나이스옥션 법원경매 서울서부 2026타경50137 [1] 서울특별시 은평구 응암동 592-36 더프라임 5층503호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이강감정 · 평가일 2026.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 응암동 소재 '연서중학교' 동측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 연립주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주상혼용지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근 간선 도로변에 노선버스정류장이 소재하고, 인근에 지하철6호선 '새절역'이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 중 제5층 제503호로서, (사용승인일자:2021.04.28.) 외벽 : 석재 및 벽돌 치장 마감 등, 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

집합건축물대장 상 다세대주택(도시형생활주택/단지형다세대)으로 이용중임.[후첨 '내부구조도' 참조]

설비내역

위생설비, 급수설비, 배수설비, 전기설비, 승강기설비 및 도시가스 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 2필지 일단의 세로장방형 토지로서 집합건축물대장 상 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 서측으로 각각 노폭 약 16미터 및 약 4미터 내외의 현황 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호1(응암동 592-36), 기호2(응암동 592-37) 공히 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등, 용도:단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 기간:2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(허가대상 용도:아파트, 지정기간:2025.10.20.~2026.12.31))

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울서부지방법원 2026타경50137 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 은평구 응암동 592-36 더프라임 5층 503호

용도: 도시형생활주택 (집합건축물대장 상 다세대주택/단지형 다세대)

감정가: 331,000,000원

건물명: 더 프라임 (The Prime)

사용승인일: 2021년 4월 28일

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 중 제5층 제503호

총 층수: 6층 (지하 1층 포함)

1.3. 면적 정보

토지 면적: 16.80㎡ (약 5.08평)

토지 지분: 16.7958㎡ (약 5.08평)

건물 면적: 27.33㎡ (약 8.27평)

건물 지분: 27.33㎡ (약 8.27평)

1.4. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 서울특별시 은평구 응암동 소재 '연서중학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 연립주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주상혼용지대임.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 간선 도로변에 노선버스정류장이 소재함. 지하철 6호선 '새절역'이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리함.

* 새절역: 지하철 6호선이 운행 중이며, 향후 서부선과의 환승역이 될 예정임.

* 인근 도로: 남측 및 서측으로 각각 노폭 약 16미터 및 약 4미터 내외의 현황 포장도로와 접하고 있음.

2.3. 도시계획 및 규제

* 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)

* 가축사육제한구역 (가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)

* 대공방어협조구역 (군사기지 및 군사시설 보호법)

* 과밀억제권역 (수도권정비계획법)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등, 기간: 2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.)

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 김민지 (주택도시보증공사(HUG)가 보증금 반환 채권을 양수)

* 보증금: 321,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 3월 28일

* 확정일자: 2022년 3월 2일

* 배당신고일자: 2023년 12월 26일

* 대항력: 없음

3.2. 등기부 요약 (집합건물)

* 주택임차권: 김민지 (을3, 2023-12-26 접수, 321,000,000원) - 말소 예정

* 소유권 이전: 김희영 (갑3, 2022-03-29 접수) - 말소 예정

* 소유권 이전: 조석훈 (갑4, 2022-03-30 접수, 매매 321,000,000원) - 말소 예정

* 압류: 동수원세무서장 (갑5, 2023-06-09 접수) - 말소 예정 (말소기준권리)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (갑6, 2026-02-06 접수, 321,000,000원) - 서울서부지방법원 2026타경50137 (본건)

3.3. 권리 분석 의견

본 건은 주택도시보증공사(HUG)가 신청한 강제경매 사건입니다. 등기부등본 상 기재된 대부분의 권리(주택임차권, 압류 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다. 채권자인 주택도시보증공사는 임차인 김민지의 보증금 반환 채권을 양수하였으며, 본 건 매각으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다 (2026.3.27.자). 따라서 임차인의 대항력은 없으며, 매수인이 인수하는 보증금은 없습니다 (인수 보증금 합계: 0원).

