나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70066 [1] 경기도 연천군 군남면 진상리 157-2 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김인규 · 평가일 2026.02.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 연천군 군남면 진상리 소재 "군남중학교" 동측 근거리에 위치하며, 주위는 목장용지, 농경지, 임야 등이 주로 소재하는 산간농경지대로서 제반 입지조건 및 주변환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하나, 버스정류장의 위치와 노선수 등을 고려시 전반적인 대중교통 사정은 다소 불편시됨.

형태 및 이용상태

기호(1,2) : 부정형의 토지로 묵전으로 이용중임. 기호(3) : 부정형의 토지로 일부는 묵전, 일부는 현황도로로 이용중임. 기호(4,5) : 부정형의 토지로 두필지가 일단지로 이용되고 있으며, 축사부지 및 부속토지로 이용중임. 기호(7) : 부정형의 토지로 일부 축사부속토지 및 일부 현황도로로 이용중임.

인접 도로상태

본건 일련의 토지 동측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2,3,4,5) : 계획관리지역,성장관리계획구역(일반관리형),가축사육제한구역(2023-10-19)(주거밀집지역1000m이내(축산과문의))<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,제한보호구역<군사기지및군사시설보호법>임. 기호(7) : 계획관리지역,성장관리계획구역(일반관리형),가축사육제한구역(2023-10-19)(주거밀집지역1000m이내(축산과문의))<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,제한보호구역<군사기지및군사시설보호법>,준보전산지(준보전산지)<산지관리법>임.

제시목록 외의 물건

본건 토지 지상에 제시외 건물㉠~㉫이 소재하고 있음. (첨부한 "건물개황도" 및 "사진용지" 참조바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

강파이프구조 강파이프구조, 강판지붕재 및 합성수지마감재 지붕 단층건으로서, (사용승인일 : 2019.02.15, 증축 358.09㎡ 2022.04.21) 외벽, 내벽 : 별도 없음. 창호 : 별도 없음.

이용상태

축사 및 부속시설로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 전기설비 등을 갖추고 있음.

부합물 및 종물

본건 지상에 제시외 건물㉠~㉫이 소재하고 있음. (첨부한 "건물개황도" 및 "사진용지" 참고바람)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1.일괄매각. 제시외 건물 포함(감정서상 ㉠㉣㉧ 각 컨테이너 ㉫ 간이휴게시설 및 공작물은 각 이전설치 가능하여 매각제외)
2.목록7 공부상 지목은 '임야'이나 현황 일부는 '도로'이고 그 지상에 분묘가 소재하여 이로 인한 소유권제한시 단가 20,300원/㎡
3.목록1,2,3,4 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 의정부지방법원 2026타경70066 (1)

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사

1.2. 물건 개요

소재지: 경기도 연천군 군남면 진상리 157-2

용도: 동물 및 식물 관련시설

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 1,114,710,050원

토지 면적: 11,445.00㎡ (약 3,462.6평)

건물 면적: 1,142.09㎡ (약 345.4평)

건물 제시외 면적: 381.00㎡ (일부 제외)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 경기도 연천군 군남면 진상리 소재 "군남중학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 주로 목장용지, 농경지, 임야 등이 소재하는 산간 농경지대로, 전반적인 입지조건 및 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본 건까지 차량의 접근은 가능합니다. 그러나 버스 정류장의 위치와 노선 수를 고려할 때, 전반적인 대중교통 사정은 다소 불편한 편입니다.

2.3. 토지 이용 현황

토지는 여러 필지로 이루어져 있으며, 기호(1,2)는 부정형의 토지로 묵전(농사를 짓지 않고 방치된 밭)으로 이용 중입니다. 기호(3)은 부정형 토지로 일부는 묵전, 일부는 현황 도로로 이용되고 있습니다. 기호(4,5)는 부정형 토지로 두 필지가 일단지로 이용되며, 축사 부지 및 부속 토지로 사용 중입니다. 기호(7) 또한 부정형 토지로 일부는 축사 부속 토지, 일부는 현황 도로로 이용되고 있습니다. 본건 토지는 동측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

본 건의 말소기준권리는 2018년 5월 3일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을10)입니다. 낙찰로 인해 말소되는 권리로는 근저당권, 가압류 등이 있으며, 이로 인해 토지와 건물의 총 채권액 581,860,256원은 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 명시적으로 없습니다. 다만, 목록 7 토지 지상에 분묘가 소재하여 분묘기지권 성립 여부가 불명확하므로, 이에 대한 잠재적 인수 가능성이 존재합니다.

