나이스옥션 법원경매 서울서부 2026타경50130 [1] 서울특별시 은평구 구산동 177-79 현대아트빌 2층202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2026.02.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 구산동 소재 '구산초등학교' 남측 인근에 위치하며 주위는 공동주택(다세대주택, 도시형생활주택, 연립주택), 다가구 및 단독주택, 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 형성된 지역으로 제반 주위환경은 보통 정도임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하고, 인근에 지하철 6호선 "구산역" 및 노선버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층/지상 6층건 내 2층 202호로서, (사용승인일 2019.09.02) 외벽 : 석재 붙임 및 벽돌 쌓기 마감 등 창호 : 샷시 마감 등임.

이용상태

다세대주택(도시형생활주택/단지형다세대)(후면 '내부구조도' 참조) 으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급·배수 및 급탕설비, 도시가스 개별난방설비, 필로티 주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남측 하향 급경사지를 자체지반 평탄화한 가장형 토지이며, 다세대주택(도시형생활주택,단지형다세대),근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 7m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(사도(자세한 사항은 은평구 도시계획과에 문의))(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 본건 임대관계는 미상임. 2) 본건은 현장조사시, 폐문 및 이해관계인 부재중으로 내부구조 등은 집합건축물대장상 건축물현황도 및 표준적인 사양을 기준으로하여 내·외부적 관찰, 현재 거주인의 진술내용, 평가전례자료 및 현장에서 탐문조사된 사항 등을 종합참작하여 작성하였으므로, 실제와 다소 상이할 수도 있는 바, 경매 참가인 등은 확인하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2026타경50130 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 구산동 177-79 현대아트빌 2층202호

용도: 도시형생활주택

감정가: 350,000,000원

토지면적: 27.51㎡ (약 8.32평)

건물면적: 48.01㎡ (약 14.52평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한국주택금융공사

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 은평구 구산동 소재 '구산초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 다가구 및 단독주택, 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준임.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 지하철 6호선 '구산역' 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편으로 제반 교통상황은 보통임.

* 인접 도로상태: 본건은 서측으로 노폭 약 7m 내외의 포장도로와 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

* 기타 제한사항: 도로(사도), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역.

1.2. 권리분석

* 채권자: 한국주택금융공사

* 임차인 현황:

* 임차인: 유

* 보증금: 283,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-01-08

* 확정일자: 2020-12-09

* 배당신고일자: 2024-10-02

* 대항력: 없음

* 비고: 임차권등기 말소 예정이며, 신청채권자는 잔존 임대차보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출함.

* 등기부 현황:

* 집합건물 등기부상 소유권이전, 신탁등기 말소, 소유권이전(매매) 내역이 있으며, 을구에 주택임차권(유재하)이 등기되었으나 말소 대상임.

* 갑구의 강제경매 개시결정(2026타경50130)이 말소기준권리이며, 해당 권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸될 예정임.

* 인수되는 권리: 없습니다. (주택임차권은 대항력이 없으며 말소될 예정임)

* 채권 총액 (등기부상): 약 283,000,000원 (임차권 금액 기준)

1.3. 상권분석

본건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 인근에 학교 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 기능이 이루어지고 있습니다. 구산역 역세권으로 유동인구가 형성될 수 있는 잠재력이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 구산초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 지하철 6호선 구산역을 통해 강남, 종로 등 주요 도심으로의 접근성이 좋습니다. 다수의 시내버스 노선도 이용 가능합니다.

* 편의시설: 주거지역 특성상 필수적인 근린생활시설이 주변에 분포하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 지정 기간(2025.10.20.~2026.12.31.) 내에 거래 시 허가를 받아야 합니다. 이는 외국인 등 특정 거래 대상자에게 제한이 될 수 있습니다.

* HF 인수조건 변경: 한국주택금융공사(HF) 관련 인수 조건이 변경되었다는 점은 대출 및 금융 관련하여 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 복합 용도 건물: 건물 내 다세대주택, 도시형생활주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 관리 측면에서 고려사항이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 신축(2019년 사용승인)된 도시형생활주택으로, 구산초등학교 인근 및 구산역 역세권에 위치하여 입지 조건은 양호한 편입니다. 대항력 없는 임차인이 존재하나, 말소 예정이며 채권자 측의 확약서 제출로 매수인에게 인수되는 보증금은 없습니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 기간이 현재(2026년 8월 26일)까지 이어지고 있어 거래 시 허가 절차를 확인해야 하는 점, HF 관련 조건 변경 등은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2019년 사용승인된 건물로 비교적 신축이며 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 역세권 입지: 지하철 6호선 구산역을 이용할 수 있어 교통 편의성이 높습니다.

* 학군: 구산초등학교가 인접하여 주거 만족도가 높을 수 있습니다.

* 권리상 하자 없음: 대항력 있는 임차인이 없어 명도 관련 부담이 적습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보(리치빌 24.74㎡ 8,800만원, 금당빌라 37.02㎡ 11,500만원)는 본건(48.01㎡)보다 면적이 작고 건축 연도도 오래된 경우가 포함되어 있어 직접적인 비교에는 한계가 있습니다. 감정가는 350,000,000원이나, 위 비교 사례들을 고려했을 때 다소 높은 수준으로 보입니다. 또한, 토지거래허가구역 지정 기간이 남아있는 점 등 잠재적 리스크 요인을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

종합적인 판단 하에, 본건의 예상 입찰가는 감정가의 70~80% 수준인 약 245,000,000원에서 280,000,000원 사이에서 신중하게 검토해 볼 것을 권고합니다. 다만, 실제 현장 조사 및 추가적인 시세 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.