나이스옥션 법원경매 서울북부 2026타경10303 [1] 서울특별시 노원구 중계동 364-12 중계6단지주공아파트 604동 4층 407호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2026.02.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 노원구 중계동 소재 "불암고등학교" 서측 인근에 위치하며 대상물건 주위로 대단위 아파트, 각종 근린생활시설, 공원, 학교 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건으로 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트 피.씨조 피.씨지붕 15층 건물 내 제4층 제407호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 창호 : 새시창호 마감 등 임.

이용상태

아파트(방2, 주방, 화장실, 발코니, 현관 등)로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 중앙공급식 난방설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상물건 남측으로 노폭 약 20미터, 서측으로 노폭 약 8미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은관할교육청에반드시확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(최종확인은관할교육청에반드시확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트 , 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임. 2) 기타 -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

* 사건번호: 서울북부지방법원 2026타경10303 (1)

* 소재지: 서울특별시 노원구 중계동 364-12 중계6단지주공아파트 604동 4층 407호

* 용도: 아파트

* 감정가: 480,000,000원

* 토지면적: 31.90㎡ (약 9.65평)

* 건물면적: 44.10㎡ (약 13.34평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 애큐온저축은행 (제공된 정보 기반)

1.1. 입지조건

2.

* 위치 및 주위환경: 대상 물건은 서울특별시 노원구 중계동에 소재하며, "불암고등학교" 서측 인근에 위치합니다. 주변으로는 대규모 아파트 단지, 다양한 근린생활시설, 공원, 학교 등이 혼재되어 있어 주거 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

1.2. 권리분석

2.

* 말소기준권리: 을구 6번 근저당권 (국민은행, 2016-02-03 접수, 금120,000,000원). 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (지상권 개요: 명시된 내용 없음)

* 채무 총액: 등기부상 채무 총액은 533,664,706원입니다. (근저당 1.2억 + 0.77억 + 3.06억, 가압류 0.306억)

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상임. (주의: 임대차 관계가 확인되지 않으므로, 입찰 전 반드시 임차인 점유 여부 및 대항력 유무를 현장 조사하시기 바랍니다. 만약 대항력 있는 임차인이 존재하고 보증금/차임이 미상인 경우, 해당 금액은 낙찰자가 인수해야 할 수 있는 위험이 있습니다.)

1.3. 상권분석

2.

* 주변 상권: 대상 물건이 위치한 중계동은 대규모 아파트 단지를 중심으로 형성된 주거지역입니다. 단지 내 상가 및 인근 상업시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거 환경: 주변의 학교, 공원 등은 주거 환경의 쾌적성을 더하며, 이는 아파트로서의 가치를 높이는 요인으로 작용합니다.

1.4. 생활정보

2.

* 단지 정보: 중계6단지주공아파트는 1993년 3월에 사용 승인된 단지입니다. 총 15층 건물 중 4층에 위치하며, 해당 동(604동)은 600세대 규모 단지의 일부입니다.

* 내부 구조: 아파트는 방 2개, 주방, 화장실, 발코니, 현관 등으로 이용 중입니다.

* 편의시설: 위생, 급배수, 소화전, 화재탐지, 중앙난방, 승강기, 도시가스 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 단지 시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등의 복리시설이 있습니다.

* 주차: 총 280대 (지상 12대, 지하 8대) 주차 가능합니다. (총 주차대수: 280대, 이는 아파트 전체 세대수 대비 부족한 편입니다.)

1.5. 잠재적 리스크

2.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

* 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역(교육청 확인 필요), 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법), 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등에 해당합니다.

* 특히, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 외국인 등 대상자, 아파트 용도에 지정되어 있으며, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지, 그리고 아파트 용도에 한해 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지 지정되어 있어, 해당 기간 내 거래 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 임차인의 보증금 및 차임이 확인되지 않아, 인수 여부 및 명도 관련 불확실성이 존재합니다. (매우 중요한 리스크 요인)

* 건물 노후도: 1993년 준공된 아파트로, 약 30년 이상의 노후도를 감안해야 합니다.

1.6. 종합 의견

2.

본 물건은 서울특별시 노원구 중계동의 아파트 단지 내 물건으로, 기본적인 생활 인프라가 잘 갖추어진 지역에 위치합니다. 교통 및 주거 환경은 보통 수준으로 평가되며, 아파트로서의 기본적인 가치는 유지하고 있습니다. 그러나 임대차 관계가 불분명한 점과 토지거래허가구역 지정 등은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다. 또한, 1993년 준공된 아파트로 건물 노후도 역시 투자 결정 시 고려해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

2.

* 입지: 서울 북부, 노원구의 주요 주거 지역 내 위치.

* 생활 편의: 주변 학교, 공원, 근린생활시설 이용 용이.

* 경매 물건: 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 가능성 보유.

* 개발 잠재력: 노후 아파트 단지 재건축/리모델링 기대 가능성 (장기적 관점).

1.8. 예상 입찰가

2.

* 감정가: 480,000,000원

* 최근 매매 사례 (2026년 6월~7월):

* 4층 (해당 물건과 동일 층): 465,000,000원

* 7층: 490,000,000원

* 2층: 450,000,000원

* 시세 분석: 최근 2~7층 거래 가격은 450,000,000원 ~ 490,000,000원 범위에 있습니다. 해당 물건은 4층으로, 2026년 6월 13일에 거래된 4층 물건(46,500만원)과 유사한 조건입니다. 감정가는 480,000,000원으로, 최근 시세 평균 및 감정가를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

* 예상 입찰가: 임차인 미상으로 인한 리스크, 건물 노후도 등을 감안하여 감정가 또는 최근 시세 범위를 고려한 입찰 전략이 필요합니다.

* 보수적 접근: 450,000,000원 ~ 470,000,000원

* 일반적 접근: 470,000,000원 ~ 490,000,000원

* 최종 입찰가 산정 시, 권리 분석 및 현장 조사를 통해 파악된 모든 변수를 종합적으로 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.