나이스옥션 법원경매 서울서부 2026타경50163 [1] 서울특별시 서대문구 홍은동 265-288 2층204호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 티앤비감정 · 평가일 2026.02.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서대문구 홍은동 소재 '정원여자중학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택 등과 학교 및 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 대중교통여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건 내 제2층 제204호로서, (사용승인일:1997.07.26) 외벽: 드라이비트 및 페인팅 등 마감 내벽: - 창호: 알루미늄 섀시창호 등임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임. (후첨 '호별배치도 및 내부구조도' 참조)

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 완경사지대 내 사다리형인 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 4미터 내외정도의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2012-08-09), 제2종일반주거지역(12층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인관할교육청)<교육환 경 보호에 관한 법률>, 대공 방어협조구역(위탁고도:77-257M)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제 권역<수도권정비 계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자:외국인 등, 용도:단독, 다가구 , 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역 (2025-10-15)(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2026타경50163 (1)

소재지: 서울특별시 서대문구 홍은동 265-288 2층 204호

용도: 다세대주택

감정가: 104,000,000원

토지면적: 16.76㎡ (약 5.07평)

토지지분: 16.76㎡ (약 5.07평)

건물면적: 27.14㎡ (약 8.21평)

건물지분: 27.14㎡ (약 8.21평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서울보증보험(주)

특이사항: SGI 인수조건 변경

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 서대문구 홍은동 소재 '정원여자중학교' 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대주택, 단독주택 등과 학교 및 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

북서측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로에 접하고 있습니다.

본 건물은 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물 내 제2층 제204호이며, 1997년 7월 26일 사용승인되었습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 서울보증보험(주)의 강제경매개시결정 등기 (접수일자: 2026.02.11).

등기부상 모든 권리는 말소기준권리보다 늦은 순위이므로, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* 한국토지주택공사 (LH)

* 보증금: 82,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022.08.03

* 확정일자: 2022.07.07

* 배당신고일자: 2024.10.02

* 대항력: 없음

* 비고: 주택임차권 등기 말소 예정 (SGI 확약서 제출)

인수되는 보증금: 0원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음.

서울보증보험(주)는 한국토지주택공사의 임차보증금반환 채권을 양수하였으며, 매수인에게 잔존 임대차보증금반환청구권 포기 및 임차권 등기 말소에 동의하는 확약서를 제출하였습니다. (2026.04.24.자)

1.3. 상권분석

본건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 주변에 학교 및 근린생활시설이 있어 기본적인 상업 기능은 갖추고 있습니다.

대규모 상업 시설보다는 소규모 점포 위주로 형성되어 있으며, 지역 수요에 기반한 안정적인 흐름을 보일 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

교육시설: 정원여자중학교가 인근에 위치하며, 초등학교 및 고등학교 접근성도 양호합니다.

교통: 버스 정류장이 근접해 있어 시내 접근이 용이합니다.

편의시설: 단지 내 또는 인근에 소규모 상가 및 편의시설이 분포하고 있습니다.

의료시설: 대형 병원 이용 시에는 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보 분석 결과, 최근 2026년 3월부터 7월 사이에 다양한 면적과 연식의 다세대/연립 주택들이 거래되었습니다.

* 2026년 3월 거래된 59.47㎡ 다세대주택(우진빌라)은 22,000만원에 거래되었습니다 (평당 약 1,222만원).

* 2026년 7월 거래된 49.44㎡ 다세대주택(명지하이츠빌)은 30,000만원에 거래되었습니다 (평당 약 2,007만원).

* 2026년 7월 거래된 84.29㎡ 연립주택(금송힐스빌)은 49,000만원에 거래되었습니다 (평당 약 1,922만원).

본 건물의 전용면적(27.14㎡)은 제공된 사례보다 작은 편이며, 건물 연식(1997년)은 비교적 오래된 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

건축 연식: 1997년 준공으로 약 29년 경과하여 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

주변 환경: 상세한 현장 조사 없이는 소음, 일조권 등 국지적 환경 요인을 파악하기 어렵습니다. 현재까지 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

토지 이용 계획: 본 토지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 향후 전매 시 제한이 있을 수 있습니다. (2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.)

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 서대문구의 주거 지역에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 1억 4백만원입니다.

권리관계상 인수되는 임차보증금이 없어 비교적 안전한 물건입니다.

건축 연식이 오래되었으나, 위치 및 주변 시세를 고려할 때 적정 입찰을 통해 시세차익을 기대할 수 있습니다.

최근 거래된 주변 다세대주택 사례 중 가장 오래된 건물의 거래가(2026년 3월, 59.47㎡, 22,000만원)를 참고하면, 본 건물의 면적과 연식을 감안했을 때 감정가 수준에서 낙찰될 가능성이 있습니다.

1.7. 투자 포인트

무권리 인수: 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.

서울 시내 주거지: 서울 서대문구라는 입지적 강점.

SGI 확약서: 명확한 권리 소멸 의사 확인.

시세 대비 저평가 가능성: 감정가 또는 그 이하 입찰 시 시세차익 확보.

1.8. 예상 입찰가

본건 감정가는 104,000,000원이며, 인수되는 보증금은 없습니다.

최근 주변 다세대주택의 매매 사례 중 가장 오래된 건물의 거래가(2026년 3월, 59.47㎡, 22,000만원)를 기준으로 본건 면적(27.14㎡)에 적용할 경우, 약 100,418,000원의 시세가 추정됩니다. 이는 감정가(104,000,000원)와 유사한 수준입니다.

따라서, 105,000,000원 ~ 115,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 초기 입찰가로는 감정가 수준 또는 그 이상을 고려하되, 시장 상황 및 경쟁 입찰자를 감안하여 결정하는 것이 좋습니다.

최종 입찰가는 현장 답사 및 추가적인 시세 조사를 통해 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.