나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70320 [1] 경기도 양주시 고읍동 455 산내들마을우남퍼스트빌 108동 9층 903호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지일 · 평가일 2026.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 고읍동 소재 "덕현중학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 및 생활편익시설, 공공시설 등이 소재하는바, 아파트로서의 제반 입지조건 및 주위환경은 무난함.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하고 인근에 버스정류장이 위치하며 전반적인 교통상태는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평슬라브)지붕 10층 중 9층 903호로서 (사용승인일 : 2009.09.24) 외벽 : 몰탈위 페인트 마감 등 내벽 : 벽지 도배, 일부 타일 붙임 등 창호 : 샤시 창호

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방/식당, 욕실/화장실2, 드레스룸, 대피공간, 발코니, 현관 등)로 이용 중임.

설비내역

급배수, 상하수도시설, 위생설비, 승강기설비, 화재경보기, 난방설비, 옥내소화전설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지 내.외로 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(택지개발(고읍지구)), 대로1류(폭 35m~40m)(저촉), 중로2류(폭 15m~20m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한), 상대보호구역, 절대보호구역, 도로구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 택지개발지구.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상 기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2026타경70320 (1)

소재지: 경기도 양주시 고읍동 455 산내들마을우남퍼스트빌 108동 9층 903호

용도: 아파트

감정가: 337,000,000원

토지면적: 59.99㎡ (약 18.15평)

토지지분: 59.99㎡ (약 18.15평)

건물면적: 84.88㎡ (약 25.66평) (전용면적 기준)

건물지분: 84.88㎡ (약 25.66평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 우OOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: (제공된 정보 없음)

주의사항: (제공된 정보 없음)

특수물건정보: (제공된 정보 없음)

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 고읍동에 위치한 "산내들마을우남퍼스트빌" 108동 9층 903호로, "덕현중학교" 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 학교, 생활편익시설, 공공시설 등이 혼합된 지역으로, 아파트로서의 제반 입지 조건 및 주위 환경은 무난한 편입니다.

1.1. 2. 건축물 정보

* 준공년월: 2009년 9월 24일

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 (평슬라브) 지붕 10층 건물 중 9층

* 이용상태: 아파트 (방3, 거실, 주방/식당, 욕실/화장실2, 드레스룸, 대피공간, 발코니, 현관 등)

* 설비내역: 급배수, 상하수도, 위생, 승강기, 화재경보기, 난방, 옥내 소화전 설비 갖춤.

1.1. 3. 교통상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용도 편리합니다. 전반적인 교통 상태는 보통 수준입니다.

1.1. 4. 토지 형상 및 이용상태

부정형의 평지로, 아파트 건부지로 이용 중입니다.

1.1. 5. 인접 도로상태

단지 내.외로 포장도로가 개설되어 있습니다.

1.1. 6. 토지 이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(택지개발(고읍지구)), 대로1류(폭 35m~40m)(저촉), 중로2류(폭 15m~20m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한), 상대보호구역, 절대보호구역, 도로구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 택지개발지구 등으로 지정되어 있습니다.

1.1. 7. 공부와의 차이

없음.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 한국주택금융공사의 근저당권 (접수일자: 2010-03-02)

* 매각으로 인하여 말소되는 권리:

* 주식회사우남건설의 소유권이전2번신탁등기말소

* 이영희의 소유권이전 (매매)

* 한국주택금융공사의 근저당권 (말소기준권리)

* 서울특별시구로구의 압류 (말소)

* 우남퍼스트빌아파트의 강제경매 (의정부지방법원 2026타경70320) (말소)

* 등기부채권 총액: 30,970,000원

1.2. 2. 임차인 현황

* 임차인: 이석원

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-08-19

* 대항력: 없음

1.2. 3. 인수되는 권리

물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 언급되었으나, 등기부상으로는 모든 권리가 말소되는 것으로 확인되어 인수되는 채무나 권리는 없습니다.

