나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3695 [1] 서울특별시 금천구 독산동 962-11 우미그린빌 제2층 제203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 목산 · 평가일 2026.02.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 금천구 독산동 소재 "문성중학교" 북서측 인근에 위치하며, 인근은 각급 학교, 공원, 빌라, 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지대로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

본 건까지 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 노선 버스정류장 소재하여 제반 대중교통 이용여건은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 7층건 내 제2층 제203호로서, 외 벽: 석재 붙임 마감 등 창 호: 샤시창호 마감임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임(내부구획 및 이용상황 등은 후첨 ‘내부구조도’ 참조).

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기 설비 및 화재탐지설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지 내 2필 일단의 부정형 토지로서, 다세대주택, 업무시설(오피스텔) 및 제2종근린생활시설(사무소) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본 건 서측으로 노폭 약 5 내지 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본 건 기호1,2 공히, 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역([문성생활권]자세한사항별도확인:도시계획과) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3695 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 962-11 우미그린빌 제2층 제203호

용도: 다세대주택

감정가: 284,000,000원

토지면적: 12.92㎡ (약 3.91평)

건물면적: 29.80㎡ (약 9.02평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

소재지: 서울특별시 금천구 독산동에 위치하며, "문성중학교" 북서측 인근 지역입니다.

주위환경: 각급 학교, 공원, 빌라, 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지대로서, 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 본 건까지 차량 진·출입이 원활하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

1.2. 건물정보

건물명: 우미그린빌

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

건축년도: 2020년 (준공)

층수: 지상 7층 건물 내 제2층 제203호

건물면적: 29.80㎡ (약 9.02평)

외벽마감: 석재 붙임 마감 등

창호: 샤시창호 마감

설비내역: 기본적인 위생 및 급·배수 설비, 도시가스 난방 설비, 승강기, 화재 탐지 설비 등을 갖추고 있습니다.

1.3. 토지정보

토지면적: 12.92㎡ (약 3.91평)

토지형상 및 이용상태: 완경사지 내 2필 일단의 부정형 토지로서, 다세대주택, 업무시설(오피스텔) 및 제2종근린생활시설(사무소) 건부지로 이용 중입니다.

인접도로상태: 본 건 서측으로 노폭 약 5~6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

1.4. 토지이용계획 및 제한상태

용도지역: 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역 (문성생활권)

기타 제한사항: 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역.

토지거래계약에 관한 허가구역: (2025-08-21 기준) 및 (2025-10-15 기준) 지정 기간 내에 있습니다.

1.5. 권리분석

말소기준권리: 압류 (계양세무서장, 2023-06-28)

등기현황:

* 소유권보존 (2020-11-23)

* 소유권이전 (2022-05-06)

* 압류 (계양세무서장, 2023-06-28, 말소기준권리)

* 압류 (부천세무서장, 2025-12-24, 말소 예정)

* 주택임차권 (김민환, 2024-05-08 등기, 320,000,000원, 말소 예정)

* 강제경매 (주택도시보증공사, 2026-02-12 등기, 320,000,000원, 말소 예정)

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (대리인: 김 )

* 보증금: 320,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-04-29

* 확정일자: 2022-04-04

* 대항력: 없음

* 비고: 등기부상 주택임차권이 설정되어 있으나, 말소 예정이며 대항력이 없어 매수인에게 인수되지 않습니다.

인수 보증금 합계: 0원

매각 조건: 임차인 김 및 주택임차권 승계인은 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다.

1.6. 상권분석

물건의 특성: 해당 물건은 다세대주택, 업무시설(오피스텔), 제2종근린생활시설(사무소)이 복합된 건물 내 주택 부분입니다.

주변 상업시설: 인근에 다양한 근린생활시설이 분포하여 기본적인 상업 활동 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

1.7. 생활정보

주변 교육시설: "문성중학교"가 북서측 인근에 위치하며, 주변에 각급 학교들이 소재하고 있습니다.

대중교통: 인근 노선 버스정류장 이용이 가능하며, 편리한 교통 여건을 갖추고 있습니다.

주변 편의시설: 공원, 빌라, 다세대주택, 다양한 근린생활시설 등이 소재하여 생활 환경이 양호한 편입니다.

1.8. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG) 관련 인수 조건 변경으로 인한 절차상의 변동 가능성이 있습니다.

임차권 말소 조건: 등기부상 주택임차권이 말소 예정이고 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없으나, 매각 조건에 따른 계약 이행 과정에서 주의가 필요합니다.

토지 이용 제한: 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등 다수의 토지 이용 제한 사항이 존재하여 향후 건물 이용 또는 신축 시 제약이 있을 수 있습니다.

혐오시설: 주변 지역에 특별한 혐오시설이 확인되지 않았습니다.

1.9. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 금천구 독산동에 소재한 다세대주택으로, 2020년 준공된 비교적 신축급 건물이라는 점이 가장 큰 장점입니다.

부동산 강제경매로 진행되며, 채권자는 주택도시보증공사입니다. 등기부상 임차인의 보증금 인수 부담은 없으나, 매각 조건에 명시된 임차인의 보증금반환청구권 포기 조건 등을 면밀히 확인해야 합니다.

감정가는 284,000,000원으로, 주변 유사 물건 시세와 비교 시 합리적인 수준으로 판단됩니다.

1.10. 투자 포인트

비교적 최신 연식의 건물: 2020년 준공으로 건물의 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

보증금 인수 부담 없음: 임차인의 대항력이 없고, 매각 조건상 매수인이 인수할 임차 보증금이 없습니다.

향후 시세 상승 기대: 금천구 독산동 지역의 개발 가능성 및 주택 시장 상황에 따라 시세 상승 여력이 있습니다.

1.11. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석:

* 2026년 5월 거래된 29.87㎡ (2023년 건축) 다세대주택이 325,000,000원에 거래되었습니다. (약 10,870,000원/㎡)

* 2026년 5월 거래된 53.72㎡ (2017년 건축) 다세대주택이 440,000,000원에 거래되었습니다. (약 8,190,000원/㎡)

* 2026년 5월 거래된 21.99㎡ (2012년 건축) 연립주택이 140,000,000원에 거래되었습니다. (약 6,367,000원/㎡)

물건 특성: 본건은 29.80㎡ 면적에 2020년 준공된 다세대주택으로, 면적 및 건축 연도상 2023년 거래된 29.87㎡ 물건과 가장 유사합니다.

시세 반영: 유사 면적 및 연식의 최근 실거래가를 고려할 때, 본건의 적정 시세는 약 300,000,000원 ~ 320,000,000원 수준으로 평가할 수 있습니다.

예상 입찰가 산정: 감정가 284,000,000원을 기준으로, 시장 시세와 경매 물건의 특성(급매가, 낙찰 가능성 등)을 고려하여 보수적으로 산정합니다. 인수 보증금이 0원이므로, 감정가 대비 약 100% ~ 110% 수준을 고려합니다.

최종 예상 입찰가 범위: 약 290,000,000원 ~ 310,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.