나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70234 [1] 경기도 의정부시 의정부동 27-5 부성파인 1동 4층408호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한솔 · 평가일 2026.02.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 "의정부중앙역(의정부경전철)" 남동측 인근에 위 치하며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 연립주택, 도시형생활주택, 소규모 근린생활시설 등 이 소재하는 혼합지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량으로 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 "의정부중앙역(의정부 경전철)", 근거리에 "동오역(의정부경전철)" 및 "의정부역(지하철 1호선)"이 소재하는 등 교 통 편의성은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상20층 건물 내 제4층 제408호로서, 외벽 : 석재 및 치장벽돌 마감 등, 창호 : 하이샷시 창호 마감 등임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 도시형생활주택으로 조사됨. (후첨"내부구조도" 등 참조)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화설비, 화재탐지설비, 도시가스에 의한 난방설비 등 이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지는 인접필지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상토지 동측으로 약 6미터 내외, 남측으로 약 8미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(일반상업지역), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임. - 현장조사를 위해 방문하였으나, 이해관계인의 부재로 인하여 내부 확인을 하지 못하였음. 공부상 도시형생활주택으로 육안에 의한 관찰 및 인근 탐문조사상 현황 역시 공부와 동일한 것으로 조사됨. 건축물현황도, 육안에 의한 관찰 등을 참고하여 건축물현황도상 평면도를 첨부하였으나 실제 내부구조와 상이할 수 있는바 경매진행시 재확인 바람.

물건 비고

주택도시보증공사의 대항력포기 확약서 제출됨

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2026타경70234 (1)

소재지: 경기도 의정부시 의정부동 27-5 부성파인 1동 4층408호 (신주소: 경기도 의정부시 호국로1332번길 55)

용도: 도시형생활주택 (공동주택 - 아파트)

건물 연면적: 12054.14㎡

토지 면적: 4.76㎡ (약 1.44평)

건물 면적 (전용면적): 37.55㎡ (약 11.36평)

건축년도: 2018년

층수: 지상 20층 중 4층

감정가: 139,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: \"의정부중앙역(의정부경전철)\" 남동측 인근에 위치하며, 오피스텔, 다세대주택, 연립주택, 도시형생활주택, 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 혼합지대로서, 제반 주위환경은 보통임. [cite: provided text]

교통상황: 차량으로 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 \"의정부중앙역(의정부경전철)\", 근거리에 \"동오역(의정부경전철)\" 및 \"의정부역(지하철 1호선)\"이 소재하는 등 교통 편의성은 보통임. [cite: provided text]

인접 도로상태: 대상토지 동측으로 약 6미터 내외, 남측으로 약 8미터 내외의 포장도로와 각각 접함. [cite: provided text]

토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역. [cite: provided text]

1.2. 권리분석

말소기준권리: 갑5 (강제경매, 2026-01-30, 주택도시보증공사)

인수되는 권리: 없음. 주택도시보증공사가 임차권자 김 의 보증금반환채권 양수인으로서, 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였음. [cite: provided text]

총 채권액 (등기부채권 총액): 160,000,000원

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(김 )

* 보증금: 160,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-03-30

* 확정일자: 2022-03-08

* 배당신고일자: 2024-05-03

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 공동담보 (HUG 대항력 포기 확약서 제출로 대항력 없음)

인수 보증금: 0원 (주택도시보증공사의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 인수 보증금 없음)

1.3. 상권분석

본 물건은 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등 다양한 용도의 건물이 혼재된 지역에 위치하고 있음.

인근에 의정부경전철 의정부중앙역, 동오역 및 지하철 1호선 의정부역이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

주변에 소규모 상가들이 분포하여 기본적인 상업시설 이용이 가능함.

주변에 혐오시설이나 특별한 환경 저해 요인은 검색되지 않음. [cite: external search]

1.4. 생활정보

주거 형태: 공급되는 면적 37.55㎡ (전용 11.36평)의 도시형생활주택(아파트)임.

건물 구조 및 설비: 철근콘크리트구조이며, 위생, 급배수, 승강기, 소화, 화재탐지, 도시가스 난방 설비 등이 갖추어져 있음. [cite: provided text]

주변 편의시설: 인근에 대형마트, 병원, 학교 등 생활 편의시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 의정부역 인근 지역 특성상 기본적인 편의시설 이용은 가능할 것으로 예상됨. [cite: provided text, external search context]

1.5. 잠재적리스크

내부 확인 불가: 현장 방문 시 이해관계인 부재로 인해 내부 구조 및 상태 확인이 이루어지지 않아, 공부상 현황과 실제 내부가 상이할 수 있음. 경매 진행 시 반드시 재확인 필요. [cite: provided text]

건축물 현황도와 실제 내부 구조 상이 가능성: 첨부된 건축물현황도 상의 평면도가 실제와 다를 수 있으므로, 현장 확인 및 재확인이 요구됨. [cite: provided text]

토지이용계획 상 (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 해당되나, 이는 지역적 규제로 직접적인 영향은 적을 것으로 판단됨. [cite: provided text]

1.6. 종합의견

본 물건은 2018년에 준공된 신축급 도시형생활주택(아파트)으로, 권리 분석 결과 인수되는 권리가 없어 명확한 권리 관계를 가지고 있음.

주택도시보증공사가 대항력 포기 확약서를 제출함에 따라 임차인 보증금 관련 부담은 전혀 없음.

입지와 교통 여건은 보통 수준으로 평가되며, 신축 건물로서의 가치를 보유하고 있음.

다만, 내부 확인이 불가하여 실제 상태에 대한 추가 확인이 필수적임.

1.7. 투자포인트

권리 관계의 명확성: 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸되므로, 낙찰자는 깨끗한 등기부로 소유권을 취득하게 됨. [cite: provided text]

HUG 관련 리스크 없음: 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약으로 인해 임차 보증금 인수 문제가 완전히 해소되었음. [cite: provided text]

신축 건물: 2018년 준공으로 비교적 최신 건물에 해당하여 유지보수 비용 발생 가능성이 낮음. [cite: provided text]

소형 면적: 37.55㎡ (약 11.36평)의 소형 면적으로 1인 가구나 소형 가구 실수요자 또는 투자 수요가 있을 수 있음.

1.8. 예상입찰가

감정가: 139,000,000원

인수되는 보증금: 0원

최근 실거래 사례 분석:

* 동일 건물(부성파인 아파트)의 유사 면적(39.96㎡) 매매 사례를 보면, 2026년 6월 28일 135,000,000원, 2026년 6월 20일 130,000,000원, 2026년 5월 15일 128,000,000원에 거래되었음. [cite: external search results]

* 본건의 면적(37.55㎡)은 유사 사례보다 약간 작으나, 층수(4층) 및 건물 연식(2018년) 등은 유사함.

시세 형성:

* 본건의 감정가는 139,000,000원으로, 최근 실거래가 대비 높은 편으로 보이나, 이는 감정 시점과 실거래 시점의 차이, 또는 시세 변동 가능성을 고려해야 함.

예상 입찰가 산정:

* 최근 실거래가 하단을 128,000,000원으로 볼 때, 권리 인수 부담이 없고 신축 건물이라는 점을 고려하여 감정가 대비 90%~100% 수준을 고려해볼 수 있음.

* 내부 상태 및 향후 시장 상황을 감안하여 최종 입찰가를 결정해야 함.

합리적인 예상 입찰가는 125,000,000원 ~ 138,000,000원 범위에서 결정될 수 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.