1.2. 4. 인수 보증금 합계

0원

1.3. 상권분석

주변 상업시설: 본건이 위치한 산내들마을은 주거지역 내에 형성되어 있으며, 단지 인근으로 다양한 근린생활시설 및 상업시설이 분포하여 기본적인 생활 편의를 충족시키고 있습니다. 학교, 병원, 은행, 마트 등 생활필수 시설 접근성이 양호합니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1. 단지 정보

* 아파트명: 산내들마을우남퍼스트빌

* 주소: 경기도 양주시 고읍동 455

* 사용승인일: 2009년 9월 24일

* 총 세대수: 376세대 (8개동)

* 최고/최저층: 15층 / 2층 (본건 108동, 9층)

* 주차: 주차대수 합계가 0대로 표기되어 있으나, 건축물대장 총괄표제부상 총 주차대수는 459대(지하 457대, 지상 2대)로 확인됩니다. 상세 주차 현황은 관리사무소 확인이 필요합니다.

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등.

1.4. 2. 최근 실거래가 동향 (2026년 기준)

* 2026년 2월 (7층, 84.84㎡): 30,200,000원 (3억 2백만 원)

* 2026년 3월 (8층, 84.88㎡): 31,800,000원 (3억 1천 8백만 원)

* 2026년 5월 (9층, 84.84㎡): 31,800,000원 (3억 1천 8백만 원)

1.4. 3. 최근 전월세 동향 (2026년 5월 기준)

* 8층 (84.90㎡): 보증금 2,000만원 / 월세 90만원

* 14층 (84.88㎡): 보증금 2,000만원 / 월세 75만원

* 6층 (84.84㎡): 보증금 2,000만원 / 월세 95만원

1.4. 4. 면적 정보

* 전용면적: 84.88㎡ (약 25.66평)

* 분양면적: 제공된 정보에는 명시되지 않았습니다. 일반적으로 전용면적 85㎡ 내외 아파트는 33~34평형대(약 110㎡ 내외)로 공급됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 본건은 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸하는 것으로 분석되어 낙찰자에게 추가적인 인수 부담은 없습니다.

* 임차인 이석원 씨는 보증금이 0원이고 대항력이 없어 낙찰자에게 부담이 되지 않습니다.

* 감정평가서 요약에 "임대관계: 미상"으로 표기되어 있어, 실제 점유 관계나 미등기 현황 등 추가적인 현장 조사를 통해 확인할 필요가 있습니다.

* 지도 검색 결과, 본건 인근에는 다수의 학교(덕현중학교, 양주 덕현고등학교, 양주 옥정초등학교 등)와 근린공원, 상업시설 등 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있으며, 현재까지 파악된 혐오시설은 없는 것으로 확인됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 양주시 고읍동 소재 산내들마을 우남퍼스트빌 아파트로, 준공 후 약 17년이 경과하였으나 전반적인 단지 관리 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 입지적으로 학교, 교통, 생활 편의시설 접근성이 뛰어나 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적인 단지입니다. 등기부상 권리 관계가 명확하고, 인수되는 권리나 부담이 없어 안전한 투자가 가능합니다. 최근 실거래가와 비교 시, 감정가 337,000,000원은 다소 높게 책정된 것으로 보이나, 동일 층수의 최근 매매가가 318,000,000원임을 고려할 때 적정 수준의 입찰을 통해 시세차익을 기대할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 명확한 권리관계: 모든 등기부상 권리가 말소되어 낙찰 후 추가 인수 부담이 없습니다.

* 안정적인 시세: 산내들마을우남퍼스트빌은 지역 내에서 꾸준한 거래량을 보이는 아파트 단지입니다.

* 양호한 입지: 학교, 교통, 생활 편의시설 접근성이 우수하여 실거주 가치가 높습니다.

* 잠재적 시세 상승 여력: 주변 개발 계획 및 지역 가치 상승에 따라 향후 시세 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 337,000,000원입니다.

동일 면적, 동일 층(9층)의 최근 매매가는 318,000,000원입니다.

안정적인 권리 분석 결과와 향후 시세 상승 여력을 고려할 때,

예상 입찰가는 310,000,000원에서 320,000,000원 사이에서 결정하는 것이 합리적입니다.

특히, 최근 실거래가인 318,000,000원을 기준으로, 경쟁 상황을 고려하여 100% ~ 105% 수준에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

최종 입찰가는 본인의 자금 계획, 수익률 목표, 현장 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.