나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70286 [1] 경기도 의정부시 호원동 468-4 1동 10층1012호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동신 · 평가일 2026.03.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 호원동 소재 "호암초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독 주택 및 소규모 공동주택(다세대주택, 연립주택등), 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 입지조건 및 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하고, 북측 근거리에 지하철 1호선 "망월사역"이 소재하는 등, 전반적인 대중교통 여건은 보통시됨.

건물의 구조

구조 : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상 13층 건물중 10층 1012호로서 (건물사용승인일 : 2017.01.17). 외벽 : 외장재 및 일부 석재마감 등. 내벽 : 벽지 도배, 일부 타일 등 마감. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임. (후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

급배수 및 위생설비, 상하수도, 난방설비(가스보일러에 의한 개별난방), 화재경보기, 승강기설비, 지하 주차장 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 평지로서 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 25 미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 상대보호구역(호암초, 호암유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(호원고)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2017-12-22)(중점경관관리구역(평화로)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임. 2) 본건은 "르네상스시티" 제10층 제1012호로 통칭됨.

물건 비고

1. 본건은 르네상스시티 제1012호로 통칭됨
2. 서울보증보험 주식회사가 대항력포기서 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 의정부지방법원 2026타경70286 (1) 부동산강제경매 사건에 대한 물건 정보를 분석한 내용입니다.

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 의정부지방법원 2026타경70286 (1)

* 소재지: 경기도 의정부시 호원동 468-4, 1동 10층1012호 (르네상스시티)

* 용도: 아파트

* 감정평가액: 80,000,000원

* 토지면적: 9.56㎡ (약 2.89평)

* 토지지분: 9.5622㎡ (약 2.89평)

* 건물면적: 15.64㎡ (약 4.73평)

* 건물지분: 15.64㎡ (약 4.73평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 서OOOOOOOO

* 사용승인일: 2017년 01월 17일

* 건축물 구조: 철근콘크리트구조

* 총 층수: 13층 (본건 10층)

* 전용면적: 15.64㎡ (약 4.73평)

* 총 건물 면적: 6,021.15㎡

* 총 세대수: 176세대

* 주차대수: 총 40대 (지상 12대, 지하 2대 - 총합 14대로 명시되었으나, 총 40대로 표기됨)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 호원동 소재 "호암초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택 및 소규모 공동주택(다세대, 연립주택 등), 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 전반적인 입지 조건 및 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 북측 근거리에는 지하철 1호선 "망월사역"이 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 망월사역은 꾸준한 이용객 수를 유지하며 탄탄한 수요층을 확보하고 있습니다.

2.3. 도로상태

본건 동측으로 폭 약 25미터의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 제2종일반주거지역

* 도로: 대로3류(폭 25m~30m) 접합

* 보호구역: 상대보호구역(호암초, 호암유치원, 호원고)

* 기타 제한사항: 과밀억제권역, 철도보호지구, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역(평화로)

3. 권리분석

3.1. 매각물건 및 경매개시

* 매각물건: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 서울보증보험 주식회사 (신청채권자)

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2022년 02월 04일 접수된 시흥세무서장의 압류(갑7)입니다. 이보다 선순위인 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 한국토지주택공사

* 보증금: 97,900,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 02월 18일

* 확정일자: 2021년 02월 02일

* 대항력: 없음

본 건은 임차인 한국토지주택공사가 존재하나, 대항력이 없습니다. 또한, 서울보증보험 주식회사가 임차보증금반환채권 양수인으로서 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 확약서를 제출하였으므로, 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

3.4. 집합건물 등기부 요약 (주요 권리)

* 갑4 (2017-08-23): 소유권이전3번신탁등기말소

* 갑5 (2018-06-28): 소유권이전

* 을1 (2025-03-14): 주택임차권 (한국토지주택공사, 97,900,000원) - 말소 예정

* 갑6 (2021-04-02): 소유권이전 (김지연)

* 갑7 (2022-02-04): 압류 (시흥세무서장) - 말소기준권리

* 갑12 (2026-02-09): 강제경매 (서울보증보험, 101,700,665원) - 말소 예정

등기부채권 총액: 97,900,000원

3.5. 특이사항

* SGI 인수조건 변경

* 서울보증보험 주식회사가 대항력 포기서 제출함. (임차권 양수인으로서 우선변제권만 승계하고 대항력은 포기)

