나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60236 [1] 경기도 고양시 덕양구 행신동 641-6 에코빌리지 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2026.02.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 고양시 덕양구 행신동 소재 ‘신능초등학교’ 남서측 인근에 위치하며, 주위는 대규모 아파트단지, 다세대주택, 각종 근린생활시설, 각급학교, 공원 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

대상물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 편리시 됨.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 기타지붕(경사지붕,아스팔트싱글마감) 지상5층 건물 내 제4층 제402호로서(사용승인일: 2018.05.23.) 외 벽 : 인조석붙임 및 치장벽돌 쌓기, 드라이비트 마감 등 내 벽 : 미상임. 창 호 : 샷시창호 등으로 탐문조사됨.

이용상태

대상물건은 공부상 ‘공동주택(다세대주택)’으로 이용중임.

설비내역

대상물건은 기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖춘 것으로 조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건은 인접필지 및 도로대비 등고평탄한 2필 일단의 사다리형의 토지로서 ‘공동주택(다세대주택)’ 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상물건은 북측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대상물건(1,2) 공히 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 절대보호구역(신능초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)임.

공부와의 차이

ㅡ

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.04.21.자 인수조건변경확약서(대항력포기확약서)를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

고양지원 2026타경60236 (1)

1.2. 소재지

경기도 고양시 덕양구 행신동 641-6 에코빌리지 4층 402호

1.3. 용도

다세대주택

1.4. 감정가

143,000,000원

1.5. 면적

토지 면적: 22.42㎡ (약 6.78평)

토지 지분: 22.42㎡ (약 6.78평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 26.12㎡ (약 7.90평)

건물 지분: 26.12㎡ (약 7.90평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.6. 매각대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.7. 경매구분

부동산 강제경매

1.8. 채권자

주택도시보증공사 (HUG)

1.9. 특이사항

HUG 인수조건 변경 (대항력 포기 확약서 제출)

1.10. 주의사항

신청채권자인 주택도시보증공사가 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다는 내용의 2026.04.21.자 인수조건변경확약서(대항력포기확약서)를 제출함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 경기도 고양시 덕양구 행신동 소재 '신능초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주변은 대규모 아파트 단지, 다세대주택, 근린생활시설, 각급 학교, 공원 등이 혼재된 지역임.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 교통 환경은 편리한 편임.

2.3. 건물 구조

철근콘크리트구조 기타 지붕(경사지붕, 아스팔트싱글 마감)의 지상 5층 건물 중 제4층 제402호임. 사용승인일은 2018년 5월 23일임. 외벽은 인조석 붙임 및 치장 벽돌 쌓기, 드라이비트 마감 등이며, 창호는 샷시 창호로 조사됨.

2.4. 이용상태

공부상 '공동주택(다세대주택)'으로 이용 중임.

2.5. 토지 형상 및 이용상태

인접 필지 및 도로 대비 등고평탄한 2필 일단의 사다리형 토지로서 '공동주택(다세대주택)' 건부지로 이용 중임.

2.6. 인접 도로 상태

북측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접함.

2.7. 토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 절대보호구역(신능초등학교), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 특정 용도로 사용되는 토지)임.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

말소기준권리는 2025년 7월 11일자 파주세무서장의 압류(갑12)임. 매각으로 인해 현재 등기부상의 대부분의 권리(소유권 이전, 주택임차권, 압류, 강제경매 등)가 말소될 예정임.

3.2. 임차인 분석

임차인: 김지영

보증금: 170,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-10-05

확정일자: 2022-09-05

배당신고일자: 2024-10-17

대항력: 없음 (주의사항 및 등기부 요약 상 '을1' 주택임차권 말소 처리됨)

임차인 김지영은 대항력이 없어 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 낙찰자에게 인수되지 않음.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시된 바 없음.

3.4. 기타 권리 사항

신청채권자인 주택도시보증공사(HUG)는 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하는 내용의 확약서를 제출하였음. 이는 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수하지 않아도 됨을 의미함.

4. 상권분석

4.1. 주변 매매/임대 시세 (JSON 분석 결과)

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 다세대주택(건축 연도 1990년~1991년)의 면적 44.2㎡~46.85㎡(약 13.37평~14.17평) 물건이 2026년 6월~7월에 17,100만원에서 18,000만원 사이로 거래되었음.

이를 평당 가격으로 환산하면 약 1,200만원 ~ 1,350만원 수준임.

대상 물건(26.12㎡, 약 7.90평)은 이보다 면적이 작으나, 건축 연도(2018년)가 훨씬 신축임.

4.2. 시세 대비 분석

최근 거래된 주변 다세대주택들이 약 13~14평 면적에 1.7억~1.8억 수준임을 감안할 때, 대상 물건은 면적이 절반 수준임. 단순 면적 비례 시 시세는 약 9,500만원 ~ 1억 750만원 수준으로 산출되나, 이는 건축 연도가 오래된 물건 기준임.

대상 물건은 2018년 준공된 신축 건물로, 동일 면적이라도 더 높은 가치를 가질 수 있음. 감정가는 14,300만원으로, 신축임을 감안한 가치로 판단됨.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

대상 물건 남서측 인근에 신능초등학교가 위치하며, 다양한 근린생활시설과 공원 등이 주변에 있어 생활 편의성이 양호함.

5.2. 주거 환경

주거 지역 내 위치하여 조용하고 쾌적한 주거 환경을 제공함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 주요 리스크 요인

임차인 김지영 씨의 보증금 170,000,000원이 감정가 143,000,000원보다 높으나, 임차인이 대항력이 없고 HUG의 인수조건 변경 확약서에 따라 낙찰자에게 인수되지 않으므로 보증금 관련 부담은 없음.

7. 종합 의견

대상 물건은 비교적 신축(2018년 준공)인 다세대주택으로, 입지 및 교통 환경이 양호한 편임. 특히, 임차인이 대항력이 없어 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 부담이 없는 점이 가장 큰 장점임. 주변의 유사 면적 대비 신축 프리미엄을 고려할 때, 안정적인 투자 가치를 기대할 수 있음.

8. 투자 포인트

* 신축 건물로 관리 상태 및 주거 편의성이 높음.

* 임차인이 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 위험이 없음.

* 초등학교 등 교육시설이 인접해 있어 실거주 수요가 있을 것으로 예상됨.

* 주변 시세 및 감정가를 고려했을 때, 합리적인 가격으로 취득 가능성이 있음.

9. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 면적 및 건축 연도를 종합적으로 고려할 때, 감정가 143,000,000원을 기준으로 하되, 신축임을 감안하여 약간 상향된 수준에서 입찰을 고려하는 것이 합리적임.

주변 대형 평수 물건의 거래가 1.7억~1.8억 수준이고, 본 건의 임차인 보증금 및 HUG 채권액이 1.7억 수준임을 감안하면, 실질적인 시장 가치는 감정가 이상으로 형성될 가능성이 있음.

예상 입찰가는 150,000,000원 ~ 160,000,000원 범위에서 고려해 볼 수 있음.

가장 보수적인 접근으로 감정가인 143,000,000원에서 신축 프리미엄을 더한 150,000,000원을 1차적인 목표가로 제시함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.