나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경43 [1] 서울특별시 강서구 등촌동 629-1 가양역더리브아너비즈타워 제2층 제210호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 을지 · 평가일 2026.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 등촌동 지하철9호선 증미역 북서측에 위치하며, 주위에는 업무시 설, 아파트, 저층 공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 지하철 9호선 증미역 및 가양역이, 노선버스 정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트합성구조 (철근)콘크리트지붕으로 외벽 : 벽돌쌓기, 복합판넬 등. 내벽 : 판넬위 페인팅 등. 창호 : 샷시 창호 등.

이용상태

210호 : 208,209호와 일괄로 옥소반으로 이용중이며 본건은 주방 등으로 이용중임. 211호 : 더리브아너비즈부동산으로 이용중임 < 후첨 내부구조도 참조 >

설비내역

엘리베이터, 에스켈레이터, 소화전, 위생 및 급배수 설비 등을 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로 공장 및 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측 및 북서측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 중요시설물보호지구(공항), 도로(접함), 가축사육제한구역(지역경제 과 확인 요망){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015- 08-27){건축법], 원추표면구역(원추표면){공항시설법}, 상대보호구역(2015-03-23)(강서교육 청에 반드시 확인 요망){교육환경 보호에 관한 법률}, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m) {군사기지 및 군사시설 보호법}, 과밀억제권역{수도권정비계획법}, (한강)폐기물매립시설 설 치제한지역{한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률}, 토지거래계약에관한허가 구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대, 지정기간:2025.8.26.~2026 .8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트, 기간:2025.10.20.~2026.12.31), 건축선 (2019-04-03).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경43 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 등촌동 629-1 가양역더리브아너비즈타워 제2층 제210호

건물명: 가양역 더리브아너비즈타워

층수: 지상 2층

용도: 근린상가 (건축물대장상 주 용도는 공장(지식산업센터), 기타 용도는 공장(지식산업센터), 근린생활시설)

구조: 철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트합성구조 (철근)콘크리트지붕

사용승인일: 2023년 03월 31일

1.2. 물건 현황

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 국OOO

특이사항: 유동화물건

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 500,000,000원

토지면적: 9.06㎡ (약 2.74평)

토지지분: 9.06㎡ (약 2.74평)

건물면적: 37.80㎡ (약 11.43평)

건물지분: 37.8㎡ (약 11.43평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 등촌동 지하철 9호선 증미역 북서측에 위치하며, 주위에는 업무시설, 아파트, 저층 공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 소재합니다.

건축물대장상 본 건물은 지식산업센터 및 지원시설로 이용되고 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 지하철 9호선 증미역 및 가양역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

또한, 노선버스 정류장이 인근에 위치하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한상태

* 도시지역

* 준공업지역

* 중요시설물보호지구(공항)

* 도로(접함)

* 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)

* 가로구역별 최고 높이 제한지역

* 원추표면구역(원추표면)

* 상대보호구역(강서교육청에 반드시 확인 요망)

* 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)

* 과밀억제권역

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등, 단독 다가구 아파트 연립 다세대 용도)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (아파트 용도)

* 건축선

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 집합건물 등기부 요약상 말소기준권리는 2023년 06월 16일에 접수된 국민은행 근저당권(채권금액 492,000,000원)입니다.

* 소유권이전 1번 신탁등기 말소 이력이 있습니다.

* 국민은행 근저당권(492,000,000원)은 말소 예정입니다.

* 서울남부지방법원 2026타경43 임의경매개시결정(채권금액 862,321,953원) 또한 말소될 예정입니다.

* 등기부 채권 총액은 492,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 천주영

* 보증금: 14,000,000원

* 차임: 1,400,000원

* 전입일자(사업자등록일자): 2024년 03월 19일

* 확정일자: 2025년 04월 14일

* 배당신고일자: 2026년 04월 27일

* 대항력: 없음

* 본 임차인은 대항력이 없으므로, 별도의 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 배당 요구 여부에 따라 잔여 보증금 등은 낙찰자가 인수해야 할 가능성도 있으므로, 상세한 권리 분석이 필요합니다.

3.3. 인수되는 권리 및 보증금

* 인수 보증금 합계: 0원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (현재 등기부상 명시된 지상권은 없으나, 일반적인 주의사항으로 명시된 것으로 보입니다.)

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 주변 상권

본 물건이 속한 가양역 더리브아너비즈타워는 지식산업센터 및 근린생활시설 용도로 건축되었습니다.

해당 호실(210호)은 208호, 209호와 일괄하여 옥소반으로 이용 중이며, 본건은 주방 등으로 이용 중입니다.

인근에는 업무시설, 아파트, 저층 공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 다양한 수요층이 존재합니다.

4.2. 상권 특성

증미역과 가양역 더블 역세권에 위치하여 출퇴근이 용이하며, 올림픽대로, 강변북로 등 주요 교통망과의 접근성이 우수합니다.

마곡지구와 인접해 있어 시너지 효과를 기대할 수 있으며, 지역 내 대규모 지식산업센터 공급으로 수요층 흡수가 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 교통: 지하철 9호선 증미역, 가양역, 다수의 버스 노선

* 상업시설: 주변에 다수의 근린생활시설 존재

* 기타: 본 건물 내 편의시설 (엘리베이터, 에스컬레이터, 소화전, 위생 및 급배수 설비 등)

5.2. 주변 혐오시설

주변 지역을 조사한 결과, 본 물건과 직접적으로 인접하거나 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한 및 특이사항

* 본 물건은 '유동화물건'으로, 일반 물건보다 복잡한 권리 관계나 처분 절차가 수반될 수 있습니다.

* 토지이용계획상 공항, 가축사육, 대공방어협조구역 등 다양한 규제가 존재하므로, 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다.

* 특히 '상대보호구역' 및 '토지거래계약에 관한 허가구역' 지정 기간 등은 추가 확인이 필요합니다.

6.2. 권리관계 위험

* 임차인 천주영 씨는 대항력이 없으므로 보증금 인수 부담은 없습니다.

* 다만, 배당 신고일자(2026년 04월 27일) 기준으로 권리 분석이 이루어졌으나, 낙찰 후 잔여 배당 여부 및 임차인의 실제 대항력 유무 등에 대한 최종적인 법원 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 더블 역세권에 위치한 신축급 지식산업센터 내 근린상가입니다.

건물 자체의 입지, 교통, 신축 연식 등은 장점이나, 유동화 물건이라는 특수성과 복잡한 토지 이용계획상 제한 사항들은 투자 시 신중한 검토가 필요합니다.

임차인의 대항력은 없어 인수 부담이 없다는 점은 긍정적입니다.

8. 투자 포인트

* 더블 역세권 (9호선 증미역, 가양역)에 위치하여 직주근접성이 우수합니다.

* 비교적 신축 건물(2023년 사용승인)로 내부 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 마곡지구와 인접하여 향후 지역 발전 및 상권 활성화에 따른 시세 상승 가능성이 있습니다.

* 근린상가로서 다양한 업종의 임차 수요를 확보할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 500,000,000원입니다.

임차인으로부터 인수할 보증금이 없으므로, 감정가를 기준으로 주변 시세, 건물 상태, 향후 수익률 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

최근 3개월 이내 유사 물건의 거래 사례 및 시장 상황을 면밀히 분석하여, 보수적인 관점에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.