4. 상권분석

본 물건이 위치한 호원동 일대는 단독주택, 소규모 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다. 르네상스시티 아파트 단지는 176세대로 이루어져 있으며, 2017년 준공되어 비교적 신축에 속합니다. 망월사역을 중심으로 형성된 역세권 지역으로, 주거 및 상업 시설이 조화를 이루고 있습니다. 의정부시의 망월사역 주변 지역은 상권 활성화 및 발전 전략이 추진되는 지역으로, 향후 상권 발전 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

지하철 1호선 망월사역 이용이 편리하며, 주변 버스 노선 또한 잘 갖추어져 있어 대중교통 이용이 용이합니다. 단지 인근에 호암초등학교가 위치하며, 교육환경 보호구역으로 지정된 점은 자녀가 있는 가정에 긍정적인 요소입니다. 또한, 근린생활시설이 인접하여 생활 편의시설 이용도 수월할 것으로 보입니다.

5.2. 주거 환경

르네상스시티는 총 176세대로 구성된 아파트 단지이며, 10층에 위치한 본건은 15.64㎡ (약 4.73평)의 전용면적을 가지고 있습니다. 개별난방(도시가스), 급배수 및 위생 설비, 승강기, 지하 주차장 등을 갖추고 있습니다.

5.3. 기타 정보

* 아파트명: 르네상스시티

* 주소: 경기도 의정부시 호원동 468-4

* 관리사무소 연락처: 070-4773-8222

6. 잠재적 리스크

* 소형 면적: 전용면적 15.64㎡(약 4.73평)으로, 1인 가구나 소규모 가구 외에는 거주 공간으로 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 토지이용계획상 제한: (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역 등 일부 제한사항이 존재합니다. 이는 지역 개발이나 향후 건축 행위에 영향을 줄 수 있으나, 현행 주거 용도로는 문제가 없는 것으로 보입니다.

* 건물 노후도: 2017년 사용승인된 건물로, 현재 약 9.5년 경과되었습니다. 향후 유지보수 및 관리 상태에 따라 추가 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 의정부시 호원동에 위치한 르네상스시티 아파트 10층 물건으로, 망월사역과 호암초등학교 인근에 자리하여 교통 및 교육 환경이 양호합니다. 서울보증보험이 신청한 강제경매 사건으로, 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 전혀 없다는 점이 가장 큰 장점입니다. 소형 평수의 아파트로서 1인 가구 실수요자나 투자자에게 적합할 수 있습니다. 최근 실거래가에서 감정가를 상회하는 거래 사례가 다수 확인되는 점은 긍정적입니다.

8. 투자 포인트

* 무권리 인수: 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 위험이 전혀 없습니다.

* 초역세권 및 학세권: 지하철 1호선 망월사역과 호암초등학교를 도보로 이용 가능한 위치입니다.

* 소형 평수, 풍부한 임대 수요: 1인 가구 증가 추세에 맞춰 소형 평수 주거 공간에 대한 꾸준한 임대 수요가 기대됩니다.

* 신축 아파트: 2017년 준공으로 비교적 신축에 해당하여 즉시 거주 또는 임대 가능성이 높습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 80,000,000원

* 최근 매매 사례:

* 2026년 3월 26일: 60,000,000원 (11층)

* 2026년 3월 18일: 75,000,000원 (12층)

* 2026년 7월 3일: 95,000,000원 (10층)

* 2026년 6월 29일: 55,800,000원 (6층, 전용 15.64㎡) (참고: 이는 다른 층수의 시세로, 본건과 직접 비교는 어렵습니다.)

* 2026년 8월 13일: 70,000,000원 (23.86㎡) (참고: 면적이 다른 물건입니다.)

* 2026년 7월 30일: 58,000,000원 (23.86㎡) (참고: 면적이 다른 물건입니다.)

* 2026년 8월 13일: 1,000 / 50만원 (월세, 23.86㎡)

* 2026년 8월 13일: 55,000,000원 (전세, 23.86㎡) (참고: 면적이 다른 물건입니다.)

최근 2026년 7월 3일, 본건과 같은 10층 물건이 95,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 현재 시장 가격은 감정가를 상회하는 것으로 판단됩니다. 다만, 경매 물건은 현장 조사, 내부 상태, 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

* 인수 보증금: 0원

* 예상 입찰가 : 85,000,000원 ~ 95,000,000원

위 예상 입찰가는 최근 거래 사례를 바탕으로 산정되었으며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 결과를 반영하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.