나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경30 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 403-167 더원하우스 제2층 제203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: WIN · 평가일 2026.02.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 "개봉초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로서, 제반 주위여건은 보통임.

교통상황

본 건물은 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철역(개봉역:1호선)이 소재하는 등 대중교통 편의도는 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 6층건 내 2층 203호로서, (사용승인일 : 2022.03.11.) 외 벽 : 석재타일붙임 등 마감. 내 벽 : 타일붙임 등 마감. 창 호 : 샷시창호 마감.

이용상태

다세대주택으로 이용중임. 후첨'호별배치도 및 내부구조도'참조.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수시설 갖추었으며, 난방시설, 승강기설비, 필로티주차장 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단으로 인접지 대비 평지, 세장형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

2필 일단으로 남측으로 노폭 약5미터 내외, 동측으로 노폭 약3미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

403-167 : 도시지역, 제3종일반주거지역 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역(주거환경개선사업)<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 403-168 : 도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(2017-03-30)(정비구역등 해제)(접합) 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역(주거환경개선사업)<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임 대 관 계: 임대미상임. 기 타: 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 403-167번지 더원하우스 제2층 제203호에 위치한 다세대주택입니다.

본건의 감정평가액은 402,000,000원이며, 토지면적은 206.50㎡(약 62.47평)이고 건물면적은 42.55㎡(약 12.86평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

채권자는 우OOO입니다.

본건과 관련된 특이사항 및 특수물건정보는 정비구역으로 지정되어 있다는 점입니다.

1.1. 입지조건

2.

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 '개봉초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대입니다. 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통 상황으로는 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 근거리에 지하철 1호선 개봉역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

2.

집합건물 등기부요약에 따르면, 소유권보존은 이재용(2022-03-17), 소유권이전은 안윤선(2023-09-11)으로 확인됩니다.

을구에 우리은행 근저당권(채권최고액 369,600,000원)이 말소기준권리이며, 우리은행에 의한 임의경매 개시결정(2026타경30)이 등기되어 있습니다.

등기부채권 총액은 369,600,000원입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다.

임차인현황 상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

2.

제공된 최근 매매 정보에 따르면,

2026년 7월 서울 구로구 개봉동 330-8번지 소재 한신빌라(2002년식, 51.48㎡)가 250,000,000원(약 485만원/㎡)에 거래되었습니다.

2026년 7월 서울 구로구 개봉동 342-1번지 소재 파크빌라(1993년식, 41.52㎡)가 139,500,000원(약 336만원/㎡)에 거래되었습니다.

2026년 7월 서울 구로구 개봉동 108-5번지 소재 미림빌라(1982년식, 61.19㎡, 연립주택)가 250,000,000원(약 408만원/㎡)에 거래되었습니다.

본건은 2022년에 사용 승인된 신축 다세대주택으로, 전용면적 42.55㎡(약 12.86평)를 기준으로 할 때, 인근 유사 건물의 시세는 평당 약 336만원에서 485만원 수준으로 파악됩니다.

감정가 402,000,000원(약 945만원/㎡)은 최근 거래된 시세보다 높은 편으로, 신축 건물이라는 점과 향후 정비사업 추진 가능성 등 미래 가치가 반영되었을 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

2.

본건은 다세대주택으로 이용 중이며, 내부 구조도는 후첨 자료를 참조해야 합니다.

건축물대장상 철근콘크리트 평슬라브 지붕의 지상 6층 건물 내 2층 203호이며, 사용 승인일은 2022년 3월 11일입니다.

외벽은 석재타일, 내벽은 타일 마감되었으며, 창호는 샷시창호로 마감되었습니다.

기본적인 위생 및 급배수 시설을 갖추고 있으며, 난방시설, 승강기, 필로티 주차장 등이 구비되어 있습니다.

토지는 2필 일단으로 세장형 토지이며, 인접지 대비 평지입니다.

주변에 개봉초등학교가 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

2.

본건은 여러 토지이용계획 및 제한사항에 묶여 있습니다.

403-167번지는 도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 공항시설법에 따른 장애물제한표면구역, 교육환경 보호구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 주거환경개선사업을 위한 정비구역, 수도권정비계획법상 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 건축법상 도로 일부 포함, 토지거래허가구역(아파트, 외국인 등 대상)으로 지정되어 있습니다.

403-168번지 또한 유사한 용도지역 및 제한사항(장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 정비구역, 과밀억제권역, 토지거래허가구역)을 포함하나, 도로(2017-03-30)(정비구역등 해제)(접합)로 표기되어 있습니다.

특히, '정비구역(주거환경개선사업)'으로 지정된 점은 향후 재개발 가능성을 내포하나, 사업 추진 과정에서의 소음, 분진, 통행 불편 등 일시적인 환경 악화나 사업 지연 가능성을 수반할 수 있습니다.

주변 환경에 대한 검색 결과, 명확한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

2.

본건은 2022년 신축된 다세대주택으로, 개봉역과 개봉초등학교 인근에 위치하여 입지 조건이 양호합니다.

비교적 최근 거래된 유사 물건의 시세와 감정평가액 간의 차이가 존재하므로, 정확한 시세 파악과 감정평가액 산정 근거에 대한 추가적인 검토가 필요합니다.

정비구역 지정으로 인해 향후 도시환경 개선 및 가치 상승의 잠재력이 있으나, 사업 진행에 따른 불확실성 또한 고려해야 합니다.

권리관계는 비교적 명확하며, 말소기준권리 이하의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

1.7. 투자 포인트

2.

신축 건물로서 하자 보수 등 초기 유지보수 비용이 적게 소요될 것으로 예상됩니다.

향후 정비구역 사업 추진 시, 주거 환경 개선과 함께 건물 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

지하철 1호선 개봉역을 이용한 서울 시내 접근성이 양호합니다.

1.8. 예상 입찰가

2.

본건의 감정가는 402,000,000원입니다. 제공된 주변 매매 시세 자료(42.55㎡ 기준, 약 1억 4천만원 ~ 2억 6천만원)와 비교했을 때 감정가가 높게 책정된 것으로 보입니다.

신축 건물이라는 점과 정비구역 지정에 따른 미래 가치를 고려하되, 인근 실거래가와의 괴리감을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

이에 따라, 감정가의 80~85% 수준을 잠재적 입찰 희망가 범위로 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 321,600,000원 ~ 341,700,000원.

본 입찰가는 잠정적인 예상치이며, 실제 투자 결정 시에는 현장 방문을 통한 정확한 시세 조사, 인근 부동산 전문가와 상담, 권리관계 재확인 등을 통해 신중하게 판단해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.