은 제4층 제401호, 일련번호 8은 제3층 제304호, 일련번호 9는 제3층 제303호, 일련번호 10은 제3층 제302호, 일련번호 11은 제3층 제301호, 일련번호 12는 제2층 제204호, 일련번호 13은 제2층 제203호, 일련번호 14는 제2층 제202호, 일련번호 15는 제2층 제201호로서, 외벽 : 석재 붙임 마감 등, 내벽 : 벽지 및 인테리어 마감 등, 창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 업무시설(오피스텔)로 조사됨. (후첨"내부구조도 등 참조)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화설비, 화재탐지설비, 도시가스에 의한 난방설비 등 이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지는 인접필지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 공동주택 (연립주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상토지 서측으로 노폭 약 20미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2025-03-10)(제2종일반주거지역), 지구단위계획구역(2025-04-02)(가능6구 역 지구단위계획구역), 공공공지(2025-04-02)(가능6구역 재개발사업)(저촉), 중로1류(폭 20m ~25m)(2025-04-02)(중로1-1)(저촉), 상대보호구역(의정부공고)<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역(2025-04-02)(가능6구역 재개발정비사업)<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임. - 현장조사를 위해 방문하였으나, 이해관계인의 부재로 인하여 내부 확인을 하지 못하였음. 일련번호 1 ~ 15 모두 공부상 업무시설(오피스텔)로 육안에 의한 관찰 및 인근 탐문 조사상 현황 역시 공부와 동일한 것으로 조사됨. 건축물현황도, 육안에 의한 관찰 등을 참고 하여 건축물현황도상 평면도를 첨부하였으나 실제 내부구조와 상이할 수 있는바 경매진행시 재확인 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

2.1. 사건 정보

사건번호: 의정부지방법원 2026타경70331 (1)

경매구분: 부동산임의경매

2.2. 물건 현황

소재지: 경기도 의정부시 가능동 671-2 아산파크뷰 5층 504호

용도: 오피스텔

감정가: 332,000,000원

건물면적: 69.38㎡ (약 21.0평)

건물지분: 69.38㎡ (약 21.0평)

토지면적: 0.00㎡

토지지분: 0㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2.3. 매각 대상 및 경매 구분

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

2.4. 채권자 및 특이사항

채권자: 신OOOOOOOOO (등기부상 신안군수산업협동조합)

특이사항: 재개발구역, 공동담보

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 경기도 의정부시 가능동 소재 "의정부공업고등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 각급 학교, 대규모 아파트 단지, 다세대 주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

3.2. 교통상황

대상 물건까지 차량으로 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 또한, 가까운 거리에 지하철 1호선 "가능역" 및 의정부경전철 "흥선역"이 소재하여 교통 편의성은 보통 수준입니다.

3.3. 토지 이용계획 및 제한상태

대상 토지는 제2종 일반주거지역이며, 지구단위계획구역(가능6구역)에 속합니다. 또한, 공공공지(가능6구역 재개발사업 저촉), 중로1류(폭 20m~25m), 상대보호구역(의정부공고), 정비구역(가능6구역 재개발정비사업) 및 과밀억제권역에 해당합니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부현황

* 소유권보존: 주식회사아산피렌체 (2024-05-13)

* 근저당권공동담보: 신안군수산업협동조합 (채권액 3,960,000,000원, 2024-05-13)

* 임의경매: 신안군수산업협동조합 (2026-02-11)

* 소유권이전신탁: 조태진 (2026-03-03)

신탁 등기부채권 총액은 3,960,000,000원입니다.

4.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 1,000,000원

* 전입일자(사업일자): 2025-08-04

* 확정일자: 2025-08-04

* 배당신고일자: 2026-03-24

* 대항력: 없음

* 비고:

4.3. 인수되는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다. (단, 지상권 개요는 별도 확인 필요)

4.4. 인수 보증금 합계

본 경매 절차에서의 인수 보증금 합계는 0원입니다. (임차인 김 의 경우 대항력이 없어 보증금은 경매 절차를 통해 배당받거나, 새로운 소유주가 인수할 의무가 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 실제 배당 상황에 따라 변동 가능성이 있으므로 권리 분석 시 추가 확인이 필요합니다.)

5. 상권분석

5.1. 주변 상업시설 현황

대상 물건이 위치한 가능동 일대는 학교, 대규모 아파트 단지, 다세대 주택, 오피스텔 및 근린생활시설이 복합적으로 분포하는 지역입니다. 따라서 오피스텔로서의 기본적인 수요는 확보될 것으로 예상됩니다.

6. 생활정보

6.1. 주변 편의시설

* 교육시설: 의정부공업고등학교 등 각급 학교 인접

* 교통시설: 버스정류장, 지하철 1호선 가능역, 의정부경전철 흥선역 이용 가능

* 상업시설: 인근에 다양한 근린생활시설 소재

6.2. 주거환경

아파트 단지 및 다세대 주택과 혼재된 지역으로, 주거 환경은 보통 수준입니다.

7. 잠재적 리스크

* 재개발 구역: 본 물건은 가능6구역 재개발정비사업 구역 내에 위치하고 있어, 향후 재개발 사업 진행에 따른 영향을 받을 수 있습니다. 토지이용계획상 공공공지 및 정비구역으로 지정되어 있습니다.

* 건축물 현황도와 실제 내부 구조 상이 가능성: 감정평가서 상 건축물현황도와 실제 내부 구조가 상이할 수 있으므로, 경매 진행 시 재확인이 필요합니다.

* 현장 조사 제한: 현장 조사 시 이해관계인 부재로 내부 확인이 이루어지지 못했습니다.

* 공동담보: 다수의 부동산에 공동으로 설정된 근저당이 존재합니다.

* 도로 저촉: 토지이용계획상 중로1류(폭 20m~25m) 및 공공공지 저촉 사항이 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 의정부시 가능동에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성은 보통 수준이나 재개발 구역이라는 특수성을 가지고 있습니다. 등기부상 인수되는 권리는 없으나, 현장 확인이 제한적이었던 점과 재개발 구역 지정으로 인한 불확실성을 고려해야 합니다.

9. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 1호선 가능역과 의정부경전철 흥선역을 이용할 수 있어 교통이 편리합니다.

* 주거 및 상업 복합 지역: 배후 수요가 충분한 주거 밀집 지역에 위치하고 있습니다.

* 재개발 잠재력: 재개발 구역 지정으로 향후 지역 가치 상승의 잠재력을 기대할 수 있습니다. (단, 사업 진행 상황 및 리스크 확인 필수)

10. 예상 입찰가

감정가 332,000,000원을 기준으로, 현재 유사 물건의 시세가 형성되는 가격대를 고려할 때, 현 시세는 약 300,000,000원 ~ 350,000,000원 수준으로 파악됩니다.

임차인의 대항력이 없고 인수되는 보증금이 0원이므로, 낙찰자는 임차인의 보증금을 인수하지 않아도 됩니다.

상기 정보를 바탕으로, 잠재적 리스크와 시장 상황을 고려하여 보수적으로 접근할 경우, 예상 입찰가는 약 290,000,000원에서 310,000,000원 사이에서 결정하는 것을 고려해볼 수 있습니다. 이는 낙찰 후 발생할 수 있는 추가 비용 및 재개발 사업 진행 상황에 따른 변동성을 감안한 가격입니다. 최종 입찰가 산정 시에는 반드시 최신 시세 분석 및 현장 조사를 통한 상세 권리 분석을 병행해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.