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 및 거래 동향

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 인근 지역에서 다세대주택의 거래 사례가 확인되었습니다. 특히, 2018년식으로 준공 후 6년 된 연면적 29.83㎡의 다세대주택이 2026년 5월 290,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본건은 2021년 4월 준공된 신축 건물로, 연면적 27.33㎡입니다. 신축 연령과 유사한 크기의 건물을 고려할 때, 본 건물의 현재 시세는 290,000,000원보다 높을 것으로 예상됩니다. 다만, 제공된 감정가는 331,000,000원으로, 실제 시장 가격은 감정가와 최근 거래 사례를 종합적으로 고려하여 판단해야 합니다.

4.2. 지역 특성

본 물건이 위치한 은평구 응암동 일대는 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주상혼용지대로, 주거와 상업 기능이 복합된 지역입니다. 이는 지역 내 유동인구와 상권 활성화 가능성을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 주변에 다수의 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 양호합니다.

* 응암시장 등 지역 시장 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

* 연서중학교가 인근에 위치합니다.

5.3. 주거 환경

* 본건은 6층 건물 중 5층에 위치하며, 철근콘크리트 구조로 안정성이 확보되어 있습니다.

* 위생, 급수, 배수, 전기, 승강기, 도시가스 설비가 구비되어 있어 생활이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본 건 토지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 외국인 및 일부 용도(단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대)에 대한 거래 시 허가를 받아야 합니다. (지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.)

6.2. 도시계획상 제한

* 제2종일반주거지역 (7층 이하)으로 건물 신축 및 증축 시 제한이 있을 수 있습니다.

* 대공방어협조구역으로 군사시설 보호법에 따른 건축물 높이 제한 등이 적용될 수 있습니다.

6.3. 소음 및 환경 영향

주변 지역은 주상혼용지대로서 소음 발생 가능성이 있으며, 은평구 내 쓰레기 소각장(은평 환경플랜트)이 존재하나, 본건과의 직접적인 거리상 유해 영향은 크지 않을 것으로 예상됩니다. 다만, 대규모 개발 시 소음, 먼지 등의 발생 가능성은 고려할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 서부지역 내 신축 도시형생활주택으로, 지하철 6호선 새절역을 이용할 수 있는 역세권에 위치하여 교통이 편리합니다. 또한, 주택도시보증공사(HUG)가 신청 채권자로, 임차인의 대항력이 없고 보증금 인수 부담이 없는 명확한 권리관계를 가지고 있다는 점이 큰 장점입니다. 최신 건축 연도와 기본적인 생활 편의시설을 갖추고 있어 실거주 및 투자 목적 모두 고려해볼 만합니다. 다만, 토지거래허가구역 및 기타 도시계획상 제한 사항은 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물 (2021년 준공)으로 하자 발생 가능성이 낮고 즉시 거주 또는 임대가 가능합니다.

* 주택도시보증공사(HUG)의 채권으로, 임차인의 대항력 및 보증금 인수 부담이 없어 안전한 낙찰이 기대됩니다.

* 지하철 6호선 새절역 이용이 가능한 역세권으로, 향후 서부선 개통 시 교통 편의성은 더욱 증대될 수 있습니다.

* 주상혼용지대로서 지역 상권 활성화에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보와 시장 동향을 종합적으로 고려한 예상 입찰가는 다음과 같습니다.

* 감정가: 331,000,000원

* 최근 유사 거래 사례 (2018년식, 29.83㎡): 290,000,000원 (2026년 5월)

* 본건의 최근 연식(2021년)을 고려한 현 시세 추정: 약 300,000,000원 ~ 310,000,000원

본 건은 인수해야 할 보증금이 없으며, 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 추가적인 부담이 없습니다. 최근 실거래가 및 건물의 신축 연식을 감안할 때, 본 건의 적정 시장 가치는 약 300,000,000원 ~ 310,000,000원으로 추정됩니다.

경매 시장에서의 경쟁률 및 낙찰가율을 고려하여, 270,000,000원 ~ 285,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다. 이는 감정가의 약 81.6% ~ 86.1%, 추정 시장가의 약 87.1% ~ 95% 수준으로, 잠재적 수익률을 확보하기 위한 합리적인 범위입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.