나이스옥션 법원경매 서울서부 2026타경50148 [1] 서울특별시 서대문구 연희동 218-11 더 연희힐 2층203호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아산감정 · 평가일 2026.02.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서대문구 연희동 소재 "서연중학교" 남동측 인근에 위치하며 주위는 다 세대주택, 아파트, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 바, 제반 교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 10층 중 2층 203호로서, 외 벽 : 석재붙임 마감 등, 내 벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등, 창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

주거용 오피스텔(복층형)로 이용중임. 별첨 "호별배치도 및 내부구조도" 참조.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 소화전 및 화재경보설비, 승강기설비, 주차장시설, 도시가스에 의 한 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 평탄한 사다리형 토지로서 다세대주택 및 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약6미터, 남동측으로 노폭 약4미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257M), 과밀억제권역 , 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파 트, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15) (허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 건축선임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

①주택임차권 되어 있음. 임차보증금 금210,000,000원 ②기타 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2026타경50148 (1)

소재지: 서울특별시 서대문구 연희동 218-11, 더 연희힐 2층 203호

용도: 오피스텔 (주거용 오피스텔, 복층형)

감정가: 226,000,000 원

토지 면적: 11.12㎡ (약 3.36평)

건물 면적: 18.92㎡ (약 5.72평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사)

특이사항: HUG 인수조건 변경, 공동담보

2. 입지조건

본건은 서울특별시 서대문구 연희동에 위치하며, 주변으로 다세대주택, 아파트, 오피스텔 및 다양한 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

서연중학교 남동측 인근에 자리하고 있어 교육 시설 접근성이 양호한 편입니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

북동측으로는 약 6미터, 남동측으로는 약 4미터 폭의 포장도로에 접해 있어 도로 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

본 건은 임의경매로 진행되며, 말소기준권리는 2023년 02월 08일 접수된 최문희 근저당권 (을5)입니다.

말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: LIYUXUAN

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-12-18

대항력: 없음

비고: 권리분석상 인수사항 없음.

* 임차인: WUHAO

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-12-08

대항력: 없음

비고: 권리분석상 인수사항 없음.

* 임차인: 주택도시보증공사 (안채현)

보증금: 210,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-02-06

확정일자: 2023-01-16

배당신고일자: 2024-02-28

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경 확약서 제출로 인한 인수 보증금 0원.

인수 보증금 합계: 0원

주택도시보증공사가 신청채권자이며, 임차보증금반환 채권을 양수받은 승계인입니다. 배당으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도, 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기한다는 확약서를 제출하였으므로, 임차인의 보증금은 매수인이 인수하지 않습니다.

등기부 요약:

- 말소기준권리: 근저당권 (최문희, 2023-02-08)

- 매각으로 소멸될 권리: 을5 (근저당권), 을6 (주택임차권), 갑9 (강제경매), 갑10 (압류)

- 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (명시된 사항 없음)

4. 상권분석

본건은 서대문구 연희동의 주거밀집지역 내에 위치하며, 주변에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업 활동이 가능한 지역입니다.

오피스텔 및 다세대주택, 아파트 등이 혼재되어 있어 배후 수요는 확보될 것으로 판단됩니다.

복층형 오피스텔로 이용 중으로, 1인 가구나 소규모 가구의 주거 수요를 충족시킬 수 있습니다.

5. 생활정보

본건은 주거용 오피스텔로 이용 중이며, 복층 구조로 되어 있습니다.

건물은 철근콘크리트 평지붕 구조로, 10층 중 2층에 위치합니다.

내부 마감은 벽지 및 일부 타일 마감 등이며, 창호는 샷시 창호입니다.

위생설비, 급배수설비, 소화전 및 화재경보설비, 승강기, 도시가스 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

토지이용계획 상 제3종일반주거지역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있으며, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 특정 조건(외국인 등, 특정 용도)에 따라 허가가 필요할 수 있습니다. (지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.)

HUG 인수조건 변경 및 채권자의 임차보증금반환청구권 포기 확약서가 제출되어 있으나, 실제 배당 절차 및 최종 결과에 따라 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

주변 지역에 대한 별도 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 서대문구 연희동 소재 신축 오피스텔로, 비교적 양호한 입지 및 생활 편의성을 갖추고 있습니다.

권리분석상 임차인 보증금 인수 부담이 없다는 점은 큰 장점이며, HUG의 적극적인 인수조건 변경 확약은 본건의 리스크를 크게 감소시키는 요인입니다.

다만, 현재 제시된 감정가 및 최근 실거래가 데이터를 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

8. 투자 포인트

서울 서대문구 연희동 지역의 신축 오피스텔 물건.

복층형 구조로 인한 공간 활용성 및 희소성.

HUG 인수조건 변경 및 채권자의 임차보증금반환청구권 포기 확약으로 인한 인수 부담 제로.

교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호함.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 면적의 오피스텔 거래가는 168,000,000원부터 220,000,000원 사이에 분포하고 있습니다.

감정가는 226,000,000원입니다.

임차인 보증금 인수 부담이 없다는 점을 고려할 때, 최근 거래가 및 감정가를 종합적으로 판단하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

최근 실거래가(2026년 3월 20일, 180,000,000원) 및 2025년 실거래가(2025년 6월 11일, 168,000,000원; 2025년 4월 10일, 220,000,000원)를 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 195,000,000원 내외로 고려해 볼 수 있습니다.

본 물건의 정확한 시세 및 추가적인 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.