나이스옥션 법원경매 서울북부 2026타경10066 [1] 서울특별시 강북구 수유동 28-24 설악빌라 3층 301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효성 · 평가일 2026.03.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 수유동 소재 '서울우이초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제3층 제301호로서, (사용승인일 : 2017.03.15) 외벽 : 드라이비트 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

주거용으로 이용중이며, 내부이용상황은 후첨 '내부구조' 참고 바람.

설비내역

기본적인 위생, 급배수설비 및 도시가스설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역 <수도권정비 계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도: 아파트, 지정기간: 2025. 10. 20. ~ 2026. 12. 31.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 등 미상임. - '내부구조도'의 작성은 건축물대장상 현황도면, 외부관찰 등에 의하였으며, 내부실사 시 다소 상이 할 수도 있으니 경매 진행 시 유의하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2026타경10066 (1)

소재지: 서울특별시 강북구 수유동 28-24 설악빌라 3층 301호 (신주소: 서울특별시 강북구 삼양로98길 43-5)

용도: 도시형생활주택 (단지형 다세대, 8세대)

감정가: 290,000,000원

토지 면적: 32.01㎡ (약 9.68평)

건물 면적: 53.25㎡ (약 16.11평) (전용면적 기준)

건물 규모: 철근콘크리트조, 5층 건물 내 3층 301호 (2017년 3월 15일 사용승인)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 청산을 위한 형식적 경매

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 강북구 수유동 소재 '서울우이초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거 환경은 보통입니다.

교통 상황: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지 및 도로: 본건 토지는 인접지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서 공동주택 건부지로 이용 중입니다. 건물 동측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

경매 유형: 본건은 청산을 위한 형식적 경매로, 일반적인 채권 회수 목적의 경매와는 다르게 물건의 분할 또는 청산을 목적으로 진행됩니다.

등기부 현황:

* 말소기준권리: 2026년 1월 21일 접수된 임의경매 (갑3)입니다.

* 매각으로 인해 말소되지 않는 권리: 등기부상 확인된 권리 중 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 전입일자: 2024년 10월 14일

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금이 없으나 대항력이 있어 명도 시 주의가 필요합니다.

* 임차인: 이

* 보증금: 230,000,000원

* 전입일자: 2024년 10월 14일

* 배당신고일자: 2026년 3월 6일

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금이 있으나 확정일자가 없어 배당받지 못할 경우 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다. 그러나 본 건은 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 이에 대한 면밀한 법률 검토가 필수적입니다.

인수되는 임차보증금: 자료상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있습니다.

주의사항: 대항력 있는 임차인(김 , 이 )이 존재하므로, 명도 절차 진행 시 예상치 못한 시간 지연이나 추가 비용 발생 가능성에 유의해야 합니다. 특히 이 임차인의 보증금 230,000,000원에 대해 인수 보증금 0원 조건 하에서 보증금 반환 의무가 누구에게 있는지 명확한 법률 검토가 필요합니다.

4. 상권분석

주변 건물 유형: 본건은 다세대 주택 밀집 지역에 위치하며, 일부 근린생활시설이 혼재되어 있는 일반적인 주거 지역입니다.

최근 시세 분석:

* 동일 지역 내 최근 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같은 거래가 있었습니다.

* 상아주택 (2009년식, 60.88㎡): 2026년 7월 7일 266,500,000원 (평당 약 1,448만원)

* 북한산드림빌 (2015년식, 44.5㎡): 2026년 7월 7일 200,000,000원 (평당 약 1,481만원)

* 세윤하이츠(A) (1993년식, 41㎡): 2026년 7월 1일 150,000,000원 (평당 약 1,210만원)

* 본건(53.25㎡, 2017년식)은 최근 거래된 유사 면적 및 연식의 건물 대비 가격 수준을 고려할 때, 감정가(290,000,000원)가 상대적으로 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

교육시설: 서울우이초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육에 유리한 환경입니다.

편의시설: 지역 내 상권 및 편의시설이 보통 수준으로 분포되어 있어 일상생활에 큰 불편함은 없을 것으로 보입니다.

자연환경: 북한산 국립공원과 인접해 있어 쾌적한 자연 환경을 누릴 수 있습니다.

건축물 설비: 건물 내 기본적인 위생, 급배수, 도시가스 설비 및 승강기설비가 구비되어 있습니다.

주변 시설:

* 본건 주변은 주거 지역으로, 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 검색되지 않았습니다. 다만, 정확한 확인을 위해서는 현장 방문 및 추가적인 지자체 조사가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 존재: 김 (보증금 0원) 및 이 (보증금 230,000,000원) 임차인이 대항력을 보유하고 있어, 명도 과정에서 예상치 못한 시간 지연이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 특히 이 임차인의 보증금 반환 의무가 낙찰자에게 있는지 여부에 대한 법률적 검토가 필수적입니다.

감정가 대비 높은 시세: 최근 유사 물건의 매매가를 고려할 때, 본건의 감정가가 높게 평가된 점은 낙찰 후 시세 차익 확보에 부담으로 작용할 수 있습니다.

토지 이용 제한: 본건 토지는 토지거래계약에 관한 허가구역(2026년 8월 25일 및 12월 31일 만료 예정)으로 지정되어 있어, 향후 소유권 이전 시 관련 규정을 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2017년에 건축된 비교적 신축의 도시형생활주택으로, 서울우이초등학교 인근에 위치하여 주거 가치가 있는 것으로 판단됩니다. 형식적 경매 물건이므로 채무 부담은 없으나, 대항력 있는 임차인이 존재하며 감정가가 최근 시세보다 높게 책정되었다는 점은 신중한 접근을 요하는 부분입니다. 임차인 명도 문제와 실질적인 가치 평가에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

신축 건물: 2017년 준공으로 비교적 현대적인 건물 상태를 기대할 수 있습니다.

주거 입지: 강북구 수유동의 주거 지역에 위치하며, 초등학교 및 대중교통 접근성이 양호합니다.

자연 환경: 북한산 국립공원 인접으로 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

잠재적 시세 차익: 감정가 대비 낮은 가격에 낙찰받을 경우, 임차인 명도 완료 후 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 면적(53.25㎡, 약 16.11평)과 신축 연식(2017년)을 고려했을 때, 주변 유사 물건의 최근 매매가를 기준으로 평당 약 1,450만원 내외의 시세를 형성하는 것으로 분석됩니다.

이를 토대로 산정한 적정 시세는 약 230,000,000원 ~ 240,000,000원 수준입니다.

대항력 있는 임차인 존재 및 낙찰자 인수 보증금 0원 명시 등 명도 리스크를 감안할 때, 감정가(290,000,000원) 대비 충분한 할인율을 적용한 입찰이 필요합니다.

따라서, 약 220,000,000원 ~ 235,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다. 최종 입찰가는 현장 조사 결과, 임차인 명도 가능성, 경매 참여 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.