나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60362 [1] 경기도 고양시 일산동구 식사동 716-49 미래타운 6동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 위드감정 · 평가일 2026.02.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 식사동 소재 "고양국제고등학교" 북동측 인근에 위치하는 미래타운 제6동 제2층 제201호로서, 주위는 다세대주택, 다가구주택, 공장 및 창고, 아파트단지, 임야, 잡종지, 학교등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 접근 및 주정차 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하며, 시내로의 접근성, 이용의 편리성 등 제반 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층 중 2층 201호로서, 외벽은 치장벽돌 및 석재붙임등 마감 창호는 샷시창임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.(상세이용내역은 '건물이용현황도' 참조)

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 약4-6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(복합zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지 (자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역 <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(식사1유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(식사1유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> , 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립, 다세대주택,아파트)로사용되는토지).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타 평가의견란 참조.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.02.27.자 인수조건변경확약서(대항력포기확약서)를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 고양지원 2026타경60362 (1)

* 소재지: 경기도 고양시 일산동구 식사동 716-49 미래타운 6동 2층201호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 242,000,000원

* 토지면적: 66.81㎡ (약 20.21평)

* 토지 지분: 66.81㎡ (약 20.21평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 59.46㎡ (약 18.00평)

* 건물 지분: 59.46㎡ (약 18.00평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 특이사항: HUG 인수조건 변경

* 주의사항: 신청채권자인 주택도시보증공사가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.02.27.자 인수조건변경확약서(대항력포기확약서)를 제출함.

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 고양시 일산동구 식사동 소재 "고양국제고등학교" 북동측 인근에 위치한 미래타운 제6동 제2층 제201호.

* 주위환경: 다세대주택, 다가구주택, 공장 및 창고, 아파트단지, 임야, 잡종지, 학교 등이 혼재되어 있음.

* 교통상황: 차량 접근 및 주정차 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 시내 접근성이 보통 수준임.

* 도로상태: 본건 서측으로 약 4-6미터 내외의 포장도로와 접함.

* 토지이용계획: 계획관리지역, 성장관리계획구역(복합zone), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 특정 용도) 등의 제한이 있음.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황:

* 김 : 보증금 265,000,000원, 차임 0원. 2022년 3월 10일 전입, 2022년 2월 8일 확정일자. 배당신고일자 2024년 7월 24일. 대항력 없음.

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원. 2025년 3월 10일 전입. (상세 내역 미확인)

* 인수 보증금 합계: 0원 (상기 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않음)

* 등기부 요약:

* 소유권 보존 및 이전 등기 확인.

* 을3: 김 주택임차권 (265,000,000원) - 말소 예정. (전입 2022-03-10, 확정 2022-02-08)

* 갑4: 서민금융진흥원 가압류 (10,083,938원) - 말소기준권리.

* 갑5: 고양시 압류 - 말소 예정.

* 갑6: 주택도시보증공사 강제경매 (265,000,000원) - 말소 예정.

* 말소기준권리: 서민금융진흥원 가압류 (2024.01.02.)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음

* 주요 인수 조건: 신청채권자인 주택도시보증공사가 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권 등기 말소에 동의한다는 내용의 확약서 제출. 이는 낙찰자가 해당 임차인의 보증금을 인수하지 않아도 됨을 의미함.

1.3. 상권분석

* 주변 환경은 주거 시설(다세대, 다가구, 아파트)과 함께 공장, 창고, 임야, 잡종지 등 다양한 용도의 토지가 혼재되어 있어 일반적인 주거 상권으로 분류하기보다는 복합적인 지역 특성을 보임.

* 인근 학교(고양국제고등학교)가 위치하여 일부 유동인구 및 관련 수요가 있을 수 있음.

* 대중교통 여건이 보통 수준으로, 역세권 상권이라고 보기는 어려움.

1.4. 생활정보

* 주거 형태로 다세대주택으로 이용 중임.

* 위생, 급배수, 난방 설비 등을 갖추었음.

* 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 가능함.

* 차량 접근 및 주정차가 가능하나, 주변 도로 상황에 따라 혼잡할 수 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획상 다수의 제한사항(성장관리구역, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래허가구역 등)이 존재하여 향후 토지 활용에 제약이 있을 수 있음.

* HUG 인수조건 변경으로 인한 임차인의 대항력 포기 확약이 있었으나, 혹시 모를 법적 분쟁의 가능성을 완전히 배제할 수는 없음.

* 인근에 공장 및 창고 등 다양한 용도의 토지가 혼재되어 있어 주거 환경 쾌적성에 영향을 줄 수 있음. 제공된 정보 내에서 특정 혐오시설의 존재는 확인되지 않음.

* 신규 임차인 확보 또는 기존 임차인과의 관계에서 변동 사항 발생 가능성이 있음.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 고양시 일산동구 식사동에 위치한 미래타운 6동 2층 201호 다세대주택으로, 감정가는 2억 4,200만원임.

* 주택도시보증공사가 채권자로, 임차인의 대항력 포기 조건으로 인해 낙찰자가 임차보증금을 인수할 의무는 없는 것으로 분석됨. 이는 권리분석상 중요한 긍정적 요소임.

* 건물 및 토지 면적은 일반적인 다세대 주택 수준이며, 지역 내 복합적인 토지 이용으로 인해 상권이 특정되지 않고 다양한 편의시설 접근성이 보통 수준임.

* 토지 이용 계획상의 여러 제한은 장기적인 관점에서 고려해야 할 사항임.

1.7. 투자 포인트

* 임차인 대항력 포기 조건으로 인한 보증금 미인수: 가장 큰 투자 포인트로, 임차인 관련 리스크가 해소됨.

* 상대적으로 최신 건축 연도 (2017년 준공) 및 적절한 면적: 비교적 양호한 주거 환경 제공 가능.

* 향후 지역 개발 가능성에 따른 시세 상승 잠재력: 식사동 지역의 발전 추이에 따라 가치 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 주변 시세 분석:

* 2026년 5월, 식사동 747-7 헤리티지9동 (2021년 건축, 69.11㎡) 2억 6,990만원에 거래됨 (약 1,287만원/평).

* 2026년 5월, 식사동 769-8 디펠리스2단지 (2017년 건축, 67.98㎡) 2억 2,000만원에 거래됨 (약 1,073만원/평).

* 2026년 5월, 식사동 1519 GL타운 (2018년 건축, 72.55㎡) 3억 0,000만원에 거래됨 (약 1,365만원/평). (연립주택으로, 비교 시 참고)

* 본건 면적(59.46㎡, 약 18평) 및 감정가(2억 4,200만원)를 고려 시, 평당 약 1,344만원 수준임.

* 주변 시세 및 물건의 특성(대항력 있는 임차인 보증금 미인수)을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근과 함께 시세 대비 경쟁력 있는 입찰가를 산정해야 함.

* 감정가 2억 4,200만원과 최근 매매 사례(평당 1,073만원 ~ 1,365만원)를 바탕으로, 본건의 현재 시점 가치는 약 2억 1,000만원 ~ 2억 4,000만원 수준으로 추정됨.

* 유찰 가능성과 경쟁 상황을 고려하여, 예상 입찰가는 2억 1,000만원 ~ 2억 3,000만원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장함. (인수 보증금 0원 기준)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.