나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3690 [1] 서울특별시 구로구 구로동 609-7 구로미래에코타워지식산업센터 제11층 제1118호 기숙사 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2026.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 '구현고등학교' 북동측 인근에 위치하며, 인근은 공장, 지식산업센터, 근린생활시설 등이 혼재하는 시가지주변 공장지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 동측 인근에 지하철(1호선 구로역) 및 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하4층/지상11층 건물 중 제11층 제1118호로서, (사용승인일 : 2022.1.5) 외벽 : 석재붙임 및 강화유리 등 마감 등 창호 : 새시 창호 마감 등임.

이용상태

지원시설(기숙사 - 방1, 주방, 욕실)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 소화설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 대비 대체로 등고평탄한 2필지 일단의 부정형의 토지로서, 공장(지식산업센터), 지원시설(제2종근린생활시설, 일반업무시설, 기숙사)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 폭 약 16m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

구로동 609-7 :도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2016-12-01), 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 구로동 609-28 :도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2016-12-01), 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3690 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 구로동 609-7 구로미래에코타워지식산업센터 제11층 제1118호

용도: 기숙사

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유더블유제십육차유동화전문

1.2. 면적 정보 (㎡/평)

토지면적: 4.64㎡ (약 1.40평)

토지지분: 4.6361㎡ (약 1.40평)

건물면적: 17.89㎡ (약 5.41평)

건물지분: 17.89㎡ (약 5.41평)

1.3. 기타 정보

감정가: 170,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 유동화물건, 특수물건정보: 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 '구현고등학교' 북동측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 공장, 지식산업센터, 근린생활시설 등이 혼재하는 시가지 주변 공장지대로 형성되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량의 진출입이 가능하며, 동측 인근에 지하철 1호선 구로역 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로상태

본건 토지는 남서측으로 폭 약 16m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한사항

소재지 구로동 609-7 및 609-28번지 필지는 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

또한, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. (상세 내용은 법률 확인 요망)

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 요약 (말소기준권리, 소멸/인수 여부)

말소기준권리는 2022년 2월 28일 접수된 우리은행 근저당(을1)입니다.

본 매각으로 인해 건물등기부상 모든 권리(압류, 가압류, 근저당, 임의경매개시결정 등)는 소멸될 것으로 예상됩니다. 인수되는 권리는 없습니다.

3.2. 임차인 현황

조사된 임차인 정보에 따르면, 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

다만, 임대관계는 미상으로 파악되었으며, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.3. 등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 311,600,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성 및 상권 현황

본 물건이 위치한 구로동 일대는 지식산업센터와 근린생활시설 등이 밀집하여 형성된 업무 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

구로역 역세권이라는 점은 교통 접근성이 우수하며, 주변 산업단지 종사자들의 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

4.2. 건물 내 상권 분석

본 물건은 '구로미래에코타워 지식산업센터' 내부에 위치하며, 건물 자체는 공장, 지원시설(기숙사, 일반업무시설, 제2종근린생활시설) 등으로 구성되어 있습니다.

기숙사 용도로 사용 중이므로, 센터 내 근무자나 인근 직장인들을 대상으로 하는 임대 수익형 부동산으로 가치를 평가할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 및 편의 시설

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근 지하철 구로역 및 다수의 버스 노선이 운행되는 등 대중교통 이용이 편리합니다.

주변에 구현고등학교가 위치해 있으며, 근린생활시설 이용 또한 가능합니다.

5.2. 건물 내부 설비

본 건물은 철근콘크리트 구조의 평지붕 건물로, 제11층 제1118호는 기숙사(방 1, 주방, 욕실)로 이용 중입니다.

위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비, 화재 탐지 및 소화 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법률 및 규제 리스크

토지이용계획상 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역 등 다수의 법적 제한 사항이 존재하여 향후 재산권 행사에 제약이 따를 수 있습니다.

6.2. 임대 및 명도 리스크

임대관계가 미상으로, 현재 점유자의 유무 및 계약 조건 확인이 필요합니다. 이로 인한 명도 과정에서 예상치 못한 어려움이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 물건 특성 리스크

유동화 물건으로 경매 절차 진행 시 일반 물건과 다소 상이한 부분이 있을 수 있습니다. 또한, 지식산업센터 내 기숙사라는 특수 용도는 일반 주거용 부동산 대비 환금성이나 가치 변동 측면에서 차이가 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2022년 사용 승인된 신축급 지식산업센터 내 기숙사로, 구로역 역세권에 위치하여 입지적 강점을 가지고 있습니다. 최신 건축물이라는 점에서 시설 노후도에 대한 우려가 적다는 점은 긍정적입니다. 다만, 복잡한 토지이용계획상의 규제와 임대 관계 미상이라는 리스크 요인을 신중하게 검토해야 합니다. 유동화 물건이라는 점도 특이사항으로 고려될 수 있습니다. 투자 시에는 이러한 요인들을 종합적으로 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 최신 건축물: 2022년 사용 승인된 건물로 시설 노후화가 적습니다.

* 역세권 입지: 1호선 구로역 인근으로 교통이 편리하며, 구로디지털단지 등 배후 수요가 기대됩니다.

* 수익형 부동산 잠재력: 기숙사 용도로 활용 시 임대 수익 창출이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석 (면적당 가격 비교)

본건은 17.89㎡(약 5.41평) 면적에 감정가는 170,000,000원이며, 이는 ㎡당 약 9,502,515원 수준입니다.

제공된 최근 매매 정보 중 가장 최신 건물(2023년 준공, 29.84㎡)의 거래가는 28,200만원으로 ㎡당 약 9,450,400원 수준입니다. 비록 대상 물건은 '다세대' 주택이나, 본건(지식산업센터 내 기숙사)의 신축 연식과 역세권 입지를 고려할 때, 감정가는 시장 시세와 유사하거나 합리적인 수준으로 판단됩니다.

다만, '다세대' 주택과 '지식산업센터 내 기숙사'는 시장 특성 및 가치 산정 방식에 차이가 있을 수 있어 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

9.2. 최종 제안가 범위

인수되는 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 추가적인 부담은 없습니다.

토지이용계획상의 제약과 임대관계 미상 등의 리스크 요인을 감안하여, 감정가 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

이에 본 건의 예상 입찰가 범위를 감정가 대비 ±10% 수준으로 제안합니다.

예상 입찰가 범위: 153,000,000원 ~ 187,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.