3.3. 임차인 현황

임차인으로는 임창빈 씨가 확인됩니다. 보증금 및 차임은 0원으로 신고되어 있으며, 대항력은 없습니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

3.4. 등기부 요약

토지 등기부에는 다수의 소유권 이전, 근저당, 가압류 등기 내역이 존재하나, 모두 말소 예정입니다. 건물 등기부 또한 소유권 보존 등기 후 근저당 및 가압류 등기 내역이 존재하며, 이 역시 말소 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설 및 개발 현황

해당 물건지는 농경지, 임야, 목장용지 등이 혼재된 지역에 위치하고 있어, 상업 또는 공업 기능의 활발한 상권 지역과는 거리가 있습니다. 현재까지 조사된 바에 따르면, 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설물은 확인되지 않았습니다. 인근에는 군남중학교가 소재하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

주변은 전반적으로 농경지 및 임야 위주의 지역으로, 대규모 편의시설보다는 지역 내 소규모 상점 및 기반 시설을 이용할 것으로 예상됩니다. 정확한 편의시설 현황은 군남면 소재지 및 인근 마을의 분포를 통해 파악할 수 있습니다.

5.2. 교육시설

본 건에서 가장 가까운 교육 시설은 군남중학교이며, 군남초등학교 또한 인근에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 관련

목록 1, 2, 3, 4번 토지에 대해 농지취득자격증명을 매각 결정 기일까지 제출해야 합니다. 미제출 시 매수 신청 보증금을 반환받지 못하므로, 사전에 반드시 준비해야 합니다.

6.2. 분묘기지권 관련

목록 7번 토지 중 현황 도로로 이용되는 부분 지상에 분묘가 소재하는 것으로 파악되었습니다. 분묘기지권 성립 여부가 불명확하며, 만약 성립될 경우 소유권 제한 등 추가적인 문제가 발생할 수 있습니다. 이로 인한 소유권 제한 시 단가는 20,300원/㎡으로 산정됩니다.

6.3. 제시외 건물 관련

감정평가서상 일부 컨테이너, 간이 휴게 시설 등 제시외 건물은 이전 설치가 가능하여 매각에서 제외됩니다. 낙찰 후 명도 시 이러한 제시외 건물에 대한 처리 문제를 고려해야 합니다.

6.4. 토지 현황 및 지목 불일치

토지 공부상 지목과 현황 이용 상태 간에 차이가 있습니다. 목록 7번은 공부상 '임야'이나 현황 일부 '도로'이며, 목록 1, 2번은 공부상 '전'이나 현황 '묵전'입니다. 또한, 목록 3번은 공부상 '전'이나 현황 일부 '도로'로 이용 중입니다.

6.5. 기타 행정적 제한

본 건 토지는 계획관리지역, 성장관리구역(일반관리형), 가축사육제한구역, 제한보호구역으로 지정되어 있습니다. 특히 목록 7번은 준보전산지이기도 합니다. 가축사육제한구역은 주거밀집지역 1000m 이내에 해당될 수 있어 축산업 관련 시설 운영 시 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 동물 및 식물 관련 시설 용도로 활용 가능한 넓은 토지와 건물을 포함하고 있습니다. 감정가는 11억 1천여만원 수준이나, 농지취득자격증명 필수, 분묘기지권 존재 가능성, 제시외 건물 명도 문제, 토지 현황과 공부상 지목의 불일치 등 여러 복잡한 권리 및 이용 현황을 내포하고 있습니다. 따라서 해당 물건에 입찰하기 전, 관련 법규 및 현장 조사를 통한 철저한 사전 분석이 반드시 선행되어야 합니다. 이러한 잠재적 리스크 요인들을 충분히 인지하고 해결 방안을 마련할 수 있다면, 향후 지역적 특성을 고려한 사업 확장 또는 개발 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 면적의 토지를 확보하여 향후 사업 확장 또는 다목적 활용이 가능합니다.

* 동물 및 식물 관련 시설로서의 용도 적합성이 높습니다.

* 증축 이력(2022년 4월 21일, 358.09㎡)이 있어 시설 확장에 대한 경험이 있습니다.

* 향후 지역 개발 또는 기반 시설 확충 시 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 1,114,710,050원

인수 보증금: 0원

본 물건은 복잡한 권리관계와 이용 현황, 그리고 농지 관련 규제 등 여러 리스크 요인을 가지고 있습니다. 따라서 신중한 접근이 요구됩니다. 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 위에 언급된 리스크 요인(농지증명, 분묘기지권, 제시외 건물 명도 등)의 실제 부담 비용과 향후 활용 가능성, 지역 시세 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 산정해야 합니다. 이러한 점을 감안할 때, 감정가 수준에서 소폭 할인된 금액인 9억 5천만원에서 11억 5천만원 사이의 범위에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.