나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3644 [1] 서울특별시 금천구 독산동 918-4 한샘드림빌 제가동 제지1층 제비01호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한강 · 평가일 2026.03.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "문교초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하고 있는 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량으로 접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트, 평스라브지붕 4층 중 제지1층 제B01호로서, (사용승인일: 2003.04.10) 외벽: 시멘트 몰탈 위 페인팅 마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 완경사의 가장형 토지로서, "다세대주택" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도: 해발194m (지반+ 건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.) 임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 금천구 독산동 918-4 한샘드림빌 제가동 제지1층 제비01호에 소재한 다세대주택입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2026타경3644 (1)이며, 감정가는 198,000,000원입니다.

토지 면적은 36.42㎡ (약 11.02평)이며, 건물 면적은 70.97㎡ (약 21.47평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각이며, 경매 구분은 공유물분할을 위한 경매입니다.

건물 사용승인일은 2003년 4월 10일입니다.

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "문교초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재된 주거지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건 남서측으로는 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 문제가 없습니다.

토지이용계획상 도시지역, 제1종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역(공항시설법), 교육환경보호구역(남부교육청 확인 요망), 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본건은 공유물분할을 위한 경매로 진행됩니다.

채권자는 김OO이며, 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

임차인 현황:

* 임차인: 강명학

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2004년 2월 12일

* 대항력: 있음

주의사항: 임차인 강명학은 2004년 2월 12일 전입하여 대항력을 갖추고 있습니다. 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 금액이 미상이라도 실제 권리관계 및 인수 여부에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

등기부 요약:

말소기준권리: 2026년 2월 11일자 김미순의 임의경매 개시결정 (말소 예정)

기타 권리: 소유권 이전, 협의분할 상속, 사해행위 취소로 인한 소유권 일부 이전, 강제경매 등 복잡한 권리 변동 내역이 존재합니다.

1.3. 상권분석

본건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 주변에 단독주택 및 다세대주택이 다수 분포하고 있습니다.

인근에 문교초등학교 등 교육 시설과 근린생활시설, 공원 등이 있어 주거 환경이 양호한 편입니다.

상권 활성화 정도는 일반적인 주거지역 수준으로 평가됩니다.

1.4. 생활정보

* 교육: 문교초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 교통: 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 보증금 및 차임이 0원임에도 대항력을 가진 임차인 강명학의 존재는 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있는 주요 리스크입니다. 실제 권리 내용 및 명도 협상 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

* 공유물분할 경매: 소유권 분쟁으로 인한 경매이므로, 경매 절차 외 추가적인 법적 분쟁 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 복잡한 권리관계: 사해행위 취소, 강제경매 등 다양한 권리 변동 이력이 있어 권리 분석에 주의가 필요합니다.

* 토지이용계획상 제한: 공항시설법, 군사기지 및 군사시설 보호법, 교육환경 보호에 관한 법률 등에 따른 일부 행위 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 금천구 독산동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 1억 9천 8백만원입니다.

공유물분할을 위한 경매로 진행되며, 가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점입니다.

임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 되어 있어 권리관계 및 명도 과정에 대한 면밀한 조사가 필수적입니다.

건물 노후도(2003년 준공)와 지하층이라는 점을 감안할 때, 이에 대한 가치 평가가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 입지: 독산동은 꾸준한 수요가 있는 지역입니다.

* 감정가 대비 잠재 가치: 임차인 이슈가 원만히 해결될 경우, 현재 감정가 대비 시세 상승 여력이 있을 수 있습니다.

* 공유물분할 경매 특성: 법원의 강제 매각 절차로 진행되므로, 낙찰 후 소유권 확보가 비교적 명확합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 지하층이고 건물 준공 연도를 감안할 때 신중한 접근이 필요합니다.

제공된 주변 시세 자료를 분석한 결과, 인근 유사 다세대주택의 거래가는 면적 및 층수에 따라 ㎡당 약 640만원에서 1,090만원 수준으로 나타납니다.

본건의 감정가는 198,000,000원이며, 이는 ㎡당 약 279만원 수준으로 주변 시세 대비 낮게 책정된 것으로 보입니다.

하지만 지하층의 특성과 임차인 리스크를 고려해야 합니다.

인수 보증금 합계가 0원임을 감안하여, 감정가를 기준으로 하되 임차인 리스크와 물건의 가치를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

따라서, 198,000,000원 (감정가)에서 220,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

본 물건에 대한 최종 예상 입찰가는 210,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.